民泊物件  ·  17日 11月 2025

東京都北区上十条｜民泊可・一軒家賃貸 3LDK｜十条駅徒歩5分【民泊相談可】

物件情報（公式URL含む）

  • 所在地：東京都北区上十条2丁目

  • 交通：JR埼京線 十条駅 徒歩5分／JR京浜東北線 東十条駅 徒歩13分

  • 賃料：23万円（管理費なし）

  • 敷金・礼金：各1ヶ月

  • 間取り：3LDK

  • 専有面積：77.66㎡

  • 築年数：2007年9月（築18年）

  • 構造：木造・3階建

  • 種別：一軒家（戸建て賃貸）

  • 特徴：最上階・角地的な配置、駐車場あり（無料）、ペット相談可、ルームシェア可、民泊可

  • URL：
    https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13117/6976085229/00261050/x06976085229.html

民泊適正評価（良い点・悪い点を明確に）

【良い点】

① 一軒家のため「民泊運営の自由度が高い」

マンションと違い、管理規約による民泊禁止・制限のリスクがありません。
騒音・ゴミ置き場・共用部トラブルといった民泊特有の問題も軽減できます。

② 十条駅徒歩5分という強い立地

池袋・新宿・渋谷方面にアクセスしやすく、観光・ビジネスどちらにも人気のエリア。

③ 77㎡・3LDKで大人数・家族・長期滞在に強い

同じ価格帯のマンションより広く、4〜6名向けの高単価設定が可能。

④ 戸建て＋駐車場付き（無料）

車利用の旅行者・ファミリー層を呼び込みやすい。

⑤ ペット可

国内旅行者のペット同伴需要が上昇しており、差別化ポイントになる。

【悪い点（重要）】

① 「賃料23万円」は民泊運営としてかなり重い

都内民泊の成功ラインは家賃15〜18万円圏が多く、
23万円はリスク高め。

家賃が高いと、稼働率ダウン・単価下落が起きた瞬間に赤字に転落しやすい。

② 木造3階建のため防音性能はやや弱い

一軒家とはいえ、近隣住宅への配慮は必要。
複数人グループが泊まる想定なら夜間の騒音リスクは高め。

③ 築18年で設備の老朽が発生し始める時期

水回り・給湯器・エアコンなど、突然の修繕コストが発生する可能性あり。

④ 固定費が非常に高い＝キャッシュフローが圧迫されやすい

家賃23万円＋保証料＋保険＋光熱費を考えると
月30万円近くを固定費として見積もる必要も。

⑤ 周辺の民泊は単価が思った以上に伸びにくい

北区は都心区（新宿・渋谷・港）ほど宿泊単価が上がりにくい傾向。

契約前に確認すべきポイント

  1. 貸主から書面で「民泊可・宿泊利用可」の明確な許可を得る

  2. 用途地域の確認（住居系地域は騒音対策が重要）

  3. 近隣住民との距離感・環境（一軒家でもトラブルは起こる）

  4. 設備の劣化、修繕履歴の確認

  5. 駐車場の使用条件（宿泊者利用OKか）

  6. 鍵管理（スマートロック導入可否）

  7. 消防法対応（消火器・火災報知器設置など）

  8. 民泊運営形態（旅館業or住宅宿泊事業）の選択

  9. 初期費用総額の確認（敷礼・保証料・鍵交換ほか）

周辺地域の平均稼働率（北区）

北区民泊の平均稼働率データ（複数サイト調査）

  • 約70%前後が中央値

  • 宿泊単価は 1.7万〜2.1万円 が相場

  • 大人数物件は単価が上がる一方で稼働率はやや不安定になりやすい

試算には“やや保守的”な設定を採用します。

運営した場合の想定年間利益（現実的な試算）

▶ 前提条件

  • 宿泊単価：1泊 18,000円（3LDKの平均的相場）

  • 稼働率：60%（北区平均よりやや低め）

  • 年間稼働日数：365×0.60＝219日

  • 年間売上：219日 × 18,000円 = 3,942,000円

固定費

  • 家賃：23万円 × 12ヶ月 = 2,760,000円

  • その他（保険・保証料・インターネット等）＝ 240,000円/年
    → 固定費合計：3,000,000円

変動費（清掃・光熱費・消耗品等）

  • 300,000円/年（一般的な3LDK基準）

▶ 利益

年間売上 3,942,000円
− 固定費 3,000,000円
= 942,000円

942,000円 − 変動費 300,000円
= → 実質利益：約642,000円/年

結論：この物件は利益を出すには“シビア”な賃料設定

年間の実質利益 約64万円 は、
「労力・リスクに見合うか？」という観点で考える必要があります。

  • 稼働率低下

  • 単価下落

  • 設備故障
    どれが起きても すぐに赤字化 するラインです。

利益を伸ばす改善アイデア

① ファミリー・長期滞在を強化

  • ワークスペース

  • 広いリビング

  • 調理器具充実
    ここを押さえると単価アップがしやすい。

② ペット同伴市場を狙う

  • ペット用アメニティ

  • 専用スペース
    → 他物件との差別化に強い。

③ 6人〜8人向けの「大人数割プラン」で単価上げ

広さを活かして客単価を上げる。

④ 光熱費節約（LED化・エアコン効率化）

ランニングコストを抑えると年間数万円変わることも。

⑤ 平日稼働を上げる施策

  • 長期割

  • ビジネス出張プラン

  • 月単位滞在の募集など

まとめ

この北区上十条の一軒家は
**「戸建て × 民泊可 × 駅徒歩5分」**という希少価値の高い物件です。

一方で、
最大のリスクは“賃料23万円”という固定費の重さ。

丁寧に運営すれば年間60万円ほど利益は出せますが、
「稼働率・単価の変動に弱い」という弱点が大きい物件です。

より高い収益を狙うなら、

  • 大人数向け

  • ペット可特化

  • 長期滞在特化
    など ニッチ戦略 が必須です。

カテゴリ： tokyo, kitaku