民泊物件  ·  16日 11月 2025

静岡県熱海市・民泊相談：相模湾一望の屋上付きメゾネット（3階・4階／79㎡）

物件情報

  • 所在地：静岡県熱海市上宿町

  • 最寄り駅：来宮駅　徒歩9分（ＪＲ伊東線）、または 熱海駅 徒歩17分。

  • 賃料：16.5万円／月、管理費：10,000円／月

  • 礼金：1ヶ月、敷金：なし、保証金：6ヶ月

  • 使用部分面積：79㎡（築1973年8月／築約52年4ヶ月）

  • 建物構造・階数：RC造、4階建ての3～4階部分（メゾネット）

  • 引渡可能時期：即時（現況スケルトン・自由リフォーム可能）

  • 備考：飲食店可・民泊可／用途相談可／駐車場なし・エレベーターなし／最上階・屋上あり。

  • 契約期間：2年（情報掲載時）

  • URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/22205/6988403623/00276914/x06988403623.html

民泊適正評価

◎良い点

  • 観光地・熱海市：温泉と海があり、観光需要は比較的安定しているため宿泊運営のポテンシャルあり。 Life is worth+1

  • 「屋上付き」「相模湾一望」という付加価値：宿泊施設として「景観」「屋上体験」を打ち出せれば、高単価設定やインスタ映え効果も期待できます。

  • 駅徒歩9分というアクセス：来宮駅からの徒歩9分という点は、観光客・短期滞在客にとって悪くない立地。

  • 「民泊可」と明記：物件情報に「民泊可／飲食店、民泊可／業種ご相談ください」と記載あり、用途変更のハードルが比較的低め。

  • スケルトン渡し＋メゾネット構造：自由にリフォーム可能ということで、宿泊施設仕様にカスタマイズしやすい。

△懸念点・リスク

  • 賃料は比較的高め：16.5万円＋管理費1万円＝月17.5万円。年間で約210万円の固定リース料。運営コスト・稼働率・客単価が十分でなければ収益が圧迫されます。

  • 築年数が古い：1973年築・約52年。設備更新・構造補修・耐震・断熱・水回りなどリフォーム費用が多くかかる可能性があります。

  • 駐車場なし・エレベーターなし：荷物の多いゲスト・高齢者・車利用のゲストにはアクセス面で不利。屋上・メゾネット構造で階段移動が必要な点もマイナス。

  • 最上階／メゾネットという構造ゆえに「搬入・搬出」「清掃・リネン交換」「動線管理」が負荷になる可能性あり。

  • 熱海市の宿泊稼働率はホテル・旅館で「40％前後」が報じられており、観光需要は安定しているが“高稼働”を前提に収益モデルを組むのはリスクあり。 HotelBank (ホテルバンク)+1

  • 契約が店舗・事務所用途物件としての貸し出しであるため、宿泊仕様に改装する際の用途変更・消防設備・条例対応・近隣同意など法的ハードルの確認が必要。

総合評価：★★★☆☆（3/5）

立地と付加価値（海景色・屋上・メゾネット）という強みがありますが、賃料・初期リフォーム費用・構造上の運営負荷・稼働率想定の保守性を鑑みると「中級リスク物件」であり、しっかりとした収支シミュレーションと運営設計が必須です。

契約前に確認するポイント

  1. 用途地域・宿泊許可の可否：店舗・事務所用途で貸出されているため、宿泊用途（旅館業・簡易宿所・住宅宿泊事業法対象）への変更可否を市役所・保健所・消防署に確認。 民泊navi+1

