― 京都市上京区・今出川駅エリア ―【７K連棟民泊可の大型京町家物件】

■ 基本情報

• 所在地：京都市上京区（最寄り：地下鉄烏丸線「今出川駅」）

• 家賃：150,000円

• 管理費：なし

• 敷金／礼金：1ヶ月／3ヶ月（※事業用利用の場合は別途消費税）

• 間取り：7K（約87㎡）

• 構造：木造2階建（連棟町家）

• 用途相談可：民泊／宿泊事業／カフェ／サロン／教室／事務所 など

• 築年数：不明（京町家のため築40年以上の可能性あり）

• 掲載URL：ジモティー掲載ページ

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■ 立地・エリア評価

• **今出川駅（徒歩圏）**は京都御所北側、同志社大学・京都大学エリアに隣接する文教地区。
  　→ 観光客だけでなく、留学生・研究者・長期滞在外国人の宿泊需要も高い。

• 周辺には西陣織会館、京都御所、鴨川、二条城などの観光スポットが近く、
  　「静かで京都らしい町並みを求める宿泊客層」に好まれるエリアです。

• 繁華街（四条河原町・祇園）からも車で10分圏。観光＋文化体験型民泊に最適な立地。

👉 民泊適性：非常に高い
「京町家」「上京区」「今出川駅徒歩圏」という組み合わせは、京都市内でも民泊稼働率・単価が安定しやすいエリアに該当します。

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■ 京都市における民泊許可状況（最新2025年11月時点）

• 京都市では、**住宅宿泊事業法（いわゆる“民泊新法”）**による届出が可能ですが、
  　**上京区を含む住居専用地域では「1月15日〜3月15日のみ営業可」**という制限があります。
  　👉 通年営業を行う場合は「旅館業（簡易宿所）」許可を取得する必要があります。

したがって、この物件を民泊として安定的に運営する場合は、
**簡易宿所許可（旅館業）**を取得する前提での計画が現実的です。

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■ 物件の特徴と強み

✅ 京町家（7K／87㎡）という希少性

• ファミリー・グループ・外国人観光客の貸切利用に非常に強い。

• 「京都らしさ」を打ち出した宿泊施設としてブランディングが容易。

✅ 用途多様性

• カフェ、サロン、ワークショップ、撮影、教室利用も可能。

• 民泊と複合運用（例：平日＝教室、週末＝宿泊）も検討可能。

✅ 周辺環境の静かさ

• 住宅街で落ち着いた環境。レビュー評価（静か・本格的町家体験）を得やすい。

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■ 想定運営条件と収益シミュレーション（旅館業想定）

前提条件

• 家賃：150,000円／月 → 年間1,800,000円

• 面積：87㎡（最大8〜10名宿泊可能）

• 想定宿泊単価：25,000円／泊（平均）

• 稼働率：70％（上京区平均は民泊市場で70〜75％前後）

• 稼働日数：365×0.7＝256日

年間売上：25,000円×256日＝6,400,000円
年間運営費（清掃・光熱・代行費・リネンなど）：売上の25％＝1,600,000円
固定費（家賃）：1,800,000円
年間利益（概算）＝6,400,000 − 1,600,000 − 1,800,000 ＝ 約3,000,000円

👉 年間約300万円の純利益（表面利回り200%超）も見込める好条件物件。
（ただし初期改装費・許可申請費用を除く）

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■ 初期費用・投資目安

→ 年間利益300万円規模なら、投資回収2年以内も可能なポテンシャルがあります。

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■ 注意点・リスク

⚠️ 連棟町家（長屋）構造

• 隣家との防火・騒音対策が必要。消防署によっては簡易宿所許可の際に防火壁や自火報設置を求められるケースがあります。

⚠️ 老朽建物

• 水回り・電気容量・耐震の確認が必須。古民家のため、改修費が予想より増えるリスクあり。

⚠️ 用途地域確認

• 上京区内でも、建築基準法上の「第一種住居専用地域」の場合、用途制限に注意。
  　簡易宿所用途が可能か、京都市保健所・建築指導課で事前確認を推奨。

⚠️ 税務面

• 事業用契約の場合、家賃・礼金に別途消費税（10％）が課税。

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■ 総合評価（民泊運営目線）

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✅ 総評

この物件は「京都の町家で民泊をやりたい人」にとって、
エリア・規模・賃料バランスが非常に良い掘り出し物です。

とくに、

• 通年運営（旅館業）を前提にできる人

• 改装やデザインで“京都らしさ”を出せる人
  には高収益物件となる可能性が高いです。

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