物件情報
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物件名：神宮前５丁目ビル
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所在地：東京都渋谷区神宮前５丁目 （最寄：明治神宮前駅 徒歩5分、渋谷駅 徒歩8分、原宿駅 徒歩9分）
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賃料：139.92万円／月（管理費等なし）
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敷金・礼金：敷3ヶ月・礼1ヶ月
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延床面積：168.06 m²（用途：貸店舗）
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築年月：2001年9月（築24年3ヶ月）
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構造：鉄骨・3階建1階利用（1階／3階建）
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駐車場：付近にあり（無料）
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設備例：エアコン・給湯・トイレ2ヶ所・室内洗濯機置場・光ファイバー等
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備考：「民泊相談可※民泊利用の場合は条件変更有」 という記載あり
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契約形態：定期借家3年契約
（物件URLはこちら）
https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13113/1130074015/00786501/x01130074015.html
民泊適正評価
◎ 強み（良い点）
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立地が抜群：明治神宮前・渋谷・原宿といった人気エリアの徒歩圏。観光インバウンド・国内旅行の需要が高く、集客ポテンシャルが大きい。
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認知・アクセス：渋谷駅・原宿駅といったターミナル駅が近く、交通アクセス面でゲストの利便性高し。
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設備・条件付きで民泊相談可：物件備考に「民泊相談可」の記載あり。用途変更・条件整備できれば民泊運営の可能性あり。
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渋谷区の民泊市場が好調：たとえば渋谷区では平均稼働率81 %と高水準。minpakupro.com+2MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+2
△ 気になる点（注意・弱み）
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賃料の高さ：月額139.92万円という賃料は、年間1,679万円超（139.92×12）という高額。運営コスト・固定費が非常に重くなる。
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用途が「貸店舗」：居住用ではなく店舗用途。民泊運営できるかどうかの法的・構造的・管理的ハードルが高くなる可能性。民泊新法・地域条例・建物の用途規定を必ず確認。
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定期借家契約（3年）：3年という契約期間では、設備投資・準備コストを回収しつつ利益を出すには期間が短め。中長期で安定運営したいなら慎重に。
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築年数24年超：2001年築ということで新築ではないため、設備・内装のリフォーム費用が別途必要となる可能性。
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高家賃＋運営コスト＝利益出にくさ：賃料だけで年間1,679万円。さらに清掃・光熱費・運営代行・消耗品・税金などを加えるとかなりの売上が必要。
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営業制限・届出リスク：エリアによっては民泊営業日数の制限（例えば住居専用地域・文教地区）や建物管理組合の規約、用途制限等があるため、営業可能日数が制限されれば収益が大きく減少。例：渋谷区では81%稼働が出せるという報告もありますが、これは条件が整っている場合。plays-inc.jp+1
総合的に見ると「立地・需要ポテンシャルは非常に高いが、コストもかなり高い＝収益を出すためには相当な売上・稼働・単価設定が必要」という物件と言えます。
契約前に確認するポイント
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「貸店舗」用途から「宿泊施設（簡易宿所／住宅宿泊事業）」用途への変更可否：建築用途・防火規定・消防法・建築基準法・用途地域を必ず確認。
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民泊届出（住宅宿泊事業法・旅館業法）を行えるか、運営日数制限・周辺住民説明義務・管理体制構築が可能か。
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建物・室内の設備状態：築24年であるため空調・トイレ・配管・電気等に要改修の可能性。リフォーム費用を見積もる。
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稼働可能日数：制限区域かどうか、住居専用地域か文教地区か、年間営業日数・稼働率に影響する規制の有無をチェック。
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家賃・諸経費の設定：賃料139.92万円に加え、保証金・改修費・毎月・毎年の運営コスト（清掃・光熱・代行手数料・保険・法定費用）を見込む。
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契約期間：3年の定期借家という短めの契約。途中更新可否・再契約条件・賃料増減の可能性を確認。
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管理体制・近隣住民対応：特に渋谷区では周辺説明義務・24時間対応窓口・法定標識掲示などが求められるケース。minpakupro.com+1
