民泊物件  ·  11日 11月 2025

東京都品川区・民泊相談可物件：五反田駅徒歩圏貸店舗・事務所の検討

物件情報

  • 所在地：東京都品川区東五反田２丁目

  • 最寄駅：ＪＲ山手線「五反田駅」徒歩8分、ＪＲ大崎駅徒歩8分、東急池上線「五反田駅」徒歩6分

  • 面積：45.5㎡

  • 築年月：1977年12月（築48年）

  • 建物構造・所在階：SRC造、11階建7階部分

  • 賃料：月額25万円（管理費等なし）／敷金1ヶ月・礼金2ヶ月

  • 用途：貸店舗・事務所扱い。備考に「民泊可能」と記載あり。

  • 設備：エアコン・バス・トイレ別・エレベーターあり。

  • 特記事項：飲食店不可、風俗待機場承諾可（事務手数料１ヶ月）も記載あり。

  • URLは以下です：
    https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13109/6988330784/00220826/x06988330784.html

民泊適正評価

◎良い点

  1. 駅近・交通利便性：五反田駅まで徒歩8分、大崎駅も徒歩圏。都心アクセス良好で、ビジネス出張・観光宿泊双方のターゲットが見込めます。

  2. 民泊可能を明記：備考欄に「民泊可能」と記載されており、用途面で運営検討の可否が見えやすい。

  3. エリアの需要背景：品川区はビジネス利用者・観光滞在拠点として需要があるエリアで、区として宿泊振興の取組みもあります。 行政書士いわさき事務所+1

  4. 都心物件ゆえの高稼働ポテンシャル：東京都区部のホテル・宿泊施設では稼働率が高水準で推移しており、エリアポテンシャルとして参考になります。 Hoteres Online+1

×注意すべき点・リスク

  1. 月額家賃が高い：賃料月25万円。年間固定費（賃料）だけで300万円＋が必要。運営収益がこの固定費を超えるか慎重に検証する必要あり。

  2. 面積が45.5㎡とやや小規模：宿泊特化型運営を想定するなら、収容人数・宿泊料金設定に限界が出る可能性があります。

  3. 築年数が古い（1977年築・48年）：設備更新・内装コストがかかる可能性があります。ゲストに好印象を与えるための改装費用の検討も必要。

  4. 用途が「貸店舗・事務所」扱い：民泊用途として転用可でも、建築・消防・用途変更・管理組合等の確認が必須。旅館業・宿泊施設としての構造的適合性を確認する必要があります。

  5. エリアの条例制限：品川区では、商業地域・近隣商業地域では制限なしで民泊可能ですが、その他用途地域では平日の稼働が制限される上乗せ条例があります。 note（ノート）+1　本物件がどの用途地域かを確認する必要があります。平日稼働不可なら収益見込みが大きく落ちます。

  6. 集客競争・差別化の必要性：駅近・都心物件は競合が多く、差別化（設備・サービス・価格）を図らないと稼働確保が難しいです。

契約前に確認するポイント

  • 所在地の「用途地域」を確認：商業地域・近隣商業地域に該当するか。そうでないと稼働日数が土日・祝日等に限定される可能性あり。

  • 建物管理規約・貸借契約書を確認：転貸や宿泊用途可否、管理組合規約、旅館業取得可否・用途変更か不要か。

  • 建築・消防・用途変更の要件確認：旅館・ホテル扱いになる場合、内装・防火・排煙・竪穴区画などの規定あり。 品川区公式サイト

  • 内装改修費用・設備更新費用の見積もり：築48年ということでクリーニング、壁床、インテリア、設備最新化が必要な可能性高。

  • 維持費・共益費・清掃費・消耗品費・水道光熱費・備品費・保険費用を含めた運営コストの見込み。

  • 稼働制限の有無：平日営業可・駆けつけ義務・管理者常駐等の条件を確認。 PREMIER HOST

  • 近隣環境のチェック：騒音・用途・周囲住民・ホテル・宿泊施設の競合状況。

  • 想定収容人数・宿泊料金設定：45.5㎡という面積から収容人数を何名とするか、1泊あたりの料金をいくらとするかのシミュレーション。

周辺地域の平均稼働率

  • 東京都区部における宿泊施設（ホテル等）の最近の稼働率：2024年5月で86.9％。 Hoteres Online

  • 品川区単体では過去に「客室稼働率（年度平均）90.3％」という報告あり。 品川区議会

  • ただし、これはホテル・旅館施設の数値であり、民泊物件にそのまま当てはまるわけではありません。加えて、品川区民泊は用途地域による稼働制限があるため、民泊としての実効稼働率はこの数値より低く想定すべきです。

