民泊物件  ·  18日 11月 2025

長崎・秋月町で民泊可の古民家物件を活用！空き家を再生しつつ収益化する可能性

物件情報

  • 所在地：長崎市秋月町（詳細はジモティー掲載ページ）

  • 形態：一戸建て（平家・古民家）

  • 家賃：月額 35,000円（通常賃貸）

  • 民泊想定家賃：70,000円／月（ジモティー記載）

  • 敷金／礼金：なし

  • 管理費：なし

  • 築年数・状態：古民家（詳細築年数不明）、縁側あり、空き家再生向き

  • 運営元：Life terrace（ジモティー掲載情報から）

  • 備考：保証人・保証会社不要、ブラック・生活保護の方も相談可（ジモティーによる）

  • URL：ジモティー物件ページ

民泊適正評価

項目 評価（★5段階） コメント
家賃の魅力 ★★★★★ 月3.5 万円は非常に安め。固定費を低く抑えられる。
建物の雰囲気 ★★★★☆ 古民家・縁側が魅力。観光客には風情ある滞在を提供可能。
メンテナンスコスト ★★☆☆☆ 古家なので修繕や維持費が高くなりやすい。
集客力（立地） ★★★☆☆ 長崎市だが「秋月町」の詳細な立地やアクセス次第。観光スポット近辺であれば強みになる。
法制度対応 ★★★★☆ 長崎県の住宅宿泊事業法で届出可能。長崎県公式サイト ただし年間180日制限あり。
収益性 ★★★☆☆ 家賃低めなので利益率ポテンシャルはあるが、稼働率・費用が鍵。
総合適正 ★★★☆☆ チャンスありだがリスクも大きい。しっかり計画が必要。

契約前に確認するポイント

  1. 改修・修繕履歴
    古民家であるため、屋根・壁・基礎などに大きな傷みがないかを内見時に確認。水漏れやシロアリ被害、断熱性も重要。

  2. 耐震性・防災
    古い建物は耐震補強が必要な場合も。火災や地震リスクを評価し、保険料や補強費を見積もる。

  3. 水道・電気設備
    水回り、配管の劣化、電気容量が十分かをチェック。ゲスト向けに快適に使えるかが鍵。

  4. 許認可・届出
    長崎県では「住宅宿泊事業法」に基づき、届出が必要。年間提供日数が180日以内に収めるか、旅館業許可を取るかを検討。長崎県公式サイト

  5. 保険・リスク管理
    ゲスト損傷や建物破損に備えて、宿泊事業向け保険を検討。

  6. 集客手段
    Airbnb や Booking.com、ローカルな観光協会との連携、SNS宣伝など集客チャネルを具体的に計画。

  7. 清掃・運営体制
    清掃頻度、清掃費・備品代、リネン・家具調達費を見積もる。

周辺地域の平均稼働率

  • 長崎県全体の延べ宿泊客数は増加傾向にあり、直近の統計では令和6年（令和5年度発表資料）で 7,483,382人 の延べ宿泊者が報告されています。長崎県公式サイト

  • 宿泊旅行統計調査によれば、長崎市の施設の稼働率は 約42.5 %（過去データ）との報告あり。国土交通省

  • 一般的な民泊サイト運営者でも、「稼働率を80％以上に上げるには戦略が必要」と言われることが多い。民泊navi

想定稼働率：保守的に見て 45～60％ の間で想定するのが現実的でしょう。

運営した場合の想定年間利益シミュレーション

以下は、実際に運営を始めた場合の収益モデルのシミュレーション。

  • 想定宿泊単価：7,000円／泊（古民家・縁側付きの一軒家として中～高め想定）

  • 宿泊可能日数：年間180日（住宅宿泊事業法の上限）

  • 想定稼働率：45〜60％

  • 年間実泊日数：180日 × 45〜60％ = 81〜108日

  • 年間売上：81～108日 × 7,000円 = 567,000円～756,000円

  • 年間家賃支出：35,000円 × 12ヶ月 = 420,000円

  • その他運営費（月平均）：清掃 5,000円×運営日数 +光熱費 +サイト手数料などを仮に月2万円と想定 → 年間運営費：約240,000円

  • 想定年間利益：

    • 売上567,000円 − 家賃420,000円 − 運営費240,000円 = −93,000円（赤字）（45％稼働時）

    • 売上756,000円 − 家賃420,000円 − 運営費240,000円 = 96,000円（黒字）（60％稼働時）

したがって、現実的な範囲内では「稼働率を高められなければほぼトントン、または赤字になる可能性がある」が見込まれます。

想定利益が低い／赤字になる場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を上げる
    古民家・縁側・庭など風情を活かして、リトリートや伝統体験を売りにし、7,000円より高い価格（例：8,000～10,000円）を設定。

  2. 稼働率を上げる

    • プロモーション強化：Airbnb、Booking.comに加えて、地元観光協会と提携。

    • 季節プラン：長崎の観光繁忙期（桜、夜景、クルーズ船寄港時）に合わせた価格戦略。

    • 長期滞在プラン：ワーケーション、滞在型観光客をターゲットに週・月単位割引を提供。

  3. 運営コストを抑える

    • 清掃：地元の清掃サービスと交渉、あるいは定期契約でコストを下げる。

    • 光熱費：省エネ設備（LED照明、断熱）、スマートメーター導入。

    • 自主管理：最初はホスト自身で予約管理や清掃を担当し、コスト削減。

  4. 補助金・助成金の活用
    長崎県や自治体によっては、空き家再生や古民家活用の補助制度がある可能性があるので調査。

  5. 許可拡大
    年間180日制限を超えて営業したい場合には、旅館業許可を検討（その場合は保健所対応、施設基準遵守が必要）。

総評

長崎市秋月町のこの古民家平家物件は、家賃が非常に抑えられており、古民家らしい魅力も強いため、民泊用途には大きなポテンシャルがあります。一方で古家ゆえの維持コストや法制度制限、集客の難しさも明確であり、単純に賃借・運営すれば高収益が出る、という甘い話ではありません。

特にシミュレーション上は稼働率が60％を超えないと十分な利益を出すのは難しく、現実的にはプロモーション、施設改善、管理コスト削減などの戦略が不可欠です。

しかし、空き家率の高い長崎地域では地方創生や空き家再生という社会的意義も持たせられ、長期的にはブランド力のある宿として育てる価値もあります。もし古民家・地方物件で民泊運営にチャレンジしたい方には、かなり魅力的な案件と言えるでしょう。

カテゴリ： kyusyu, nagasaki