民泊物件  ·  08日 11月 2025

鎌倉市腰越３丁目【民泊可相談】物件紹介

物件情報

  • 所在地：神奈川県鎌倉市腰越３丁目

  • 最寄り駅：江ノ島電鉄「腰越」駅 徒歩4分／湘南モノレール「目白山下」駅 徒歩9分／江ノ島電鉄「江ノ島」駅 徒歩9分

  • 賃料・管理費：月額 賃料7.59万円 + 管理費9,900円

  • 保証金：賃料3ヶ月分（解約時償却1ヶ月分）

  • 面積：26.73㎡

  • 築年月：2017年7月（築8年5ヶ月）

  • 建物構造・所在階：木造3階建・1階区画

  • 備考：飲食店不可／事務所・SOHO用途相談／「民泊相談可能」との記載あり

  • 設備：エアコン・バス・トイレ別・トイレ・プロパンガス・インターネット対応

  • 注意点：短期解約違約金あり／退去時ルームクリーニング・鍵交換・エアコン内部洗浄など費用負担あり

  • （URLはこちら： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/14204/6988303898/00271968/x06988303898.html ）

民泊適正評価

✅ 強み（メリット）

  1. 駅徒歩4分の立地：腰越駅から徒歩4分という非常にアクセスの良い立地。観光地である 江ノ島・海岸・鎌倉エリアへの動線も良好です。

  2. 観光需要が見込める地域：鎌倉・湘南エリアは観光地として一定の宿泊需要があり、レンタル宿泊用途で集客ポテンシャルがあります。例えば「腰越・鎌倉・湘南バケーションレンタル」レビューでも “海徒歩・駅徒歩” の立地が高評価となっています。 expedia+1

  3. 築浅物件・設備の整い：2017年築と比較的築浅であり、設備（インターネット対応・バス・トイレ別）も揃っており、ゲスト用としての魅力があると言えます。

  4. 賃料が賃貸用としては比較的抑えめ：月額賃料7.59万円というのは鎌倉エリアの宿泊物件として考えれば“低～中”水準と評価できる可能性があります。

❌ 弱み（デメリット）

  1. “貸店舗・事務所”用途としての募集である点：本件は貸店舗・事務所用途を前提とする募集で、「民泊相談可能」という但し書きがあります。つまり民泊用途が確実に“契約上認められている”わけではなく、オーナーとの交渉・用途変更・建築・消防・保健所などの手続きが必要となる可能性があります。

  2. 面積が小さい（26.73㎡）：宿泊用途としては定員を大きく取ることが難しいサイズ。例えば1～2名向け、またはカップル・少人数宿泊となる傾向が強く、宿泊単価を上げる設計が必要です。定員を増やして稼働を上げるのには限界があります。

  3. 用途制限・管理費の負担：管理費が9,900円と比較的高めで固定費としての負担があります。また、退去時のクリーニング・鍵交換・エアコン内部洗浄など、追加の初期／退出コストが明記されています。

  4. 賃料・収益性のハードル：月額賃料＋管理費で約8.55万円（7.59万＋0.99万）となり、年間コストだけでも100万円弱。宿泊単価・稼働率がそれなりに確保できなければ収益が圧迫されます。

  5. 地域の制約・住民協定： 鎌倉市 は住民協定や自治会ルールで「短期賃貸施設／民泊利用不可」としているエリアが自治体資料にて明示されています。 鎌倉市公式ウェブサイト+1 つまり、契約前に自治会・管理規約・用途の適合性を必ず確認することが必要です。

  6. 宿泊用途に合った間取りではない可能性：貸店舗・事務所用途物件なので、宿泊者受け入れに最適な間取り・動線・設備（防災・衛生・宿泊用備品）になっていない可能性があります。改装コストを要する可能性も頭に入れる必要があります。

総合評価

本物件は「立地・賃料・築年数」の観点では民泊用途として検討に値する物件ですが、面積・用途・地域協定・固定コストの点でハードルがあります。特に「定員増・高稼働モデル」を目指す場合は、改善策・差別化が必須と言えます。慎重な収支計画と運営戦略が求められます。

契約前に確認するポイント

  • 管理規約・用途地域・自治会の住民協定を必ず確認。民泊（短期宿泊）として運用可能か、制限はないか。鎌倉市では「住宅宿泊事業」の届出件数も少なく、地域自治会の反対／トラブル事例も報告されています。 鎌倉市公式ウェブサイト+1

