物件情報概要
物件名：カスティージョ
所在地：東京都中野区鷺宮1丁目
交通：
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西武新宿線 都立家政駅 徒歩6分
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鷺ノ宮駅 徒歩10分
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野方駅 徒歩15分
賃料：230,000円
管理費：10,000円
敷金：2ヶ月
礼金：1ヶ月
専有面積：28㎡（2K：洋6・洋6・K2）
築年数：1991年築（築34年）
構造：鉄骨造6階建／2階部分
設備：
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2面採光／2面バルコニー
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エレベーター
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エアコン
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システムキッチン
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インターネット無料
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BS/CS・CATV
備考：
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民泊利用可（条件変更あり）
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償却1ヶ月
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エアコンクリーニング代 13,200円
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鍵交換 22,000円
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保証会社利用必須（初回総賃料100％）
- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13114/030H100464408684/179843001/x1030H100464408684.html
民泊物件としての評価
◎ 良いポイント
1. 民泊可の希少物件
民泊許可を明記しており、契約上クリアしやすい。
2. 都心アクセス良好
西武新宿線 → 新宿まで約15分
中野や高円寺・吉祥寺方面へのアクセスも良く、観光・ライブ遠征客の需要が見込める。
3. 2Kで2部屋あり
28㎡ながら2室に分かれており、
・友人同士の宿泊
・親子・カップル
・長期滞在者
などに対応しやすい。
4. 生活利便性の高い住宅街
コンビニ・スーパー・ドラッグストアが充実し、長期滞在者に強い。
× 注意ポイント・懸念点
1. 賃料23万円は28㎡に対して割高
固定費が高く、「平均単価・平均稼働率では赤字になる可能性」が高い。
2. 民泊利用時に賃料が上がる可能性
備考に記述があり、契約前に必ず確認が必要。
3. 水回り・設備の老朽化リスク
築34年のため、更新費用や修繕が発生する可能性あり。
4. 28㎡は“定員制限”に弱い
最大3名程度が限界 → 高単価設定にしづらい。
契約前に必ず確認すべきポイント
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民泊利用時の「最終的な賃料・特別条件」
→ 賃料UP、管理費増額、使用制限の有無を確認。 -
旅館業（簡易宿所）としての用途変更が必要か
マンションタイプは建築基準法・消防設備がネックになる可能性あり。 -
騒音クレーム対策
住宅街のため、特に夜間に注意。 -
最大宿泊人数の合意
オーナーと合意しておかないと後のトラブルに。 -
清掃・管理体制の構築
28㎡は回転率が高いため、清掃が頻繁になる。
周辺民泊市場（推定）
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中野・高円寺エリアは
稼働率：70〜85％
宿泊単価：7,000〜12,000円
が一般的。
ライブハウス・アニメ系イベント・長期滞在需要が安定して強いエリア。
しかし「固定費23万円」は平均値では太刀打ちできません。
年間収益シミュレーション
前提条件
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平均単価：10,000円
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稼働率：75％ → 273泊
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売上：2,730,000円 / 年
年間固定費
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賃料：230,000×12 = 2,760,000
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管理費：10,000×12 = 120,000
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固定費合計 = 2,880,000円
その他の運営費
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清掃：1回5,000円×273泊 = 1,365,000
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水光熱・消耗品・管理 = 約600,000
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運営費合計 = 約1,965,000円
● 年間利益
売上 2,730,000
−（固定費 2,880,000 ＋ 運営費 1,965,000）
= −2,115,000円（年間210万円の赤字）
黒字化のための改善案
① 月間家賃の大幅交渉
→ 23万円 → 17万円以下
これが実現できれば大きく変わる。
② 宿泊単価を上げる
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1泊12,000〜15,000円
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コンセプト設計が有効
（例：推し活向け・アニメ聖地巡礼向け・ワーケーション）
③ 長期滞在者向け割引
15〜30泊の安定客で稼働率を底上げ。
④ 1部屋は民泊、もう1部屋は月額民泊（マンスリー）
→ 回転率を下げて清掃費と工数を削減するハイブリッド運用。
結論
この「カスティージョ」は、
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立地◎
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設備◎
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民泊可の希少物件
という強い魅力がありますが、
“賃料23万円のままでは、民泊単体運用で黒字化は難しい物件” です。
住居＋民泊のハイブリッド運用、家賃交渉、単価引き上げ戦略などが必要になります。