民泊物件  ·  11日 11月 2025

東京・港区麻布十番／民泊可・高稼働見込み物件のリアル解説

物件情報

  • 物件名：十番コアビルⅡ 4F 屋上（東京都港区麻布十番３丁目）

  • 賃料：45.76万円／月

  • 管理費等：55,000円／月（バルコニー使用料含む）

  • 面積：34.38㎡（20.9㎡のバルコニー付き）

  • 築年月：2019年10月（築6年2ヶ月）

  • 交通：麻布十番駅（都営大江戸線）徒歩2分

  • 契約形態：定期借家5年

  • 用途：飲食可・民泊・旅館業相談可

  • 備考：保証金10ヶ月。住宅宿泊（民泊）・旅館業も相談可能。
    URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/1130034315/00278591/x01130034315.html

民泊適正評価
◎強み

  • 駅徒歩2分という抜群の立地。麻布十番はインバウンド観光・国内観光ともにアクセス・ブランド力共に高いエリア。

  • 築浅6年と新しく、設備不良リスクが比較的低い。バルコニー20.9㎡付きという付加価値もあり。

  • 飲食可・民泊相談可という契約条件。民泊運営を視野に入れている点が魅力。
    △懸念点

  • 月賃料45.76万円＋管理帳55,000円＝実質月額約51万円。民泊運営としてこの固定費水準はかなり高め。家賃コストが利益圧迫要因になり得ます。

  • 34.38㎡という面積。宿泊用として貸し出す際、収容人数を十分に取るのは難しいかもしれません。収益を上げるには高単価設定や差別化が必要。

  • 定期借家契約5年。中長期で運用を考える場合、更新リスク・撤退リスクを契約開始前に確認すべき。

  • 民泊には条例・届出・管理体制・近隣対応が必要。例えば、港区では「住宅宿泊事業届」や標識掲示、周知義務などが定められています。港区公式サイト

  • 競合・家賃水準・宿泊単価・稼働率を慎重にシミュレーションしないと「家賃が高くて利益が出にくい」状況に陥りやすいです。

総合評価：立地・築年数・契約条件はいずれも民泊運営の“素材”としては優秀ですが、家賃負担がかなり大きいため、「利益を出せるかどうか」のシミュレーションが非常に重要です。初心者が“とりあえず運用”という感覚で飛び込むにはリスクが高めといえます。

契約前に確認するポイント

  1. オーナー・管理会社に「民泊（住宅宿泊／旅館業）運営が可能か」「転貸や短期賃貸が契約上許可されているか」をしっかり確認。転貸禁止や用途制限があると運営不可になります。

  2. 管理規約・建物用途地域・住戸仕様が民泊運営に適合しているか。特に住居用途→宿泊用途への変更・騒音・清掃・ゴミ対応など近隣対応がネックになる可能性あり。

  3. 宿泊単価・収容人数・設備（バス・トイレ・キッチン・消防設備・セキュリティ等）を洗い出して、運営開始時の初期投資（インテリア・備品・清掃体制等）を見積もる。

  4. 固定費（月額賃料・管理費・バルコニー使用料など）だけでなく変動費（清掃費・アメニティ費・運営代行費・水光熱費・税・保険など）を含めた収支シミュレーションを作成。

  5. 稼働率・客単価の根拠を確認。区域の条例・競合状況・マーケット動向を把握。例えば港区では民泊稼働率のデータがあります。plays-inc.jp+1

  6. 契約期間・更新条件・退去条件を必ず確認。定期借家契約5年という点は注意。

  7. 近隣施設（コンビニ・飲食店・観光地・交通アクセス）や騒音・住環境の状況を自分で内見して、宿泊客が滞在に満足できるかをチェック。

周辺地域の平均稼働率

以上を踏ま、この物件では**稼働率を65％**と仮定してシミュレーションをします（保守的な前提として）。

運営した場合の想定年間利益
［前提条件］

  • 月額賃料：457,600円

  • 管理費：55,000円

  • 合計固定費：約512,600円／月 → 年間固定費：約6,151,200円

  • 面積34.38㎡。宿泊単価を仮に「1泊あたり30,000円」と設定（立地・バルコニー付きという付加価値を加味）

  • 年間365日 × 稼働率65％ ≒ 237日稼働

  • 年間売上＝30,000円 × 237日 ≒ 7,110,000円

  • 売上7,110,000円－固定費6,151,200円＝約958,800円

  • さらに清掃・アメニティ・運営代行費（宿泊料の20％として約1,422,000円）を差し引くと：
    想定利益＝約958,800円－1,422,000円＝ ▲約463,200円（赤字）

この想定では収益モデルが成立しません。
もし宿泊単価を40,000円に上げ、稼働率を75％に改善できた場合：

  • 40,000円 ×（365×0.75=273日）＝約10,920,000円売上

  • 固定費6,151,200円＋運営費（≒2,184,000円）＝約8,335,200円

  • 想定利益＝約2,584,800円／年

このように、成功には「高単価」と「高稼働率」が必須です。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を上げるために、バルコニー付きの付加価値を前面に出し、ラグジュアリー層・インバウンド富裕層をターゲットに。例：屋上バルコニーでのプライベートスカイビュー、朝食サービス付きプランなど。

  2. 稼働率アップの施策として、長期滞在割引、連泊割引、平日プロモーション、直前割引活用、SNS／OTA＋TikTok等SNS訴求。

  3. コスト削減も重要。運営代行費を交渉、清掃・備品コストを効率化、施設管理を外注から自社化検討。

  4. 固定費を分散する手として「民泊＋長期賃貸の二毛作運営」を検討。住宅宿泊（年間180日）＋マンスリー賃貸＋長期賃貸という形で収益モデル多角化。東京の高級賃貸・タワーマンション專門サイト「タワーマンション東京ドットコム」+1

  5. 契約内容を再交渉。例えば賃料交渉／バルコニー使用料見直し／管理費交渉をオーナーと話す。特に月額50万円超という水準はハードルが高いため、少しでもコストを下げる交渉余地を探す価値あり。

  6. 物件内装・備品の差別化。インテリアの質を上げ、「SNS映え」「体験型」などを訴求して価格プレミアムを設定。

  7. マーケティングを強化。麻布十番という立地のブランドを活かし、外国人・富裕層旅行者向け／ビジネス用途／ハイエンドファミリー用途を明確にターゲット化。

このように、立地・築年数・条件という意味では魅力的な物件ですが、「家賃が高すぎて利益を出すにはかなりハードルが高い」という点を見逃してはいけません。運営者側がしっかりと戦略・マーケティング・コスト管理を行えば成功可能ですが、余裕を持ったシミュレーションと契約前の確認が必須です。

カテゴリ： tokyo, minatoku