物件情報
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物件名：守山区守山2丁目のお家
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所在地：愛知県名古屋市守山区守山2丁目
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賃料：75,000円／月（管理費なし）
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間取り：3DK（67.56㎡）
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構造：木造2階建
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築年数：築63年
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敷金／礼金：1ヶ月／なし
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最寄駅：ゆとりーとライン「金屋駅」
民泊適正評価
■良い点
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賃料が7.5万円と低水準で、固定費が少なく済む。民泊初心者がリスクを抑えて始めやすい。
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**3DK・約67㎡**とコンパクトな広さで、個人や少人数ファミリー向け民泊に適する。
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守山区は名古屋市内でも比較的閑静な住宅地で、長期滞在やワーケーション向きの需要が見込める。
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民泊可能と明記されており、転貸可否の交渉リスクが少ない点は安心材料。
■注意点・欠点
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築63年とかなり古い。内装・水回り・断熱性能など、改修費がかかる可能性が高い。
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観光立地ではないため、名古屋観光を目的とした短期旅行客の集客は難しい。
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**最寄りの金屋駅（ゆとりーとライン）**は利用者が限られ、名古屋駅・栄方面へ直通アクセスが弱い。交通利便性が低く、集客に工夫が必要。
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建物が古いため、防音・冷暖房効率・耐震などの懸念が残る。改修なしでは宿泊評価に影響する可能性あり。
契約前に確認するポイント
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民泊利用の明確な許可：契約書に転貸・宿泊事業の可否を明記してもらう。
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建物の現況確認：雨漏り・給湯・トイレ・浴室など、老朽部分を入居前に点検。
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近隣環境：住宅地であるため、騒音トラブル・ゴミ出し・駐車場利用のルールを確認。
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耐震・安全性：築63年という古さから耐震補強の有無を要確認。
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リフォームコスト：最低限のリフォーム（壁紙・照明・簡易家具）に10〜30万円程度かかる可能性。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市全体の民泊稼働率は、観光需要の強い中心部で60〜70％前後。
一方、守山区のような郊外住宅地エリアでは40〜50％前後が現実的です。
特に守山区は名古屋城・栄・名駅など主要観光地から離れているため、長期滞在や工事関係者、ワーケーション需要を想定した稼働戦略が必要です。
参考：
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名古屋市簡易宿所平均稼働率（2024年度）約54％（出典：観光庁宿泊旅行統計）
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Airbnb地域別データより守山区推定稼働率：45％前後
想定年間利益
想定条件（保守的シナリオ）
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稼働率：45％（年間164日）
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1泊平均宿泊単価：9,000円
→ 年間売上：9,000円 × 164日 ＝ 1,476,000円
費用内訳：
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家賃：75,000円 × 12ヶ月 ＝ 900,000円
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光熱費・清掃費・消耗品：300,000円
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管理・税金・手数料：150,000円
→ 年間経費合計：約1,350,000円
年間想定利益：約12万円
改善シナリオ
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稼働率：60％（年間219日）
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1泊平均宿泊単価：10,000円
→ 年間売上：2,190,000円
→ 経費同様1,350,000円なら
年間利益：約84万円
利益率は高くないものの、初期費用が低く固定費が抑えられるため、長期的に安定した小規模民泊を目指すには現実的なラインです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在型に転換
観光よりも「1〜3か月の中期滞在」をターゲットに。リモートワーク対応の家具配置にすることで安定収益を確保。 -
ターゲットを明確化
守山区は工場・病院・大学関係者の短期滞在需要があるため、ビジネス出張者向け民泊として打ち出す。 -
コスト削減
自主管理・清掃を自分で行う、光熱費を節約できる家電導入などでランニングコストを下げる。 -
内装をリノベーション
古民家風・和モダンなどのコンセプトで内装を整えると、築年数の古さが「味」に変わる。SNS向け写真映えで集客アップも期待できる。 -
複合利用
平日はマンスリー、週末のみ民泊予約を受ける「ハイブリッド運営」も有効。民泊営業日数制限（180日）に対応しつつ収益最大化を狙える。
総評
「守山区守山2丁目のお家」は、**低コストで始められる“実践的な民泊入門物件”**です。
中心部から距離があるため観光客集客は難しいですが、長期滞在・ワーケーション・地域需要型に切り替えれば黒字運営も十分可能。
築年数の古さを補う工夫と、現実的な運営戦略がカギとなる物件です。