物件URL：
https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/26102/6988262478/50110484/x06988262478.html
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所在地：京都府京都市上京区上立売通浄福寺西入上る真倉町
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交通：
・地下鉄烏丸線 今出川駅 徒歩21分
・京福電鉄 北野白梅町駅 徒歩21分
・地下鉄烏丸線 鞍馬口駅 徒歩23分 -
賃料：60万円／月
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礼金：60万円
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敷金：60万円
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面積：318.95㎡（約96.5坪）
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築年：1963年（築62年）
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構造：ブロック造 2階建
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現況：空
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契約期間：3年
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設備：トイレ6ヶ所
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備考：民泊可能、元本格茶室、部屋数多数
２．民泊用途としての適正評価
◎ 良い点
1. 圧倒的な面積318㎡ → 大人数宿泊・団体向けも可能
100㎡前後の一般的な民泊と比べると3倍以上。
複数寝室・広間・茶室などを活かし「和の邸宅貸切型」として高単価設定が可能。
2. 元本格茶室 → 海外観光客にとって強力な差別化要素
SNS映えする和室・茶室は京都民泊で最も需要が強い部類。
3. 上京区＝“観光中心地のすぐそば”
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京都御所
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北野天満宮
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鴨川
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大徳寺
すべて近く、観光アクセスの良さは◎。
4. 民泊可能と明記
法令・貸主側NGの心配が少ない。
5. トイレ6ヶ所 → 大人数宿泊に理想的
これだけ整っている物件は希少。
× 注意点／課題
1. 賃料60万円 → 年間720万円の固定費
京都の民泊で安定してこのコストを回収するには、高単価×高稼働が必須。
2. 最寄駅徒歩21分 → 観光客の不満要因
訪日客は「駅徒歩10分以内」を好む傾向が強い。
3. 築62年建物の老朽化リスク
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雨漏り
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給排水設備の老朽化
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耐震性
いずれも要確認。
4. 用途地域の確認が必要
京都市は用途地域によっては旅館業が不可。
5. 清掃難易度が高い（318㎡）
外注費も高額になる。
３．周辺の宿泊需要と想定稼働率
京都市の宿泊需要は全国トップクラスで、
年間を通じて稼働率70〜90％を維持。
上京区は
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御所
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北野天満宮
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鴨川
に近く、観光客から人気のエリア。
本物件のような「和風大型施設」は希少なため、
**稼働率60〜80％**を想定値とするのが妥当。
４．想定年間収益モデル（現実的な試算）
前提条件
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平均宿泊単価：
1泊 50,000～120,000円（貸切・大人数向け） -
稼働率：60〜80％
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年間365日稼働
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固定費：720万円
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清掃＋光熱費等：年間150〜250万円
● 稼働率60％・単価8万円のモデル
年間売上：
80,000 × 365 × 0.6 = 1,752万円
年間経費：
720万 + 200万 = 920万円
→ 年間利益：832万円
● 稼働率70％・単価10万円のモデル（上振れケース）
10万 × 365 × 0.7 = 2,555万円
経費920万円
→ 利益：約1,635万円
■ 結論：
賃料60万円は高いが、
団体向け高単価の“貸切和邸宅”に成功すれば十分利益が出せる規模。
５．契約前に必ず確認すべき事項
（1）用途地域が旅館業に対応しているか
京都市では旅館業が不可の地域が多い。
（2）耐震性・消防設備
特に築62年物件では最重要。
（3）給排水管・電気容量
大人数宿泊に耐えられるか。
（4）雨漏り・床の傾き・基礎の状態
（5）リフォーム費の規模
（6）近隣クレーム対策
京都は民泊トラブルが多い地域。
６．収益性を高める運営アイデア
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茶室体験（点前教室）を提供
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庭・和室を活かしたフォトウェディング対応
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団体向け「家族旅行」「企業研修」「留学生合宿」
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海外向けマーケティング（英語・中国語サイト）
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長期滞在割引（留学生・研究者・ワーケーション）
◆総合評価
この物件は…
**「駅距離がある」「賃料が重い」
という大きな弱点を抱えつつも、**
“京都で希少な大型和風邸宅・茶室付き”という圧倒的な強みを持つ物件。
工夫次第では、
年1,000〜1,500万円以上の利益を狙える民泊になり得る
ポテンシャルがあります。