北海道小樽市 花園１丁目／民泊可・民泊相談OK 貸その他（小樽駅徒歩9分）

物件情報

• 所在地：北海道小樽市花園１丁目 

• 交通：ＪＲ函館本線「小樽駅」徒歩9分 

• 賃料：月額25万円（管理費等なし） 

• 敷金・礼金：なし／なし 

• 使用部分面積：327.48 m² 

• 土地面積：246.8 m² 

• 築年月：1979年11月（築46年1ヶ月）

• 建物構造：鉄骨 地上2階・地下1階建 

• 駐車場：2台分ありとの記載 

• 備考：雨漏りあり／境界非明示／土地整地・造成等行わず現状渡し。用途地域：商業地域。用途「貸その他」。“民泊可能地域、賃貸して転貸することも相談に応じます”との記載あり。 

• URLはこちら：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/01203/6988388936/10004121/x06988388936.html

民泊適正評価
★立地評価：◎
JR「小樽駅」徒歩9分、観光地としての小樽市中心部ということで、立地的には集客ポテンシャルが高い。
★建物・賃料評価：△〜×
築46年とかなり築年数が経過しており、改修・維持コストが想定される。賃料が月25万円という非常に高額水準で、運営収益を確保するにはかなりの宿泊単価・稼働率を確保する必要。
★用途・運営条件：△
「貸その他」用途、建物の現状（雨漏りあり、土地整地不要／現状渡し）という記載あり。民泊仕様に整えるための初期投資が見込まれる。また、民泊営業には行政届出・近隣対応・設備／消防などの基準をクリアする必要あり。 民泊navi+1
★需要・競争環境：○
小樽市は観光地として知名度あり、民泊需要が存在。北海度の民泊ガイドでは「小樽市：運河と歴史的建造物、日帰り観光客も多い」と記載されており、立地として強みあり。 民泊navi

総合評価として、「立地は良好だが、賃料・建物条件・初期コストのハードルが高く、運営リスクも高め」という印象。初心者向けというより、収益・集客戦略をしっかり立てられる経験者向け物件と言えます。

契約前に確認するポイント

1. 雨漏りありとの記載：具体的な範囲・修繕履歴・今後の修繕見込みコストを確認。

2. 建築基準・消防設備のチェック：民泊（旅館業法または住宅宿泊事業法）で必要な設備を整えられるか。

3. 現状渡し・土地整地不要：現状のまま引渡すという条件なので、改装／整備コストを見積もる。

4. 周辺用途の確認：住宅専用地域では営業制限あり。小樽市条例では、小・中学校100m以内、住宅専用地域では営業制限があります。 小樽市公式サイト

5. 稼働率見込み・宿泊単価：ご自身で設定可能な宿泊単価と稼働率をシミュレーションして、賃料25万円をカバーできるか検証。

6. 清掃・運営管理コスト：大規模物件ゆえ、清掃・管理コストも高めになる可能性。運営代行の費用も想定。

7. 駐車場2台分というメリットありですが、ゲスト滞在用途にマッチしているか（車利用者向けか徒歩観光者向けか）検討。

8. 周辺競合物件・宿泊施設の宿泊単価・稼働率調査：同エリアでどのくらいの宿泊単価・稼働率が実現されているか事前に確認。

周辺地域の平均稼働率
北海道の観光地型民泊に関するガイドによれば、「人気エリア」で年間平均稼働率は 60〜70％ とされています。 民泊navi
ただし、これは「人気エリア・条件が整った宿泊施設」の場合であり、築年数が古かったり立地・設備が劣る物件では低めに見るべきです。保守的に見て、50〜55％程度を現実的な目安とします。

運営した場合の想定年間利益
【前提条件】

• 賃料：25万円×12ヶ月＝300万円／年

• 想定稼働率：50％（年365日×50％＝182.5日）

• 想定平均宿泊料金：1泊1部屋あたり20,000円（大規模物件・観光地、小樽駅徒歩圏という立地を考慮）

• 1日当たり平均稼働：想定最大宿泊人数／部屋数不明につき、1部屋貸切÷1ユニットとして仮定。年間売上＝20,000円×182.5日＝約365万円／年

• 年間コスト想定（賃料300万円＋光熱費・清掃・管理費・改修費・消耗品等）＝賃料300万円＋光熱・清掃・諸経費を年間50万円と仮定＝350万円コスト
  ▶ 年間収支＝年間売上365万円−年間コスト350万円＝ 年間利益 約15万円

この想定では、賃料25万円という高額な固定費を賄うためには、宿泊料金をもっと引き上げるか、稼働率を60％以上に上げる必要があります。例えば稼働率60％に引き上げた場合、売上＝20,000円×(365日×60％＝219日)＝約438万円／年。コスト同額350万円とすれば、利益＝約88万円／年。とはいえ、改修コスト・設備更新・清掃管理料・運営代行手数料を加味すれば、さらに利益減となる可能性があります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

• 宿泊単価を引き上げる：例えば「ファミリー向け貸切」「高級仕様」「ペット可」「体験型（ガラス工房・運河クルーズパック）」など付加価値を付けて1泊25,000〜30,000円に設定。

• 稼働率向上策：オフシーズンを見据え、連泊割・長期滞在プラン・ワーケーション需要対応など。記事では北海道の民泊ではオフシーズン対応が鍵とされています。 民泊navi

• コスト削減：清掃回数の最適化、光熱費節約（LED設備・断熱リフォーム）、管理運営を自主管理＋地域清掃会社との連携で費用圧縮。

• 物件仕様の差別化：築年数古という弱みを逆手に取り、「レトロモダン」「倉庫改装」「ガラス工房併設」など、小樽らしい文化・観光要素を取り入れた宿にして宿泊者の注目を集める。

• 複合用途展開：2階・地下を会議・ワークスペース、1階を宿泊スペース＋レストラン・カフェ併設等、宿泊だけでなく他収益源を確保。

• オフシーズン集客強化：スキー・雪見・冬観光需要を見据えたマーケティング、外国人旅行者向け（多言語対応・空港送迎）を強化する。

以上、北海道小樽市花園１丁目の貸その他物件を民泊運営希望者向けに好立地・高賃料・築古の三重リスクを含めて紹介しました。立地の良さは大きな魅力ですが、収支の実現可能性を慎重に見極める必要があります。契約前にはしっかりと改修／運営コストの見積もり・稼働シミュレーションを行うことを強くおすすめします。