  2. リフォーム費用と構造状況：スケルトン渡しとのことでリフォーム費用の見込みが重要。築52年ゆえ設備・構造・耐震補強・電気・給排水などの状態を事前調査。

  3. 搬入・搬出・清掃動線：メゾネット・屋上付き・最上階という構造ゆえ、清掃荷物・リネン交換・ゴミ収集など運営上の動線に制約がないか確認。

  4. 駐車・駐輪・荷物移動：駐車場なしのため、車・バイク・大型荷物のゲストを予定するなら代替手段を確保。アクセス時間・徒歩傾斜等も確認。

  5. 契約条件の把握：保証金6ヶ月、契約期間2年など、運営中の途中解約・更新などの条件も把握しておく。

  6. 周辺競合・宿泊単価・ターゲット設定：熱海市内で同様海景色＋屋上付きという物件がどれくらいあり、宿泊単価・レビュー状況・客層の実例を調査。

  7. 集客時期・閑散期対策：熱海市は観光シーズン（海水浴・花火・温泉）に需要が集まりがち。閑散期にどう稼働を維持するか戦略を立てる。

  8. 近隣住民・騒音・ゴミ対応：屋上利用・宿泊運営にあたり、騒音やゴミ処理・近隣対応の理解を得ておくこと。

周辺地域の平均稼働率

  • 熱海市の旅館・宿泊施設に関して、稼働率は概ね 40％前後 と報じられています（全国平均と同水準）｡ HotelBank (ホテルバンク)+1

  • 一方、静岡県内・観光地民泊向け物件のガイドでは、「熱海・伊東エリア」では 年間70〜80％ 稼働率を想定する例も紹介されています。 民泊navi

  • これらの差は「旅館・ホテル／民泊」「高単価vs低単価」「客室数や付加価値有無」などによるものと考えられます。

  • 保守的に見てこの物件では、年間平均稼働率を 50％〜60％ 程度と想定するのが現実的でしょう。

運営した場合の想定年間利益

以下、保守的な想定で試算します。

  • 月額固定賃料＋管理費：約17.5万円（月16.5＋1）→ 年間約210万円（17.5×12）

  • その他固定運営コスト（光熱費・清掃費・管理代行・消耗品など）を仮に月10万円とすると年間120万円。

  • 合計年間コスト＝約 330万円

  • 客単価：付加価値（屋上・海景色・メゾネット）を活かして1泊あたり 18,000円 と仮定。

  • 稼働率：前述保守的50％という仮定 → 年間稼働日数＝365×0.5＝約183泊

  • 年間売上＝18,000円×183泊＝約 329万円

  • 年間利益＝売上329万円－コスト330万円＝ ほぼゼロ〜若干マイナス

強気に設定してみると：

  • 客単価22,000円／泊、稼働率60％（219泊）→ 売上＝22,000×219＝約 481万円

  • 年間利益＝481万円－330万円＝ 約151万円の利益

このように、かなり条件が改善されないと「確実な利益化」が難しい物件であることが読み取れます。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 客単価アップ策：屋上付き・海一望という魅力を前面に出し、1泊22,000〜30,000円という高価格帯設定を目指す。特別プラン（記念日・カップル・少人数貸切）を用意して高付加価値化。

  2. 稼働率向上策：閑散期（平日・冬季）も集客できるよう、ワーケーション・滞在型プラン・屋上イベント（日没バー・星空観賞）などを企画。SNS映えを狙ったプロモーションも。

  3. 運営コスト削減：清掃・備品・管理代行の見直し。例えば地元清掃業者と固定契約し、備品レンタルやサブスク導入で初期費用・維持費を抑える。

  4. 付加サービス導入：飲食店可用途を活かし、宿泊＋朝食・軽飲食・屋上カフェタイムなどを提供。ゲスト満足度・滞在時間を伸ばし口コミアップ・リピーター増を狙う。

  5. ハイブリッド運用：民泊だけに頼らず、平日・長期滞在を月貸し・ウィークリーマンションとして運用する二毛作モデルを検討。

  6. 契約交渉：賃料や保証金条件を交渉可能ならば有利な条件を引き出す。例えば賃料交渉、保証金減額、期間内フリーレントなど。

  7. 設備強化：エレベーターなし・駐車場なしといったマイナスポイントを補うため、荷物持ち運び負担軽減策（荷物デリバリー・送迎手配）、駐輪場確保、階段案内明確化などを準備。

カテゴリ： tokai, shizuoka