民泊物件  ·  16日 11月 2025

神奈川県鎌倉市雪ノ下１丁目 民泊相談：鎌倉駅徒歩9分・貸店舗物件（66.1㎡／賃料28.6万円）

物件情報

  • 所在地：神奈川県鎌倉市雪ノ下１丁目

  • 最寄り駅：鎌倉駅　徒歩9分（ＪＲ横須賀線・江ノ島電鉄）

  • 賃料：28.6万円／月、管理費：11,000円／月

  • 礼金：1ヶ月、敷金：なし、保証金：6ヶ月（契約条件）

  • 使用部分面積：66.1㎡（築2005年10月／築20年2ヶ月）

  • 構造・階数：鉄骨造 2階建て／1階部分（※物件情報欄には「1 階／2階建」と記載）

  • 現況：居住中・引渡しは2026年4月1日以降相談可

  • 用途：飲食店相談可（ただし臭いや煙の強い飲食不可）／物件備考に「2 Fは民泊運営中」と記載あり

  • 注意事項：玄関は2F（民泊）と共有、駐車場なし、普通借家3年契約、保証会社利用必須、解約時１ヶ月分償却あり。

  • URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/14204/6988409882/00100455/x06988409882.html

民泊適正評価

◎良い点

  • 観光地・鎌倉市という立地：鎌倉は歴史・文化・自然が揃い、観光宿泊需要が高いとされます。 AreaLinc+2民泊navi+2

  • 駅徒歩9分というアクセス：観光客・短期滞在客を想定する上で駅近は大きなメリットです。

  • 面積66.1㎡という適度な広さ：1〜2名、グループ滞在どちらにも応用可能なサイズ感。

  • 既に2Fで民泊運営中との記載あり：運営実績や近隣の運営態勢が参考になる可能性あり。

  • 飲食店相談可という用途幅：付加価値付きの宿泊＋軽飲食（ラウンジや朝食提供）などオプション展開も可能。

△懸念点・リスク

  • 賃料が高い：月額28.6万円＋管理費11,000円＝月約29.7万円。年間固定賃料だけで約356万円。運営が想定通り進まないと、コスト圧が収益圧迫になります。

  • 用途が「貸店舗（建物一部）」である点：住宅宿泊事業（民泊新法）適用可能か、旅館業法・用途地域・建築基準法上の制限がないか要確認。例えば、住居専用地域などでは宿泊事業が規制されることがあります。 鎌倉市公式サイト+1

  • 物件契約条件が厳しい：保証金6ヶ月、解約予告3か月、解約時償却1ヶ月、引渡しが2026年4月以降相談というタイミング面のハードルあり。

  • 玄関共有／2F民泊と共用部分あり：ゲストの動線やプライバシー、運営管理上のトラブル（騒音・共用部清掃など）の可能性が高まります。

  • 駐車場なし：車・バイクで訪れる guest を想定する場合、アクセス手段が限られ、荷物の多い客・家族連れ・サイクリング需要などを取りこぼすかもしれません。

  • 稼働・客単価の変動が激しく、季節性高め：鎌倉は観光地としてのピーク／閑散期の差が大きく、夏・紅葉・桜などシーズン需給に左右されます。 BizPato+1

総合評価：★★★☆☆（3/5）

立地ポテンシャルはかなり高いものの、賃料・契約条件・運営リスクが大きいため「挑戦的な物件」です。初心者にはキャッシュ・フローの余裕を持った計画が不可欠です。

契約前に確認するポイント

  1. 用途地域・建築用途・宿泊業許可：住居専用地域・第一種低層専用地域などの用途制限があるか、旅館業法・住宅宿泊事業法の適用可否を役所・保健所に確認しましょう。鎌倉市では住居専用地域での旅館業許可が難しいケースがあります。 鎌倉市公式サイト+1

  2. 建物賃貸契約内容：保証金6ヶ月、解約予告3か月、償却1ヶ月などコスト・期間的な縛りを把握。途中解約しづらい点や返却条件も。

  3. 共有部・動線・隣接運営：玄関が2Fと共用、2Fでは既に民泊運営中とのことで、共用動線・管理体制（清掃・騒音対策・近隣住民対応）を事前に確認。トラブル発生時の責任範囲を明記すること。

