1. 物件概要
● 基本情報
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物件名：岐阜市粟野西戸建て
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所在地：岐阜県岐阜市粟野西5丁目424
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URL（情報元：LIFULL HOME'S）：
https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/4/21201/1133130051285/113313/x41133130051285.html -
間取り：5LDK（洋7 / 和6 ほか）
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専有面積：115.11㎡
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築年数：1969年（築56年）
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構造：木造 2階建
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賃料：59,000円（管理費なし）
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敷金・礼金：なし（ペット飼育時は敷金1ヶ月）
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駐車場：無料（物件横0m）
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入居可能：即時
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条件：ペット相談、民泊相談可、事務所利用可
2. この物件の民泊適性は？
■ 民泊向きポイント（メリット）
① 民泊相談OKの貴重な戸建て
通常、賃貸物件の多くは民泊禁止。
本物件は 「事務所使用・民泊相談可」 と明記されている点が大きな強み。
② 115㎡・5LDKの大型戸建て
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ファミリー
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グループ旅行
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アウトドア遠征の拠点
など、多人数向け民泊に最適。
岐阜市内でこの広さの民泊は希少です。
③ 駐車場無料で車利用の旅行者に強い
岐阜市は車移動が主流のエリア。
無料駐車場つき＝地方民泊の大きなアドバンテージ。
④ ペット相談可
「ペットと泊まれる宿」は需要が高く、競合が少ないジャンル。
ペット対応に特化すれば高稼働も狙えます。
⑤ 自然観光地（「三田洞」「三田洞弘法」など）に近い
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金華山
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長良川温泉
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三田洞弘法 / 三田洞不動
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関市・美濃市（うだつの町並み）
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美濃和紙の里
などへ車でアクセスしやすい立地。
■ 民泊運営で気を付けたい弱点（デメリット）
① 駅から非常に遠い
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岐阜駅まで バス27分＋徒歩13分
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徒歩だと 14.4km
→ 車利用者以外の集客は難しい。
② 設備が古い（築56年）
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追い焚きなし
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バルコニー側雨戸が開かない
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浄化槽の保守点検は入居者負担
築古ならではのランニングコスト増のリスクがある。
③ 清掃費・初期費用が必要
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清掃：59,000円
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消毒料：17,600円
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防災グッズ：14,400円
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消火剤：4,800円
初期費用が増える。
3. 民泊運営モデルの想定収益（概算）
岐阜市のAirbnb民泊相場（類似物件）から推定。
● 想定条件
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価格：1泊 15,000円（5LDKとしては安め）
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稼働率：40％（岐阜市周辺の平均値）
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年間営業日数：180日（住宅宿泊事業の場合）
● 年間売上
15,000円 × 180日 × 0.4
＝ 1,080,000円
● 年間固定費
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家賃：59,000 × 12 = 708,000円
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光熱費：15,000円 × 12 = 180,000円
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Wi-Fi：年 50,000円
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清掃：1回 8,000円 × 約72泊 = 576,000円
→ 合計：約1,514,000円
● 年間利益
1,080,000 − 1,514,000 ≒ −434,000円（赤字）
→ 現状では黒字化が難しい水準です。
4. 黒字化のための改善案
収益改善を狙うなら以下が有効。
● ① “ペット特化”民泊にする
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庭の囲い
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ペット用設備・ケージ
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ペット同伴の注意事項整理
犬連れ旅行者向けに尖らせれば単価UPが可能（1泊 20,000円〜も現実的）。
● ② 大人数グループ向けに特化
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5LDKを活かし最大10名まで宿泊可能に
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BBQセット導入
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家族3世代旅行やスポーツ遠征向けに
→ 高単価化が可能（1泊 25,000〜40,000円）
● ③ 長期滞在者・ワーケーション客の取り込み
近くに自然が多く静かで、車移動の人には住み心地がよい。
1週間〜1ヶ月の滞在で割引設定すると稼働率が安定。
● ④ 住宅宿泊事業ではなく旅館業（簡易宿所）で運営
岐阜市は旅館業の許可が比較的取りやすい地域。
許可が取れれば 365日営業可能になり収益性が大きく向上。
5. 総合評価
岐阜市粟野西のこの戸建ては、
✔ 民泊相談OK
✔ 5LDKの大型物件
✔ 車利用の観光客に強い
✔ ペットOKで差別化しやすい
という希少な特徴を持ち、戦略次第では高収益化可能な物件です。
ただし、
✘ 駅から非常に遠い
✘ 築古で設備投資が必要
✘ 稼働率40％では赤字になりやすい
という明確な弱点もあります。
成功させるには
「大人数」「ペット」「車利用」
といったニッチターゲットに絞り、テーマ性のある宿として打ち出すのがポイントです。