  • オーナー・管理会社との合意内容：貸店舗・事務所用途での契約となっており、民泊用途の明文化・承諾書の取得が望ましい。契約書記載の「民泊相談可能」の意味を明確化。

  • 必要な改装・備品費用：宿泊用途向けに清掃・インテリア・家具・家電・防災設備・ネット回線・宿泊者向けの備品などが別途必要となる可能性。

  • 固定費の全算入：賃料・管理費・保証金償却・清掃費・鍵交換費用・エアコン洗浄など出口・退去時の費用も契約書で確認。

  • 周辺環境・集客力：駅から徒歩4分・海近という立地は優位ですが、建物入り口・内装・宿泊者動線・案内・駐輪・荷物受け入れなどの利便性を実地確認。

  • 稼働率・宿泊単価設定：近隣宿泊物件・競合の平均宿泊単価を調査し、自分の物件における現実的な稼働・単価を試算する。

  • 防災・衛生・届出対応：住宅宿泊事業／旅館業法どちらで届出をするか、消防・保健所・建築基準法・用途変更の必要性を確認。

  • 退出時条件：短期解約違約金・保証金償却・退出時のクリーニング等条件が記載されていますので、事前に退出リスクも把握。

周辺地域の平均稼働率

鎌倉市及び近隣海岸・湘南エリアの民泊（バケーションレンタル）運営情報によると、「適切な運営を行えば年間収益率10〜15%が期待できる」との記述があります。 民泊navi
ただし“稼働率”として具体数値を出すと、観光地・海側の立地で良好な物件で年間 70〜85% 程度を達成している事例もある（例：85%稼働・平均宿泊料金18,000円）という記録あり。 民泊navi
腰越・江ノ島エリアながら宿泊用途として小規模物件・定員少なめという条件から、保守的に年間稼働率を 60〜65% と見ておくのが現実的でしょう。

運営した場合の想定年間利益（試算）

前提条件

  • 賃料＋管理費：月額約85,000円（7.59万＋0.99万） ⇒ 年額 約1,020,000円

  • 面積26.73㎡：定員2〜3名を想定

  • 年間稼働率：60%（年間365日×60% ≒ 219日）

  • 平均宿泊単価（2名・1室想定）：1泊あたり15,000円（小型物件・少人数向けという前提）

  • 年間売上＝219日 × 15,000円 ≒ 3,285,000円

  • その他運営費（清掃・備品・光熱・ネット・消耗等）を年額約300,000円と仮定

利益試算

  • 年間売上：3,285,000円

  • 固定費（賃料＋管理費）：1,020,000円

  • 運営費：300,000円

  • 想定年間利益＝3,285,000 − 1,020,000 − 300,000 ≒ 1,965,000円

  • 利益率 ≒ 約60%（売上比）というやや楽観的な数字

リスクを加味した保守的試算

もし稼働率が50%に落ち、平均宿泊単価が12,000円となるケース：

  • 稼働日数＝365×50%＝183日

  • 売上＝183×12,000＝2,196,000円

  • 利益＝2,196,000 − 1,020,000 − 300,000 ≒ 876,000円／年
    このように、収益性が大幅に低くなる可能性もあります。

想定利益が低い場合／改善するためのアイデア

利益が低くなった場合、以下のような改善策が考えられます：

  1. 宿泊単価の引き上げ：定員を2〜3名に絞り、プレミアム感を出す（例：海・駅近という立地を活かした“カップル・大人向け”宿泊体験）で平均単価を18,000～20,000円に引き上げ。

  2. 稼働率を上げる戦略：直前割引・長期滞在プラン（2連泊以上割引）・オフシーズンの低価格対応・予約サイトやSNSでのプロモーション強化。

  3. 付加価値サービスの提供：サーフィン・SUP・ビーチ散策など近隣観光アクティビティの案内、地元飲食店との提携、チェックイン時間を柔軟にする、荷物預かりサービスなど。

  4. コスト削減：清掃・鍵交換・設備メンテナンスを効率化し、運営費を抑える。自動チェックイン・無人運営の導入も検討。

  5. 定員増または用途変更：もし法的・物件上可能であれば、定員を増やして1室あたり売上を増加させる、または長期滞在型（ウィークリーマンション）との併用運用を検討。

  6. 契約条件交渉：賃料交渉可能であれば月額賃料を抑える、管理費交渉、保証金償却条件の見直しをオーナー・管理会社と相談。

カテゴリ： kanto, kanagawa