物件情報
-
物件名：EDIFICE西新宿
-
所在地：東京都渋谷区本町3
-
アクセス：
・都営大江戸線「西新宿五丁目駅」徒歩5分
・東京メトロ丸ノ内線「中野坂上駅」徒歩14分
・都営大江戸線「都庁前駅」徒歩15分 -
間取り：ワンルーム（24㎡・南向き・角部屋）
-
賃料：12.5万円／月＋管理費1万円
-
敷金・礼金・保証金：礼金25万円、保証金12.5万円（償却あり）
-
築年数：築35年（1991年9月築）
-
構造：鉄筋コンクリート造・地上3階／地下1階建
-
条件：民泊・事務所利用可（民泊利用時は賃料に消費税加算）
民泊適正評価
-
立地：★★★★★（都心・駅近で観光・出張どちらにも最適）
-
物件規模：★★☆☆☆（24㎡・1人〜2人までが限界）
-
設備状態：★★★☆☆（築35年のため更新必須箇所あり）
-
運営コスト：★★★★☆（家賃水準は都心としては比較的安め）
-
収益性：★★★☆☆（単価が低く稼働率依存型）
-
総合評価：★★★☆☆（低リスクで小規模民泊を始めたい方向け）
契約前に確認するポイント
-
定期借家契約である点
契約期間は2年で、再契約による延長が可能ですが、自動更新ではありません。長期運営を想定する場合は、再契約条件を必ず確認しましょう。 -
設備メンテナンス費用が入居者負担
築年数が経過しており、給湯器・空調・水回りなどの修繕費用が発生する可能性があります。 -
民泊運営時の消費税加算
民泊利用の場合、家賃に消費税が課されるため、実質支払い額は13.75万円＋管理費1万円となります。 -
宿泊可能人数の上限
24㎡では最大2名程度が現実的。ファミリー層ではなく、単身旅行者やビジネス客をターゲットにするのが無難です。
周辺地域の平均稼働率
西新宿エリアのAirbnb民泊平均稼働率は 約70〜80％。
新宿駅・都庁・中野方面へのアクセスが良いため、ビジネス・観光両方の需要があります。特に外国人観光客比率が高く、平日も一定の予約が見込めるエリアです。
運営した場合の想定年間利益
-
1泊単価（平均）：1泊 12,000円（2名利用想定）
-
稼働率：75％（月間22泊）
-
月間売上：約26.4万円
-
月間経費（家賃13.75万円＋管理費1万円＋清掃・光熱費等5万円）＝約19.75万円
-
月間利益：約6.6万円
-
年間利益：約79万円
→ 家賃の割に収益性は悪くありませんが、大規模収益は期待できません。副業的な小規模運営向きの物件です。
想定利益を高めるためのアイデア
-
ビジネス利用に特化した設計
デスク・高速Wi-Fiを整備し、「ワーケーション対応型宿」として差別化。 -
外国人観光客向けプロモーション
多言語案内・セルフチェックイン対応で、予約率を向上。 -
内装をホテルライクに改装
狭さを逆手に取り、ミニマルデザインで「スタイリッシュ」な印象を演出。 -
短期＋中期滞在を併用
Airbnbとマンスリー契約を併用することで、オフシーズンの稼働を安定化。
まとめ
「EDIFICE西新宿」は、都心・渋谷区という立地で家賃水準が抑えられた、民泊運営可能な希少物件です。狭さと古さという弱点はあるものの、単身出張者や観光客をターゲットにした低コスト運営には最適。
大規模投資よりも「小さく始めたい個人オーナー」におすすめできる、実践的な民泊向け物件です。