物件情報
・物件名：知多市新地のお家（号室：1）
・所在地：愛知県知多市新知字八九四
・賃料：80,000円／月（管理費等なし）
・間取り：4DK／面積95.66㎡
・築年数：築65年（1階／2階建）
・最寄駅：名鉄常滑線「古見駅」ルート？（記載あり）
・URL： https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1kzo7h
民泊適正評価
＜良い点＞
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間取りが4DKとゆったりしており、グループ利用や家族連れといったゲスト対応が可能。
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面積95.66㎡と広めなので、一棟貸し形式で高め設定も狙えそう。
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「民泊可能」と明記されており、用途対象としての運営検討のハードルは低めと考えられる。
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家賃が80,000円／月と戸建てで考えれば悪くない設定で、固定費としての負担は把握しやすい。
＜気になる点／弱み＞
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築65年という年数。建物のメンテナンス・リフォームコストや設備更新（エアコン、給湯、床・壁・屋根など）を想定しておく必要があります。
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立地詳細（駅からの徒歩距離、周辺交通・観光のアクセス、駐車場有無など）が記載されておらず、集客力・ニーズを見極めるうえで不確定要素があります。
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家賃80,000円／月＝年間固定賃料960,000円＋その他運営コストを考えると、収益性の確保には高稼働・高単価が要求される。家賃が「やや高め」であるという点は、利益を圧迫するリスクあり。
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観光地ど真ん中ではないと推察され、地方・郊外型物件に近いため、稼働率が都心物件と比べて低めに出る可能性があります。
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年間営業日数の法的上限や地域条例の確認が必要（例えば、住宅宿泊事業法に基づく場合、年間180日までという制限があります）｡ 長閑屋+2トシン住宅+2
総合評価としては「運営ポテンシャルありだが、収益モデルを慎重に組む必要あり」という位置づけです。
契約前に確認するポイント
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管理主体・賃貸契約の形態（転貸の可否、民泊用途の明記、転貸承諾があるか）を必ず契約書で確認。住宅宿泊事業を行う場合、賃貸人・転貸人の承諾が求められることがあります。 愛知県公式ウェブサイト+1
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駐車場・駐輪場の有無・費用。ゲストが車・バイクで来る場合、駐車場がないと利便性低下。
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最寄駅・公共交通アクセス（徒歩時間・便数）・観光地・商業施設の距離。集客力に直結する要素です。
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建物設備の確認（エアコン・給湯器・WiFi・防犯設備・換気・バリアフリー等）。築年数65年であるため、設備リスクが高めです。
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近隣環境・用途地域・条例。住居専用地域や近隣住民がいる住宅街では騒音・ゴミのクレームリスクが上がります。
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民泊運営に必要な法的手続き（届出・旅館業許可等）の実施可能性。例えば、年間営業日数制限（住宅宿泊事業法）、地域ごとの条例制限など。 トシン住宅+2長閑屋+2
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固定費（家賃・光熱費・保険・清掃・消耗品）および変動費の見積もり。特に清掃・リネン・消耗品は稼働が上がるほどコストも増えます。
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収益シミュレーションの明確化。想定宿泊単価・稼働率・稼働日数などを具体的に試算しておくことを推奨します。
周辺地域の平均稼働率
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愛知県全体での宿泊施設客室稼働率：2025年5月時点で56.6％。 国土交通省+1
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地方物件（リゾート・古民家タイプ）の民泊平均稼働率：年間平均で40〜50％程度という指標あり。 民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド -民泊M＆Aや運営について発信！
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愛知県でも都市部（名古屋駅・栄エリア）では70〜80％という高めの目安も提示されています。 民泊navi
以上を踏まると、知多市という観光特化エリアではない地域では、稼働率50％前後を保守的な想定とすべきでしょう。条件が良ければ60％程度も狙えますが、安定を考えるなら50％を基準とします。
運営した場合の想定年間利益
想定条件：
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稼働率50％／年営業日数365日＝183日稼働
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1泊平均宿泊料金を仮に8,000円（4DK・グループ需要を多少見込んだ設定）
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1泊あたり1組利用とし、1泊あたり8,000円 × 183日＝ 約1,464,000円／年＝収入
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年間固定費：家賃960,000円（80,000円×12）＋その他固定費（光熱費・保険・税金等）仮200,000円＝計1,160,000円
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変動費：清掃費・リネン・消耗品等を年200,000円と仮定
→ 年間費用合計＝約1,360,000円
→ 想定年間利益＝収入1,464,000円 − 費用1,360,000円＝約104,000円／年
このままでは利益に余裕が少なく、“年間10万円程度”という収益モデルになります。
もし稼働率を60％（219日）に引き上げ、1泊あたり8,000円で計算すると：219日×8,000円＝1,752,000円。費用同じく1,360,000円なら利益は約392,000円／年となります。
ただしこれも“理想的に運営できた場合”の数値であり、実際には清掃繁忙期・設備トラブル・空室対策による価格下落なども想定すべきです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価を上げる：例えば8,000円を10,000円に設定できれば、183日×10,000円＝1,830,000円となり、費用1,360,000円なら年間利益約470,000円。4DKという広さを活かして「グループ／ファミリー向け」「一棟貸し」プレミアム設定を検討。
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稼働率を上げる：50％から60％以上へ改善。アクセス改善・観光特化・長期滞在割引・平日プランを設けるなどで稼働を底上げ。
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コスト削減：清掃・リネン管理を外注から効率化、自主管理化検討。光熱費削減・定期設備メンテナンスで長期的なコスト低減。
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付加価値サービスの導入：レンタル自転車・バイク駐輪場・地元観光案内・地域体験プランを提供し、宿泊料金の上振れ・レビュー向上による予約率向上を狙う。
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マーケティング強化：写真をプロ撮影・タイトル・説明文のブラッシュアップ・SNS活用・英語対応を整備。レビュー数・評価を上げることで価格適正化・稼働率改善が可能。
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長期貸しやビジネス利用の検討：通年稼働が見込めない時期を補う形で、月貸し・ウィークリーマンション・撮影利用など別用途を活用する。