岐阜市・民泊可物件相談：メゾン道（1K／岐阜県岐阜市本荘中ノ町）

物件情報

• 物件名：メゾン道（1K／26.5 ㎡）

• 所在地：岐阜県岐阜市本荘中ノ町５

• 賃料：月額 50,000 円＋管理費 5,000 円

• 礼金・敷金：礼金0.1ヶ月／敷金なし

• 駅アクセス：JR東海道本線 西岐阜駅 徒歩13分／岐阜駅 徒歩29分／名鉄名古屋本線 名鉄岐阜駅 徒歩36分

• 築年月：1988年1月（築約37年11ヶ月）

• 階数・構造：2階建・2階部分・鉄骨構造・最上階・南向き

• 駐車場：敷地内月極3,000円あり

• 設備：バストイレ別、室内洗濯機置場、エアコン、2口ガスコンロ可、家具・家電付（ベッド・TV・冷蔵庫・電子レンジ・洗濯機）など

• 付記：「民泊可能（以前弊社にてやっていました。消防設備までは備え付けます。）」「二人入居可・ルームシェア相談可」なども明記

• URLはこちら：
  https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/21201/050H100181243572/158697001/x1050H100181243572.html

民泊適正評価

良い点

• 「民泊可能」と明記されているため、届出・許可取得（住宅宿泊事業法等）のおおまかなハードルはクリアしやすい可能性があること。

• 駅徒歩13分というアクセスは、地方都市としては比較的良好で、電車利用の宿泊者を狙いやすい。複数駅が使える点も宿泊者の選択肢を広げる。

• 駐車場月極3,000円あり。車で来る宿泊者や地方滞在者にとって駐車場が付帯しているのは＋。

• 家具・家電付で初期投入コストが抑えられる。即運営開始できる準備が整っている。

• 南向き・最上階という条件で、日当たり・眺望・プライバシーを確保しやすい。

• 専有面積26.5 ㎡という単身向け仕様。需要のある「1〜2名向け」「ビジネス・観光兼用」の宿泊ニーズに適合しやすい。

悪い点・リスク

• 賃料が月額55,000円（賃料＋管理費）というのは、26.5 ㎡の1K物件としてはやや高めの水準。加えて駐車場3,000円利用時にはさらにコスト上乗せ。運営コストを考慮すると、利益が出にくい可能性がある。

• 築37年以上（1988年築）という築古物件のため、設備劣化・メンテナンス負担が増える可能性あり。宿泊運営では「見た目」「清潔感」「設備の信頼性」がゲスト評価に直結するため、リフォーム・設備更新が必要になる可能性あり。

• 駅徒歩13分とはいえ、地方都市の感覚からすれば「荷物を持った観光客」「夜間移動」を考えるとやや距離を感じるかもしれない。また最寄駅＝西岐阜駅であり、岐阜市の中心部からのアクセスが30分前後かかる点も、集客性にやや厳しさあり。

• 専有面積が26.5 ㎡という狭めのスペース。ファミリー滞在・グループ・長期滞在には適しておらず、客層が限定されやすい。

• 1階／2階建2階部分という構造。エレベーターなし、階段アクセスという宿泊者にはネガティブ要素。特に荷物多めの旅行者にとってはマイナス評価になる可能性あり。

• 競争環境・地域需要が明確に「高稼働」を支えるものとは言い切れない。例えば、県・市の宿泊施設稼働率も地方では低めの水準です。地方需要だけでは高稼働・高収益を維持しづらい。

契約前に確認するポイント

1. 用途地域・建物の管理規約：本物件はアパート／賃貸マンションなので、管理規約や用途地域で「住居専用」「賃貸専用」「用途変更（宿泊用）不可」などの制限がないかを確認。 民泊の教科書+2岐阜県公式サイト+2

2. 届出・許可条件：運営する場合、住宅宿泊事業法による年間180日以内運用か、旅館業法（簡易宿所）かを確認。市区町村によって地域ルールも異なる。 岐阜市公式サイト+1

