物件情報
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物件名：津島市南本町のお家（号室：戸建）
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所在地：愛知県津島市南本町７丁目
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賃料：65,000円／月（管理費等なし）
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間取り／面積：4DK／75.53㎡
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築年数：築50年（1階／2階建）
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最寄駅：名鉄尾西線「日比野駅」付近（記載あり）
民泊適正評価
＜良い点＞
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4DKという間取りと75.53㎡という広さは、複数名宿泊（グループ・ファミリー）向け貸切運営の選択肢として魅力があります。
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賃料65,000円／月という固定費は、広さ・戸建て物件で考えると比較的抑えめに見えるため、運営負担が少し軽めです。
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“民泊可能”と明示されており、用途としてのハードルが比較的低い可能性があります。
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立地が市街地（津島市南本町）ということで、生活インフラ・交通アクセス・商店街などの利用が見込める可能性があります。
＜気になる点／弱み＞
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築50年という年数が示されており、建物・設備・内装の状態・メンテナンス費用を事前に慎重に確認する必要があります。特にエアコン・給湯・水回り・断熱・耐震など。
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具体的な最寄駅からの徒歩時間、駐車場・駐輪場の有無、アクセスの利便性、観光動線の近さなど立地詳細が少ないため、集客力の見込みが曖昧です。
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地域としての「宿泊需要」が強いかどうか、通年稼働を支える観光・ビジネス需要がどの程度あるかが不透明です。例えば、祭り・イベント時には集客があるが、通常時の滞在需要が少ないという指摘があります。 津島市公式サイト+1
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稼働率・宿泊単価を高く見込みすぎると、家賃負担に対して利益が出にくくなるリスクが高めです。
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競合物件・宿泊施設の少なさは逆にチャンスですが、宿泊施設が少ないということは「宿泊需要そのものが少ない」という裏返しという資料もあります。 津島市公式サイト+1
総合的に判断すると、「ポテンシャルはあるが、収益を出すには運営努力・需要立地の確認・収支シミュレーションが不可欠である」という評価です。
契約前に確認するポイント
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賃貸契約内容：転貸・民泊使用の可否が契約書で明示されているか。オーナー・管理会社の承諾があるか。
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建物・設備状態：築50年ということから、耐震・建物構造・屋根・外壁・給湯設備・空調・電気・水道設備などに補修・更新の必要がないか。実地確認・専門家の目でのチェックを推奨。
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駐車場・駐輪場：ゲストが車・バイクで来る場合の駐車スペースの有無・費用を確認。ないと利便性低下→予約減少リスクあり。
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アクセス・周辺環境：最寄駅からの徒歩時間・バス便・繁華街・飲食店・観光地の距離。立地が「宿泊需要を呼べる場所か？」を検証。
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周辺用途・住環境：住宅街で騒音・ゴミ問題にならないか、用途地域・近隣住民との関係・民泊利用可否の条例チェック。
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法制度・届出：宿泊は「住宅宿泊事業」か「旅館業」か、年間営業日数上限・届出義務などの調査。地域での条例・自治体の対応を確認。
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収支モデル・稼働仮定：宿泊単価・稼働率・清掃・リネン・光熱・保険・消耗品などの変動費を見越して、利益が出るか事前に数字を出しておくこと。
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競合状況・マーケット調査：周辺に宿泊施設がどれほどあるか、民泊参入の有無、ターゲット（観光・ビジネス・長期滞在）を明確に。
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保険・損害対応：宿泊施設特有のリスク（火災・盗難・クレーム・設備トラブル）を補償する保険の適用可否・費用確認。
周辺地域の平均稼働率
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愛知県全体の宿泊施設延べ宿泊者数が中部管内で増加傾向にあります。 国土交通省 交通管制情報
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愛知県における「客室稼働率（簡易宿所含む宿泊業態）」のデータあり。 都道府県市区町村
具体的に数字が市町村レベルで得られないため、本件物件には保守的な数値を採用します。地域（津島市）は観光・宿泊施設が充実しておらず、通年の滞在需要が限られている旨の報告もあります。 津島市公式サイト+1
→ 以上を踏まると、通年で安定稼働を見込むには、**稼働率40〜50％**を基準とするのが現実的と考えられます。条件が整えば60％程度も可能でしょうが、まずは50％あたりを保守的な目安とします。
運営した場合の想定年間利益
想定条件：
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稼働率50％／年間営業日数365日＝183日稼働
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1泊平均宿泊料金を仮に7,000円（4DK・75㎡という貸切仕様でグループ・ファミリー向けを想定）
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1泊あたり利用組数1組と仮定
→ 年間収入＝7,000円 × 183日 ≒ 1,281,000円
固定費・変動費： -
家賃：65,000円 × 12月＝780,000円／年
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光熱・保険・税金・事務費等固定費を仮に150,000円／年
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清掃・リネン・消耗品等変動費を仮に200,000円／年
→ 年間費用合計＝ 780,000 + 150,000 + 200,000 = 1,130,000円
→ 想定年間利益＝1,281,000 − 1,130,000 = 約151,000円／年
稼働率が60％（219日）に上げられ、1泊あたりを8,000円にできた場合：
→ 219日 × 8,000円 = 1,752,000円年収
→ 1,752,000 − 1,130,000 = 約622,000円／年
このように条件改善で利益の幅は大きく変わりますが、初期段階では「年間数十万円」の利益という認識が現実的です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価アップ：7,000円を8,000円以上に設定する。「グループ・貸し切り」「ファミリー／記念日宿泊」「撮影・ワーケーション対応」など付加価値を付けて料金上振れを狙う。
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稼働率アップ策：予約サイト・SNSでのプロモーション強化、レビュー数と評価を上げる、長期滞在割引・平日プラン・連泊割引を導入。地元イベント・祭り時期に連動した宿泊プランを設定。
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コスト削減：清掃・リネンサービスを効率化、自主管理あるいは地域スタッフの活用、光熱費や設備メンテナンスを定期保守でトラブル防止。
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多用途活用：宿泊だけでなく、長期滞在・ウィークリーマンション・撮影用ロケーション・ワーケーション拠点など、バリエーションを持たせて稼働日を増やす。
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駐車場・アクセス強化：車・バイク利用者向け駐車スペースを確保できれば、周辺観光・ビジネス需要も拾いやすくなります。
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ローカル体験付加：地元の文化・歴史・祭り・寺院体験など、通年稼働を支えるための観光コンテンツ・体験プログラムを付加。特に地域として滞在需要を伸ばす課題を抱えていることが報告されています。 津島市公式サイト+1
今回の物件「津島市南本町のお家」は、賃料負担が比較的抑えめで、貸切向け間取りという強みがありますが、やはり「立地・需要・設備状態・稼働率・宿泊単価」のバランスを慎重に見て運営モデルを構築する必要があります。特に、通年稼働を見据えるならば、どうアクセス・集客・料金戦略を作るかが鍵となります。