民泊物件  ·  09日 11月 2025

愛知県愛西市「民泊相談」｜5DK一戸建て賃貸物件で民泊運営を検討

・物件情報

  • 所在地：愛知県愛西市北一色町北田面

  • 交通：名鉄尾西線 佐屋駅 徒歩13分／日比野駅 徒歩21分

  • 間取り：5DK（和６・６・６・６、洋９、DK７）

  • 専有面積：96.5㎡

  • 賃料：月額55,000円（管理費なし）

  • 礼金・敷金：なし／なし　※保証金3ヶ月（解約時100％償却）

  • 駐車場：無料あり

  • 築年月：1973年5月（築約52年7ヶ月）

  • 備考：「ペット相談可・二人入居可・事務所使用可・高齢者相談・ルームシェア可」「駐車はプリウスクラスまで」「民泊など相談も可能」「室内かなり汚れていますがそのまま借りていただける人募集」「定期借家3年契約」などの条件あり

  • URLはこちら： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23232/6987307480/40402908/x06987307480.html

・民泊適正評価

良い点

  • 面積96.5㎡・5DKという大型間取りで、グループ・家族・長期滞在向け民泊として展開しやすい。

  • 駐車場無料というのは地方宿泊物件として魅力。車利用者・家族連れにも対応可能。

  • ペット相談可・ルームシェア可・事務所使用可など用途の柔軟性が高く、「普通の賃貸用途＋宿泊用途」のハイブリッド運用も検討できる。

  • 駅徒歩13分という点は地方物件としてまずまずのアクセス。

  • 契約賃料が比較的抑えめ（月55,000円）で、専有面積が広いため、宿泊単価をしっかり取れれば収益のポテンシャルあり。

悪い点

  • 築年数が52年7ヶ月と古く、設備や建物状態の劣化・メンテナンスコスト・宿泊者印象（古さ）という点でハンデ。

  • 駅徒歩13分というアクセスはまずまずですが、荷物あり／観光客／外国人旅行客などを考えるとやや歩きがある。駅が「佐屋駅」であり、観光地・主要拠点からのアクセスや知名度という点では弱み。

  • 定期借家3年契約という点で、長期運営を前提とする民泊事業者には不安要素（3年経過後の再契約 or契約終了のリスクあり）。

  • 保証金3ヶ月・解約時100％償却という条件が重く、入居直後に修繕・清掃等の負担が発生する可能性。契約時のハードルが高い。

  • 「室内はかなり汚れていますが、そのまま借りていただける人を募集」という記載あり。宿泊用途として「清潔感」「第一印象」が重要なため、改装・清掃・設備更新が必須となり、初期投資がかかる可能性。

  • 立地が愛西市ということで、観光立地・宿泊需要が都心や観光名所近くと比べて弱く、稼働確保が容易とは言えない。

・契約前に確認するポイント

  1. 住宅宿泊事業法（または旅館業法）に基づく宿泊用途可否、地域の用途地域・建物用途・管理規約・自治体ルールの確認。

  2. 定期借家契約3年の再契約条件・賃料改定・契約終了リスク・更新料有無などを確認。

  3. 建物・設備の状態確認：築52年ということで、内装・外壁・配管・給湯器・空調・電気系統・防火設備・バリアフリーなど宿泊者目線でのチェック。

  4. 内装リフォーム・清掃・家具家電揃え・宿泊用備品整備にかかる初期コスト・維持コストを事前に見積もる。

  5. 騒音・近隣配慮・駐車場利用条件（車種制限ありとの記載）・ペット同行利用時の追加清掃費用や近隣クレームリスク確認。

  6. 立地周辺環境・アクセス（佐屋駅まで・主要観光・ビジネスエリアまでの距離）・近隣宿泊施設の競合状況をリサーチ。

  7. 運営体制・清掃・管理・予約対応・チェックイン対応（無人or有人）・保険加入・宿泊者名簿取得義務など運営者が対応すべき法令・実務の確認。

  8. 賃料・保証金・敷引・解約猶予・改装制限など契約条項を慎重に確認。

・周辺地域の平均稼働率

  • 中部管内（愛知県含む）の宿泊施設の客室稼働率は速報値で 53.8% でした。 国土交通省ポータルサイト

  • また、都道府県別「簡易宿所（民泊に近しい形態）」の稼働率は25.1%というデータもあります。 国土交通省ポータルサイト+1

  • よって、愛知県愛西市という立地を踏まえると、宿泊用途としてはややハードルが高く、「保守的な稼働率40%～50%」を想定するのが現実的です。

・運営した場合の想定年間利益（周辺の相場や稼働率も調べて、現実的な数字を出してください）

前提条件

  • 賃料：月55,000円 → 年間 660,000円

  • 駐車場無料なので除外（但し維持費・改装費等は別計算）

  • 宿泊単価：この立地・5DK・家族・グループ向けを想定し、1泊 10,000円 を仮定（1〜3名～5名滞在想定）

  • 年間稼働率：保守的に40% →365日×40%＝146日、また中庸50%→183日

想定売上

  • 稼働率40%：146泊 ×10,000円＝1,460,000円

  • 稼働率50%：183泊 ×10,000円＝1,830,000円

年間コスト

  • 賃料支払い 660,000円

  • その他維持費・清掃・光熱費・消耗品・広告費・改装備品償却などを仮に年間150,000円と想定

  • 合計固定＋運営コスト：810,000円

想定利益

  • 稼働率40%：1,460,000 − 810,000＝ 約650,000円（月平均約54,000円）

  • 稼働率50%：1,830,000 − 810,000＝ 約1,020,000円（月平均約85,000円）

評価

この収益モデルでは、運営が順調に行えば年間数十万円から100万円程度の利益も可能となります。ただし、これは宿泊単価10,000円／稼働率40〜50%を達成できた場合の“良い”ケース。初期改装コスト・運営リスク・稼働確保が難しいことを考慮すると、利益水準としては“十分だが高収益モデルとは言い切れない”という水準です。また、賃料や築年数・立地の条件を考えると、稼働率・単価ともに下振れする可能性もあります。

・想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 高付加価値化：5DKという広さを活かし、「家族・グループ向け」「撮影ロケ用」「リモートワーク＆ステイ用」などニッチ市場をターゲットにし、1泊12,000～15,000円を設定。テーマ性・デザインを強化。

  2. 長期滞在・月貸し併用：通常の宿泊用途に加え、1週間～1か月滞在のリモートワーカーや出張者向けプランを設定し、稼働率を底上げ。

  3. マーケティング強化：SNS・多言語対応・海外旅行者も想定し、名古屋／愛知中心の観光／車利用者向けに駐車場無料を訴求。車でのアクセス重視の宿泊者に訴求。

  4. コスト最適化：家具・家電・備品の購入／維持を効率化。清掃回数・チェックイン体制を自動化（スマートロックなど）し、運営コストを抑制。

  5. オフピーク対策：平日・閑散期にディスカウント料金や長期滞在割引を導入。逆に週末／連休にピーク価格を設定し、単価を引き上げ。

  6. 自治体・補助金活用：地方創生交付金・空き家利活用支援制度等を利用し、改装・設備更新の初期コストを軽減。例えば駅周辺整備事業のスキームに絡めて運用を検討。 city.aisai.lg.jp+1

以上を総括すると、この愛西市の5DK物件は「広さ・用途の柔軟性・駐車場無料」という民泊運営向きのポテンシャルを持つ一方で、「築古・駅徒歩距離・需要立地」の制約も明確にあります。契約前には改装コスト・稼働率シミュレーション・運営戦略をしっかり立てることが重要です。

カテゴリ： tokai, aichi