3. 近隣住民・騒音・駐車場条件：宿泊者の出入り・清掃時間・荷物搬入等でトラブルの可能性あり。駐車場契約条件・台数制限も確認。

4. 設備の劣化・更新履歴：1988年築ということで、給湯器・空調・配管等の状態確認。宿泊施設として清潔感・機能性を確保できるか。

5. 賃料・管理費・駐車場料・改装費用：宿泊運営に適する内装リフォームの要否、家具家電の状態、初期費用・維持費用を見積もる。

6. 集客導線・アクセス・競合：最寄り駅・徒歩時間・市中心部までの交通・観光資源近接性をチェック。近隣に同種宿泊施設が多いかを調査。

7. 保険・消防設備・清掃体制：宿泊事業として法令上の備え（宿泊者名簿、消防法対応、清掃管理、消耗品補充）をクリアできるか。

8. 稼働率・宿泊単価の想定：地域の宿泊需要・相場を調べ、無理のない収益モデルを立てる（以下「周辺稼働率」参照）。

周辺地域の平均稼働率

• 岐阜県の宿泊施設全体の客室稼働率（2019年）約58％。 訪日ラボ+1

• 中部地方（管内）の直近データでは宿泊施設の平均稼働率57.7％。 国土交通省ポータルサイト

• 簡易宿所類・民泊運用を想定したデータでは、稼働率が旅館・簡易宿所で20～40％台というデータあり。 Livhub+1

• よって、本物件で現実的に想定できる稼働率を Conservatively **年間稼働率40％～50％**と置くのが現実的です。

運営した場合の想定年間利益

前提条件

• 賃料＋管理費：月55,000円 → 年間固定賃料コスト 660,000円

• 駐車場（必要に応じて契約）：月3,000円 ×12 = 36,000円 → 年間 36,000円（宿泊者需要次第で付帯可否）

• 年間コスト合計：696,000円

• 宿泊単価設定：地方・1K・1〜2名宿泊と想定し、1泊あたり 7,000円 を想定。

• 年間365日 × 稼働率40%＝146泊／50%＝183泊。

• 年間売上（40%稼働）＝146泊 ×7,000円＝1,022,000円；（50%稼働）＝183泊 ×7,000円＝1,281,000円。

想定利益

• 稼働率40%の場合：売上1,022,000円 − 固定コスト696,000円＝ 約326,000円 の年間利益（約月27,000円）

• 稼働率50%の場合：売上1,281,000円 − 固定コスト696,000円＝ 約585,000円 の年間利益（約月49,000円）

評価

運営が順調に行ったとしても、利益額は年間数十万円規模となり、「副収入としては一定の成果」だが「本格的な収益物件」としてはやや物足りない水準と言えます。賃料が高めに設定されているため、利益率が圧迫されています。

想定利益が低い場合の改善アイデア

1. 宿泊単価を上げる：地方ながら設備・デザイン・テーマ性を高め、1泊9,000〜10,000円に設定できれば収益が改善。例：デザイナーズ仕様・ハイエンド家具家電・長期滞在割引＋短期観光・撮影用途など。

2. 稼働率を上げる：マーケティング強化、地域宿泊サイト＋SNS活用、自社Web予約割引を用意し、稼働率50〜60％を目指す。イベント時・観光シーズン（例えば花見・夏休み）に価格を高め、閑散期に割引を実施。

3. 長期滞在・月利用を取り入れる：1Kという構成を生かして、出張者・単身赴任者・リモートワーカー向けに「週／月単位滞在プラン」を設定し、最低稼働日数を確保。

4. 付帯サービス・収益化：駐車場代を有料化、オプション清掃料・エクストラ清掃・レンタル自転車などを別料金で提供。

5. コスト削減：賃料交渉、管理費・設備保守の効率化、無人チェックイン・スマートロック導入など運営コストを削る。

6. 複数チャネル活用：国内宿泊プラットフォーム＋外国人向け多言語対応＋観光需要の掘り起こし。地方都市での外国人観光客増加も見込まれます。 国土交通省ポータルサイト+1

以上を踏まると、この物件は「民泊運営可能」で魅力もありますが、賃料の高さ・立地・面積などの制約もあり、綿密な収支シミュレーションと改善戦略が不可欠です。利益を最大化するには、宿泊単価・稼働率・運営コストをいかに改善できるかが鍵となります。