物件情報
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物件名：千住旭町テラスハウス
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所在地：東京都足立区千住旭町
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アクセス：東京メトロ日比谷線・千代田線・JR常磐線「北千住駅」徒歩5分
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間取り：3DK（専有面積 50.22㎡）
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賃料：24.75万円／月（管理費なし）
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敷金・礼金：敷金2ヶ月（49.5万円）／礼金なし
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築年数：築40年（1986年築）
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構造：鉄骨2階建て
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特徴：民泊・旅館業可、ルーフバルコニー付き、駅徒歩5分
民泊適正評価
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立地：★★★★★（北千住駅徒歩5分は観光・出張客に好立地）
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物件規模：★★★★☆（3DKで家族・グループ向けに適正）
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設備状態：★★★☆☆（築40年のため内装・水回りリフォームが必要な可能性）
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運営コスト：★★☆☆☆（家賃が高く、清掃・光熱費負担が重い）
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総合評価：★★★☆☆（高稼働を維持できる運営者向け）
契約前に確認するポイント
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民泊運営条件の詳細
「民泊可」と記載されていますが、旅館業許可の取得要件や消防設備の追加が必要な場合があります。自治体（足立区保健所）に事前確認が必須です。 -
築年数による修繕コスト
築40年のため、給排水・電気設備の老朽化が想定されます。民泊仕様に改装する際は、水回りやエアコンの新調を見込みましょう。 -
家賃に見合う稼働率が確保できるか
固定費が高いため、平均稼働率を下回ると赤字になるリスクが高いです。
周辺地域の平均稼働率
北千住エリアの民泊平均稼働率は 約65〜75％（AirDNA等のデータ参考）。観光地や都心アクセスの良さから、平日も一定の需要がありますが、競合物件も多く、レビューや写真の質が稼働率に直結します。
想定年間利益
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1泊単価（平均）：1泊 18,000円（最大6名利用想定）
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月間稼働率：70％（21泊/月）
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月間売上：約37.8万円
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月間経費（家賃24.75万円＋光熱・清掃・手数料約7万円）＝約31.75万円
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月間利益：約6万円
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年間利益：約72万円
→ 初期投資（敷金・改装費など）を考慮すると、短期的な利益は小さめ。中長期で稼働率を上げる戦略が必要です。
改善のためのアイデア
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ターゲットを「外国人観光客＋長期滞在者」に拡大
北千住は空港アクセスも良く、下町体験が人気。英語表記・多言語対応を整えることで客層拡大が可能。 -
内装を“和モダン”リノベーション
古民家風の内装にすることで「下町×和風体験」を演出でき、単価アップに繋がります。 -
ルーフバルコニー活用
小型テーブルや照明を設置して「夜景が楽しめる宿」として差別化を。SNS発信効果も期待できます。 -
長期割・ワーケーション需要対応
月単位の宿泊プランを導入し、稼働の底上げを図るのも有効です。
まとめ
「千住旭町テラスハウス」は北千住駅徒歩5分という抜群の立地で、民泊運営可能な希少物件です。ただし、家賃が非常に高く、利益を出すには70％以上の稼働率を維持する努力が必要。立地重視で外国人観光客をターゲットにした中級〜高単価民泊として運営すれば、十分に魅力ある投資物件といえます。