  4. 駐車・駐輪・荷物搬入の状況：車・バイク・荷物多めのゲストを想定するなら、駐車場の有無・搬入経路・荷物エレベータ等を確認。

  5. 賃料・管理費以外のコスト：水道・ガス込とはあるが、共有部や共用施設の維持費・清掃費・消耗品費・代行運営費用などを見積もる。

  6. 集客・競合状況：駅近・観光地とはいえライバル物件も多い地域。類似物件の宿泊料金・レビュー・定員・運営スタイルを調査。

  7. シーズナリティと閑散期対策：桜・紅葉・夏の海シーズンなどは高稼働が見込めるが、閑散期（月次・平日）は稼働率が落ちる可能性あり。閑散期の想定稼働率・客単価を契約前に想定しておく。

  8. 近隣住民・町内会との関係・騒音・ゴミ対応：鎌倉市では民泊による住環境への配慮が注視されています。町内会の理解や管理者の常駐体制を整えることが重要。 鎌倉市公式サイト+1

周辺地域の平均稼働率

  • 鎌倉市・湘南エリアでは、観光地として宿泊需要が高く、ホテルの稼働率データでは神奈川県全体で約71％という数字も過去に報じられています。 HotelBank (ホテルバンク)

  • 民泊（住宅宿泊）に関しては明確な市別稼働率数値は出ていないものの、地域ガイドでは「稼働率60％以上を維持できれば安定運営可能」という記述があります。 民泊navi+1

  • 実運用を保守的に見て、年間平均稼働率を 50％〜60％ と見積もるのが現実的（特に初心者案件・賃料高め物件）と判断します。強気に運用できるなら55～60％、慎重に見るなら45～50％程度。

  • 客単価は鎌倉駅近・観光需要強のため、1泊あたり 10,000〜20,000円 程度（宿泊タイプ・人数・設備で変動）という情報があります。 民泊navi+1

運営した場合の想定年間利益

以下、保守的な想定値で試算します。

  • 賃料＋管理費：月29.7万円（賃料28.6+管理1.1）→ 年間約 356万円（29.7×12）

  • その他固定運営コスト（光熱費・清掃費・代行費など仮定）：月約10万円 → 年間約 120万円

  • 合計年間コスト＝約 476万円

  • 客単価：仮に 15,000円／泊

  • 稼働率：保守的な50％と仮定 → 客室稼働日数＝365×0.5＝約183泊

  • 年間売上＝15,000円×183泊＝約 274万円

  • 年間利益＝売上274万円－コスト476万円＝ －202万円（赤字）

かなりシビアな数字となります。
もし客単価を強気に20,000円／泊、稼働率を60％で、且つ運営コストを少し削減できれば：

  • 稼働日数＝365×0.6＝219泊

  • 売上＝20,000×219＝約 438万円

  • 年間利益＝438万円－476万円＝ －38万円（まだ赤字）

つまり、賃料・コスト・稼働率・客単価がすべてかなり好条件で揃わないと利益化は難しい物件という結論になります。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 客単価アップ策：少人数・双床部屋を2～4名対応にし、料金を1泊20,000〜25,000円に設定。長期滞在割引・週末価格上げなど価格差を導入。

  2. 稼働率向上策：閑散期でも稼働を維持するため、ワーケーション向け／平日割・週末パック・地域体験付きプランなどを企画。観光のない平日もビジネス利用者を狙う。

  3. 運営コスト削減：清掃・リネン回収などをローカル清掃業者と交渉し固定費を下げる。管理代行手数料を抑えつつ、自主管理比率を上げる。

  4. 付加価値サービス導入：飲食店相談可の用途を活かし、宿泊＋軽飲食（地元朝食・カフェラウンジ）を併設することで収益源を多角化。

  5. プロモーション強化／ブランディング：外国人観光客向けに多言語対応・インスタ映え写真撮影・歴史観光プラン提携など付加価値をつけ、口コミ・評価を高めることで競合と差別化。

  6. 契約交渉：賃料交渉の余地があれば、大家交渉で賃料の減額またはフリーレント期間を打診。例えば、開業初期3ヶ月無料、保証金削減など。

  7. 長期レンタル／混合モデル検討：民泊運営だけで利益化が難しい場合、平日は一般賃貸（短期賃貸）＋週末民泊のハイブリッド運用も検討。稼働安定性を向上。

カテゴリ： kanto, kanagawa