東京都港区・麻布十番駅徒歩2分「民泊相談可」物件

物件情報

• 所在地：東京都港区麻布十番３丁目

• 最寄駅：都営大江戸線「麻布十番駅」徒歩2分

• 賃料：月額 ¥386,800（管理費 ¥44,000）

• 保証金：10ヶ月／敷引・償却：解約時20％償却

• 使用部分面積：29.5㎡

• 築年月：2019年10月（築6年2ヶ月）

• 建物構造・所在階：RC造4階建3階部分

• 契約形態：定期借家5年

• 備考：飲食店可能／「民泊ご相談可能・旅館業もご相談可能」と明記

• URLはこちら：
  https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/1130034215/00278591/x01130034215.html

民泊適正評価

◎良い点

1. 駅から極めて近い好立地：麻布十番駅徒歩2分という利便性。観光客・出張者双方に訴求できるエリアです。

2. 築浅・内装設備期待値が高い：築6年と新しく、設備・内装の劣化リスクが比較的低い。ゲストに好印象を与えやすい。

3. 民泊・旅館業相談可と明記：備考に宿泊用途も相談可能と書かれているため、運営の可否検討がしやすい。

4. 都心の港区というブランド力：高料金を設定しやすいエリアとして、単価アップのポテンシャルあり。

×注意すべき点・リスク

1. 家賃・管理費の合計が非常に高い：月額で約 ¥430,800（賃料＋管理費）という固定費は、収益を出すには相当な売上が必要です。

2. 面積が29.5㎡とコンパクト：宿泊ユニットとしては制限が大きく、最大収容人数を増やすのには限界があります。単価を高めにしないと採算が厳しく。

3. 「貸店舗（建物一部）」扱い・定期借家契約：宿泊用に用途変更が必要な可能性あり。さらに契約期間5年と期間限定で、長期運営を前提とする場合に不安があります。

4. 旅館業・住宅宿泊事業の許可・届出の確認が必須：そのエリア・建物が宿泊用途として法的に適合しているか、また管理組合・建物規則等の制約をクリアできるか検証が必要。

5. 稼働日数・用途地域・条例制限：都心ほど観光需要が高いものの、住宅宿泊事業として180日制限が適用される可能性もあります。さらに物件が住宅用途でない「貸店舗」扱いなら住宅宿泊事業ではない可能性も。例えば港区の条例では住宅宿泊事業の実施には居住要件がある／区域指定・実施期間制限がある。港区ホームページ

契約前に確認するポイント

• 建物の用途地域及び建築用途（店舗・事務所用か住宅用か）を確認。宿泊用転用が可能か。

• 貸借契約書および建物管理規約：転貸・宿泊用途・旅館業取得・共有部分の使用条件などを確認。

• 旅館業法・住宅宿泊事業（民泊）に該当するか？届出・許可が必要か。港区では住宅宿泊事業の実施にあたり、居住用住宅であること等の居住要件がある。港区ホームページ

• 内装改修費用・宿泊対応の設備（寝具、WiFi、セキュリティ、清掃体制など）を見積もる。

• 固定費（賃料＋管理費）・運営コスト（清掃・消耗品・光熱・予約手数料・保険）を含めた収益シミュレーション。

• 稼働可能日数の確認：住宅宿泊事業使えるなら180日制限の可能性あり。貸店舗扱いで旅館業許可を取るなら365日営業可能か。

• 競合状況・近隣宿泊施設の料金・レビュー状況を調査。

周辺地域の平均稼働率

• 港区内の民泊運営に関する記事では「平均稼働率77％」という実績あり。plays-inc.jp

• 東京都全体の民泊データでは、都心物件において稼働率60％前後を想定すべきという記載あり。HOME4Uオーナーズ+1

• 以上より、超好立地物件ということで楽観的に見て年間稼働率70％想定もできますが、慎重に見て60％を保守的に設定するのが妥当です。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

• 月額固定費：賃料 ¥386,800 + 管理費 ¥44,000 = ¥430,800 → 年額約 ¥5,169,600

• 面積29.5㎡：想定収容人数2名～3名とし、1泊料金を¥25,000（2名）と設定

• 年間営業日数365日 × 稼働率60％ ≒ 219日

• 年間売上＝¥25,000 × 219日 = 約 ¥5,475,000

• 年間その他運営コスト（清掃・消耗品・光熱・予約サイト手数料・保険等）を保守的に ¥1,000,000 と見積もり

• 年間利益＝¥5,475,000 − ¥5,169,600 − ¥1,000,000 ≒ −¥694,600（赤字）

解釈

この物件では、仮に稼働率60％・料金¥25,000で運営しても年間で赤字になる可能性があります。もし稼働率を70％に上げ（約256日）、売上が¥6,400,000近くになったとしても、固定費＋運営コストを超えてプラスを出すには料金をさらに上げるか運営コストを下げる必要があります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

• 料金を引き上げる：立地のブランド力を活かし、1泊料金を¥30,000～¥35,000に設定。例えば¥30,000 × 219日＝¥6,570,000。運営コストを同じく¥1,000,000とした場合、利益約¥400,000＋可能性あり。

• 収容人数を最適化：29.5㎡という小さい面積ゆえ、2名仕様を前提に「テイラーメイド・プレミアム宿泊体験」と位置付け、料金を高めに設定。

• 差別化／付加価値提供：麻布十番という場所柄、外資系・インバウンド需要を取り込めるよう多言語対応・デザイン性・ハイグレード設備を整える。レビュー・評価を高めることで予約率・単価向上が見込めます。

• 運営コスト抑制：清掃・備品・光熱を外部業者と交渉し定額化。OTA手数料の低いチャネルを確保。直予約誘導で手数料削減。

• 稼働日数を増やす工夫：平日割引や連泊割引、長期滞在プランなどを設け、稼働率を60％→70％あるいはそれ以上に引き上げる。

• 二毛作型運営の検討：宿泊用途だけで利益が出にくいなら、平日をマンスリー賃貸用途、週末を短期宿泊用途など複合運営モデルも検討。

以上を踏まると、本物件は「立地・築浅・ブランド力」という非常に魅力的な強みを持っている反面、「高コスト」「制約面積」「契約形態」「収益ハードル」の観点で慎重な検討が必要です。民泊運営希望者が収益を出すためには、単に立地だけでなく「料金設定」「稼働率」「コスト構造」「用途許可」の4つをバランスよく設計する必要があります。