民泊物件  ·  19日 11月 2025

東京都新宿区市谷田町「民泊相談可」一棟貸し戸建（200 m²）／市ヶ谷駅徒歩9分 ／民泊可・民泊相談物件

物件情報

  • 所在地：東京都新宿区市谷田町２丁目　

  • 最寄り駅：JR総武・中央緩行線／東京メトロ有楽町線 市ヶ谷駅 徒歩9分 

  • 使用部分面積：約200 m² 

  • 構造・築年月：木造2階建、築1949年8月（築約76年） 

  • 賃料：月額88万円（管理費なし）

  • 敷金・礼金：敷金なし／礼金1ヶ月 

  • 保証金：3ヶ月（敷引・償却なし） 

  • 契約形態：定期借家契約2年間（再契約相談） 

  • 備考：飲食店舗部分使用者あり。電気・ガス・水道料金は「割当請求」。民泊相談可能との記載あり。 

  • https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/1127540905/00510989/x01127540905.html

民泊適正評価

項目 評価 コメント
立地・アクセス ★★★★★ 都心・市ヶ谷駅徒歩9分とアクセス良好。宿泊需要ポテンシャル高め。
建物面積・用途柔軟性 ★★★★☆ 約200 m²と広く、一棟貸しで運営の自由度あり。用途相談可「民泊相談可能」記載あり。
家賃コスト ★★☆☆☆ 月額88万円という非常に高額な賃料。固定費ハードル高め。
建物状態・築年数 ★★☆☆☆ 築76年超・木造という点で修繕・維持コストが大きくなりうる。
法制度・民泊規制 ★★★☆☆ 新宿区では住宅宿泊（いわゆる「民泊新法」）に対して条例で営業日・エリア制限あり。 新宿区公式サイト+1 そのため用途・地域が適合していないと旅館業を検討する必要も。
集客ポテンシャル ★★★★★ 駅近・都心・複数路線利用可という強み。宿泊者ターゲット（ビジネス・観光とも）あり。
運営リスク ★★★☆☆ 高家賃・築古・法制度ハードル・用途確認の必要性あり。

総合適正：★★★☆☆（3.0／5）
かなりポテンシャルはある物件ですが、コスト・法制度・建物コンディションなどのリスクが大きく、単純に収益化できるとは言えません。具体的な計画・コスト管理が必須です。

契約前に確認するポイント

  1. 用途地域・建物用途確認
    　・所在地の用途地域が何か、住居専用地域か商業地域かを確認。住居専用地域なら民泊営業日数に制限が出る可能性あり。 keikikaku.jp+1
    　・建物が「住宅」用途として届出が可能か、旅館業許可を取るための条件（防火区画・避難経路・設備等）が整うかを確認。

  2. 民泊／シェアハウスの契約可否・転貸条件
    　・賃貸借契約書上に「宿泊目的」「用途変更」「転貸」などの禁止条項がないか。
    　・「民泊相談可能」と記載されているが、オーナー・管理会社と宿泊運営の合意を明文化しておく。

  3. 建物状態・修繕履歴
    　・築76年という古さゆえ、構造・屋根・耐震・給排水・電気・ガス設備などが劣化していないか。改修費用の見込みを出しておく。
    　・過去の使用状況（飲食店舗部分使用者あり）による臭気・油・排水・騒音などの影響も確認。

  4. 家賃以外のランニングコスト
    　・電気・ガス・水道が「割当請求」となっているため、宿泊用途では来客数・利用時間帯によって変動が想定される。
    　・清掃・リネン・集客・管理のコスト（宿泊運営会社委託費等）を見積もる。

  5. 近隣環境・騒音クレーム対応
    　・都心とはいえ住宅エリアであれば近隣への配慮が必要。宿泊者のマナー・騒音・ゴミ問題がトラブルになりやすい。
    　・条例上「届出住宅の近隣住民への書面による周知」が必要な場合あり。 新宿区公式サイト+1

