民泊物件  ·  16日 11月 2025

岐阜市粟野西で民泊相談可｜5LDK戸建て（賃料5.9万円）を活用した運営モデルを徹底解説

物件情報

  • 物件URL：https://www.homes.co.jp/chintai/room/f77a51363c9b6c11b5ba47870ac358f0165c5ffe/?bid=1133130051285

  • 所在地：岐阜県岐阜市粟野西5丁目424

  • 賃料：59,000円／月

  • 管理費：なし

  • 敷金 / 礼金：なし / なし

  • 築年：1969年3月（築57年）

  • 間取り：5LDK（リビングダイニングキッチン + 洋室 + 和室）

  • 専有面積：115.11㎡

  • 構造：木造・2階建て

  • 駐車場：あり（無料）

  • 交通：JR岐阜駅からバス → 徒歩（バス27分＋徒歩13分）

  • 設備・条件：バス・トイレ別・温水洗浄便座、洗面所独立、クローゼット、プロパンガス、室内洗濯機置場、駐車場あり、ペット相談可（飼育時敷金 +1ヶ月）

  • 備考：事務所使用・民泊相談可。浄化槽は入居者負担で保守・清掃・点検契約が必要。2階バルコニー雨戸が動かない。現状渡し。

民泊適正評価

◎ メリット（強み）

  • 広め（5LDK・115㎡）なので グループ客やファミリー滞在に適している。

  • 賃料が非常に抑えられており、固定費を低めに抑えて運営が可能。

  • 駐車場あり → 自家用車利用のゲストが取り込みやすい。

  • ペット相談可 →ペット連れの旅行者をターゲットにできる。

  • 事務所利用も可 → 民泊＋マンスリー（長期滞在）のハイブリッド運営がしやすい。

  • 岐阜県は インバウンド需要の伸びが著しい。観光庁の報告でも地方部での宿泊が拡大しており、岐阜県が大きく伸びている。 Travel Voice

  • 古民家・戸建て型の民泊が県としても支援されており、空き家活用の動きがある。 東海テレビ放送+1

× デメリット（弱み）

  • 築57年と古いため建物・設備の老朽化懸念が大きく、修繕コストがかかる可能性。

  • 交通利便性があまり良くない（岐阜駅からバス＋徒歩） → 観光客にはやや不便。

  • 浄化槽を自らメンテナンス契約しなければならない（コスト・手間）。

  • 雨戸が開かない箇所ありなど、建物の使い勝手に難あり。

  • 定常需要だけではなく季節変動の影響を強く受ける可能性。

  • 民泊として運営する場合の収支モデルが不安定。

契約前に確認するポイント

  1. 建物状況の詳細調査

    • 築57年の建物なので、構造（基礎・梁）、屋根、断熱性能、水回りなどを専門家にチェック。

    • 雨戸が開かない部分や浄化槽の状態を確認。

  2. 浄化槽維持費負担

    • 入居者（運営者）が浄化槽の保守・清掃・点検契約をどうするか、見積もりを取る。

  3. 民泊許可・届け出

    • 岐阜市および岐阜県の民泊制度、条例を確認。

    • 建築・用途規制の対象となるかどうか、許可の取得要件をクリアできるかを確認。

  4. 運営モデルの検討

    • 民泊単体か、長期賃貸 + 短期運営のハイブリッドにするか。

    • 清掃、アメニティ、運営代行のコストを見積もる。

  5. 保険・リスク対策

    • 宿泊事業用の火災保険・賠償責任保険を準備。

    • 近隣住民や騒音トラブルへの対策を検討。

  6. マーケティング・集客戦略

    • 地元観光資源（岐阜県内）のアピールポイントを洗い出し、Airbnbや他チャネルで差別化。

    • 長期滞在（マンスリー）を見込んだ価格戦略を策定。

周辺地域（岐阜県・岐阜市）の平均稼働率

  • AirROIによる岐阜県（Gifu Prefecture）のデータでは、Gifu市を含むエリアの民泊稼働率（STR：短期貸し）は 約33.5％（ミッドレンジ物件の場合）という報告があります。 Airroi

  • インバウンド需要の拡大も岐阜県では顕著。観光庁によれば地方部宿泊が増加しており、岐阜県も大きな伸びを記録。 Travel Voice

  • ただし、AirROIのデータを使った「ベストクラス」物件なら 60％近く稼働する可能性も示されているものの、それには立地・魅力・運営力が必要。

→ 現実的な想定稼働率は、おおよそ 30～45％ の間で見積もるのが妥当。

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

前提条件（仮定）

  • 月額賃料：59,000円

  • 平均宿泊単価（ADR）：1泊 8,000円（地方戸建て、控えめな価格設定を想定）

  • 稼働率：40％（年間想定） → 365日 × 40％ = 約146泊／年

  • 運営コスト（清掃・光熱・保険・消耗品）：売上の30％と仮定

売上

  • 年間売上 = 8,000円 × 146泊 = 1,168,000円

コスト

  • 運営コスト = 1,168,000円 × 30％ = 350,400円

  • 家賃支出 = 59,000円 × 12 = 708,000円

想定年間キャッシュフロー

  • 1,168,000円 − 708,000円 − 350,400円 = 約109,600円／年

→ 年間利益は約11万円弱という非常にタイトな収支になる可能性が高い。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を引き上げる

    • 8,000円をベースにするより、季節・曜日で変動をつけて 最大10,000円以上を目指す。

    • 長期滞在（1週間以上、月単位）プランを設定して単価×日数を最適化。

  2. 稼働率を高める施策

    • マンスリープラン（30泊以上）を導入し、安定収益を確保。

    • 地元観光資源（自然、文化、日帰り観光スポット）を訴求してプロモーションを強化。

    • 長期滞在者（リモートワーカーなど）を狙って、施設にWi-Fiや仕事環境を整える。

  3. コスト削減

    • 清掃業者と契約を最適化。地元業者を探してコストを抑える。

    • 電気・ガス・水道を効率化。省エネ家電の導入や節水設備の検討。

    • 浄化槽の維持契約を有利条件で結ぶ。定期点検をまとめて業者と交渉。

  4. ハイブリッド運営

    • 民泊＋マンスリー（定住型）＋オフィス利用を組み合わせる。

    • WFH（リモートワーク）需要を取り込む。「長期利用＋仕事拠点」として運営。

  5. 差別化

    • ペット可を前面に出し、ペット連れ旅行者をターゲット。

    • 地域体験を提供（ローカルガイド、田舎体験、農業・自然体験など）し、宿泊単価の付加価値を創出。

総評

岐阜市粟野西のこの戸建て物件は、非常に低めの賃料と広さを活かせば、低コストで民泊運営を始められる魅力的な選択肢です。特に地方型の民泊、長期滞在、ファミリー・グループ向けなど多様なターゲットで運営を検討できます。

しかしながら、築年数の古さ・メンテナンスリスク、浄化槽など維持コスト、立地の交通不便さなど、軽視できないデメリットも存在します。収支を確保するには、宿泊単価・稼働率の最適化 + コスト管理 + 差別化戦略が不可欠です。

カテゴリ： tokai, gifu