  • 業界一般には、都心型民泊で条件良ければ年間稼働率60〜70％前後という目安が現実的とも言われます。

本物件を想定するなら、まず用途地域が制限なしなら稼働日数365日想定できるが、実際には清掃待機日・入れ替え日もあるため、**年間稼働率60％を保守的に想定とします。用途地域に制限（平日不可）ありなら年間稼働率30〜40％**に落とす必要があります。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 月額賃料：¥250,000 → 年額 ¥3,000,000

  • 面積45.5㎡：収容人数仮に最大4名／1泊料金仮に¥18,000（1名4,500円×4人）と設定

  • 年間365日営業可能（理論値）＋実稼働率60％ → 稼働日数約219日

  • 年間売上＝18,000円×1泊×219日＝¥3,942,000

  • 年間固定賃料：¥3,000,000

  • その他運営コスト（清掃・水道光熱・消耗品・保険・予約サイト手数料・改修償却費）を年間仮に¥900,000と見積もり

  • 年間利益＝¥3,942,000 − ¥3,000,000 − ¥900,000＝¥42,000

この試算では、ほぼ利益ゼロレベルという厳しい結果になります。
もし用途地域制限により稼働率を40％（稼働日数約146日）とすると：

  • 年間売上＝18,000×146＝¥2,628,000

  • 年間利益＝¥2,628,000 − ¥3,000,000 − ¥900,000＝−¥1,272,000（赤字）

解釈

この物件では、家賃が非常に高く、収益を出すためには①宿泊料金をさらに高めに設定②収容人数を増やす③運営コストを抑える④稼働率をより高める必要があります。現状の想定では利益確保は厳しいです。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 料金アップ戦略：ターゲットをビジネス利用＋観光利用に絞り、1泊料金を¥20,000〜¥25,000に設定。収容2〜3名のプレミアム仕様に改装し、1名あたり約¥10,000〜13,000とする。例えば¥22,000×219日＝¥4,818,000-運営コスト同じなら約¥918,000利益になる可能性あり。

  • 収容人数・用途最適化：45.5㎡でも「2ベッド＆1リビング」仕様にして、1組2名をターゲットとし宿泊体験を高付加価値化。料金を高く取れる分、回転率が下がっても利益が確保できる可能性あり。

  • 付加価値提供・差別化：駅近立地を活かし、出張者向け設備（高速WiFi、ワークスペース、電動キックボード貸出等）を用意。観光向けには荷物預かり・早着・長期滞在割引など。レビュー数・評価向上で高い価格を維持。

  • コスト削減・効率化：清掃・消耗品を契約化／定額化、予約サイト手数料を複数チャネルで分散、オフシーズンの直予約割引等で補填。

  • 稼働日数の制約回避：もし用途地域が制限ありなら、家主滞在型とするか、別用途地域の物件を検討し、年間365日営業可能な「特区民泊」エリアで運営を検討。 HOME4Uオーナーズ+1

  • パッケージ・連泊割引を活用：滞在2泊以上・連泊割引を設けて、平日含む稼働率改善を図る。

  • 運営代行・プロモーション強化：外部運営会社と提携し、プロのマーケティング・ブランディングを活用。写真・室内デザイン・SNS等で訴求力を高める。

以上のように、本件物件は立地・需要背景など一定の強みがありますが、月額家賃の高さ・面積・用途地域制限・設備老朽化等のハードルが明確に存在します。契約前に用途地域の確認、内装・設備改修費用見込み、収容人数・料金設定・稼働率シミュレーションを実施し、「利益を出せる体制」を構築できるか慎重に検討する必要があります。

カテゴリ： tokyo, shinagawaku