  6. 契約期間・更新条件
    　・定期借家契約2年間とのこと。運営を中長期で考える場合、更新可能性・更新条件を明確にしておく。

周辺地域の平均稼働率

都心・新宿区近辺での民泊需要は比較的高いと言われていますが、条例・用途地域などの制限があるため、稼働率100%の運営は非現実的です。参考に：

  • 新宿区の民泊制度・条例では、住居専用地域では営業可能日が「金曜日正午～月曜日正午」など限定され、年間営業日数が約156日となるケースあり。 keikikaku.jp+1

  • 宿泊施設統計では、新宿区含む都心部の一般宿泊施設の平均稼働率は40〜60%程度の報告あり。

想定稼働率：45〜60% と保守的に見込むのが妥当です。

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

以下は理論的シミュレーションであり、実績保証ではありません。

  • 想定宿泊単価：30,000円／泊（都心・一棟貸しとして高め設定）

  • 想定年間営業日数：365日 × 想定稼働率（45％〜60％） = 約164〜219泊

  • 年間売上：164〜219泊 × 30,000円 = 約49.2万円〜65.7万円（×1000円単位で492万円〜657万円）

  • 年間家賃支出：88万円 × 12 = 1,056万円

  • 年間運営費用（清掃・備品・リネン・サイト手数料・管理委託など仮月額30万円）→ 年間約360万円

  • 想定年間利益：
    　– 稼働率45％時：売上492万円 − 家賃1,056万円 − 運営費360万円 = −924万円（大幅赤字）
    　– 稼働率60％時：売上657万円 − 家賃1,056万円 − 運営費360万円 = −759万円（赤字）

→ 結果：現在の家賃水準では民泊運営だけで利益を出すのは極めて難しいことが明らかです。

想定利益が低い／赤字になる場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価の更なるアップ
    　都心・一棟貸しという強みを活かし、例えば「ラグジュアリー貸切」「イベント・撮影利用」「法人短期滞在」向けに単価50,000円以上を狙う。

  2. 稼働率の向上策
    　・法人契約や撮影案件を確保（宿泊だけでなく利用用途を拡げる）。
    　・長期滞在プラン（ワーケーション・撮影クルー）を導入。
    　・平日の稼働も確保する用途（イベント・教室・シェアスペース併用）に転用。

  3. 家賃交渉またはサブリース交渉
    　家賃が非常に高額なので、賃借人側で家賃減額交渉や一定期間空き期間を設けた交渉余地を探る。

  4. 複数用途併用運営
    　「宿泊＋撮影スタジオ＋イベントスペース」など複合用途化。宿泊以外からの収益を併設する。

  5. 契約長期化・定期借家条件再交渉
    　2年定期契約だけでは運営安定性が低いため、更新保証・長期利用前提の契約をオーナーと協議。

  6. 改修・設備投資で差別化
    　築古を逆手にとって「ヴィンテージ」「ロケーション撮影向け」などブランディング。Instagram・YouTube掲載案件を積極的に取る。

総評

この物件は、都心・駅徒歩9分・一棟貸という極めて立地的に優れたポテンシャルを持っています。民泊・宿泊用途、撮影・イベント用途など用途を広げて戦略を立てられれば大きな強みと言えます。しかし、家賃が月88万円という固定費が非常に高く、築76年超の木造という建物状態、さらには新宿区特有の民泊条例（住居専用地域では営業日制限あり）というハードルを考慮すると、「通常の宿泊民泊運営だけ」で収益を上げるのは非常に難しいです。

運営を検討するならば、単価アップ・複合用途・コスト削減・契約条件交渉などを組み合わせた“ハイブリッド運営モデル”を設計する必要があります。もし「宿泊＋撮影利用」「宿泊＋法人利用」など多数用途を検討可能であればチャレンジの価値はありますが、宿泊オンリーでの収益想定では赤字リスクが大きいと言えます。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku