■物件情報
-
所在地：岐阜市黒野幌町85番地1
-
間取り：2K × 4部屋（全4戸）
-
建物面積：111.98㎡（土地118.93㎡）
-
家賃：月額50,000円（管理費なし）
-
敷金・礼金：なし／なし
-
築年数：昭和40年6月（築約60年）
-
構造：木造アパート（現状渡し・リフォーム借主負担）
-
設備：井戸水・浄化槽・LPガス
-
駐車場：軽自動車1台のみ可
-
お風呂：なし
-
備考：民泊利用OK、倉庫利用やペット飼育も可、DIY向け
- https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1chxri
■民泊適正評価
◎良い点
-
家賃5万円で「4部屋」利用できるため、1部屋あたり実質1.25万円という破格の賃料。
-
各部屋を独立した宿泊ユニットとして運営できる（4室同時稼働も可能）。
-
民泊用途OKと明記されており、法的に相談しやすい。
-
敷金・礼金なしで初期コストが低い。
-
DIY自由・リフォーム可なので、テーマ型民泊に改装しやすい。
✖悪い点
-
お風呂がないため、宿泊運営するには浴室新設または共同シャワー設置が必須。
-
築約60年で老朽化しており、リフォームコストが高くつく可能性。
-
軽自動車しか駐車できない（車移動前提の宿泊者には不便）。
-
黒野エリアは中心部から距離があり、観光立地としては弱い。
-
水回り（井戸水・浄化槽・LPガス）の管理負担あり。
-
4室分の清掃・運営コストが嵩む可能性。
■契約前に確認すべきポイント
-
旅館業法・住宅宿泊事業法の可否確認（黒野地区が「用途地域指定外」であれば可能性あり）。
-
浴室・給湯・消防設備の設置条件を管轄保健所に確認。
-
リフォーム費用の見積もり：水回り新設・内装DIY・電気配線など。
-
近隣への騒音・駐車トラブル対策。
-
リスク管理：築古建物ゆえの漏水・雨漏り・耐震性など。
■岐阜市周辺の民泊稼働率
-
岐阜県の宿泊施設平均稼働率は約52.8%（2025年8月時点、観光庁統計）。
-
岐阜市中心部では簡易宿所・民泊系の稼働率は40〜60%前後が目安。
-
黒野エリア（郊外）では稼働率35〜45%程度が現実的。
■想定収支シミュレーション
前提条件
-
家賃：月5万円 → 年間60万円
-
部屋数：4室
-
1室あたり宿泊単価：6,000円
-
平均稼働率：40%（146泊／年）
売上試算
6,000円 × 146泊 × 4室 ＝ 3,504,000円／年
想定コスト
-
家賃：600,000円
-
光熱費・消耗品・清掃費・システム手数料：1,200,000円
-
改装償却・修繕・雑費：400,000円
合計：約2,200,000円
想定利益
3,504,000 − 2,200,000 ＝ 約1,300,000円／年（約月11万円）
ただし浴室新設や大規模改装を行う場合、初期投資が50〜150万円発生するため、
初年度は実質トントン〜赤字、2年目以降に黒字化が現実的です。
■収益を上げるための改善アイデア
-
共用シャワー室＋各室トイレ新設
→4室個別改装より安価（40〜60万円程度）。 -
テーマ型リノベーション
→和風宿、猫と泊まれる宿、DIY体験宿など差別化。 -
長期滞在型プラン導入
→月貸し（マンスリー民泊）で稼働安定化。 -
ローカル体験ツアー連携
→岐阜城・長良川温泉・金華山ロープウェーなどとセット販売。 -
補助金活用
→岐阜市の空き家活用・改修補助金を活用して改装費を抑制。
■総評
この物件は、「超低家賃×4部屋独立」という強力なコストパフォーマンスが最大の魅力です。
一方で、「お風呂なし・築古・駐車制限」という民泊運営上の課題も明確。
少額DIY・共同浴室設置で小規模民泊として運用するか、
または1棟を長期滞在者・研修滞在・ペット滞在型宿として貸す戦略が現実的です。