物件情報
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所在地：群馬県高崎市剣崎町486-6
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間取り／専有面積：4DK・約80㎡（1・2階合計）
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家賃：月額39,800円
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敷金／礼金：なし／なし
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築年数：築48年（1977年頃）
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駐車場：普通自動車1台
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ガス：プロパンガス
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ペット：3匹まで可（大型犬OK）
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転貸：可
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リフォーム：借主自由（DIY可）
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備考：雨漏りあり、設備不具合あり、仲介手数料不要
民泊適正評価
◎良い点
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家賃が39,800円と低価格で、初期費用0円で民泊運営がスタート可能。
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DIY・セルフリフォーム可能で、自分好みの宿泊施設を作れる自由度の高さ。
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ペット可・転貸可・楽器演奏可・高齢者対応可で幅広い利用者に対応。
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仲介手数料不要で初期費用を抑えられる。
✖悪い点
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築48年のため、雨漏りや老朽化、設備不具合リスクあり。
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水道・電気詳細不明で改修や運営コストが予測しづらい。
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駐車場1台のみで、複数グループや車利用者への対応が難しい。
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集客面で高崎市剣崎町は中心部から距離があり、アクセス面で宿泊者を選ぶ可能性あり。
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リフォーム・修繕は自己負担のため、DIYスキルや初期投資が必要。
契約前に確認するポイント
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電気・水道・ガスの契約状況：設備が稼働するか、改修が必要か確認。
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用途地域・民泊届出：群馬県・高崎市で住宅宿泊事業法または旅館業法に沿った運営が可能か確認。
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改修費用見積もり：雨漏り修繕・内装・水回り・電気設備のDIY計画。
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安全・保険：老朽化・雨漏りリスクへの保険や宿泊者対応策。
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運営計画：駐車場1台・アクセス面を考慮し、宿泊者ターゲットや料金設定を検討。
周辺地域の平均稼働率
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高崎市民泊の稼働率は約40〜50％（観光・レジャー需要を考慮）。
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都市中心部や観光地から離れた物件では、稼働率はやや低めの 35〜45％ が現実的。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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家賃：39,800円 → 年間477,600円
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宿泊単価：1泊8,000円（4名宿泊想定）
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稼働率：40％（146泊／年）
売上試算
8,000円 × 146泊 ＝ 1,168,000円／年
年間コスト（概算）
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家賃：477,600円
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光熱費・消耗品・清掃費：約300,000円
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改修償却：50,000円（仮）
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合計：約827,600円
想定利益
1,168,000 − 827,600 ＝ 約340,000円／年（月約28,000円）
※雨漏り修繕や水回り改修費が発生すると利益は減少。
想定利益を上げる改善アイデア
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DIYで魅力ある内装に改修：清潔感・テーマ性を高めて単価UP。
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ペット連れ客や長期滞在向けプランで稼働率向上。
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SNS・OTAサイト活用で集客：高崎市中心部からアクセスできることをPR。
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駐車場増設または提携駐車場確保：車利用グループ向け利便性向上。
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閑散期割引や平日長期宿泊割引で稼働率を安定させる。
この物件は、低コストで民泊をスタートしたいDIY好き・自由度重視の運営者向けです。一方、古さや雨漏り・改修負担、立地の弱さを考慮すると、初年度は利益が少なくなる可能性があります。