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競合状況・価格設定：周辺民泊物件の宿泊単価・競争力・差別化ポイント（インスタ映え・ターゲット客層）を調査。
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安全・保険対応：宿泊運営となると火災保険・賠償責任保険・宿泊契約上の損害対策が重要。
周辺地域の平均稼働率
渋谷区の民泊市場では、平均稼働率 約81％ という報告があります。minpakupro.com+1
ただし、この数値は「条件が整っている（許可・届出クリア・高需要エリア）」ケースを想定した数値です。実運営では立地・物件条件・運営力・価格戦略・営業可能日数が異なるため、80％超を必ずしも達成できるわけではありません。
保守的に見て、稼働率を 70～75％ と想定するのが安全です。
運営した場合の想定年間利益
想定条件
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賃料：139.92万円／月 → 年間賃料約1,679万円（139.92×12）
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営業可能日数：365日（法規制・運営制限なしと仮定）
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客室（宿泊ユニット）数：貸店舗168 m²という面積から、例えば10ユニット（1泊あたり2～4名）を想定。※実際には改装必須。
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平均宿泊単価：渋谷区平均宿泊単価 約19,900円（報告値） minpakupro.com+1
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稼働率：保守的に70％と仮定（365日×10ユニット×70％稼働）
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年間売上 = 10ユニット × 365日 × 0.70 × 19,900円 = 約5,110万円（10 × 255.5日 × 19,900 ≈ 50.9百万円）
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年間固定コスト（賃料＋管理・清掃・光熱・保険等）概算：
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賃料：約1,679万円
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清掃・光熱・消耗品・管理代行料：仮に年間300万円（毎月25万円）
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各種税金・保険・備品更新など：年間100万円
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合計固定コスト：約2,079万円
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年間粗利益（売上−固定コスト）＝約5,110万円−約2,079万円＝ 約3,031万円
注意点
この想定はかなり「好条件＋改修済み＋運営効率良好」の前提です。実際は改装費、家具・備品代、届出代行手数料、集客・マーケティング費用、法制制限による営業可能日数制限などが加わります。
さらに、賃料が高いため、賃料比率として売上の約33％（1,679/5,110）を占めており、賃料がもう少し低ければより利益率が改善します。
想定利益が低い場合の改善アイデア
もし実際の運営で以下のような事情があれば、想定利益が大幅に下がる可能性があります：
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稼働率が70％未満になる（たとえば60％）
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宿泊単価が19,900円を下回る（17,000円など）
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営業可能日数が年間180日や200日程度に制限される（営業制限区域の場合）
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改装費・初期投資が多額にかかる
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運営管理費・清掃代・消耗品で想定以上のコスト増
こうした場合に利益を改善・確保するためのアイデアを以下に挙げます：
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宿泊単価の引き上げ：特にインバウンド・若者・クリエイター層をターゲットにして、SNS映え・撮影スタジオ併設など付加価値を付ける。立地の強みを活かし単価を2～3万円以上に設定できれば収益性が上がる。
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稼働率向上策：長期滞在プラン・平日割引・コラボキャンペーンなどを導入。リピーター・SNS拡散を狙う。
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経費の最適化：清掃回数を工夫・自動チェックイン機能設置・光熱費節約設備導入などでランニングコストを削減。
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用途の多様化：宿泊だけでなく、日中はコワーキング・撮影スタジオ・イベントスペースとして貸出し、稼働時間を最大化。特に店舗用途なのでこのハイブリッド利用が有効。
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改装・設備投資効率化：改装費を抑えつつも、デザイン特化・テーマ化することでマーケティング効果を上げる。ソーシャルメディア活用で集客を強化。
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営業可能日数の確保：地域条例や用途制限をクリアし、年間営業日数をできるだけ多く確保する。特例要件を満たし年間180日以上営業可能となれば収益改善に大きく寄与。
以上を踏まると、本物件「神宮前５丁目ビル」は確かに魅力的な立地・需要エリアではありますが、賃料という固定費のハードルが非常に高く、運営を成功させるためにはかなりの売上・稼働・単価・運営効率が求められます。もしこの案件を実際に検討される場合は、改装費・初期費用・営業制限・契約期間・想定稼働率を慎重に精査し、運営モデルをシミュレーションしてから進めることをおすすめします。