民泊物件  ·  08日 11月 2025

名古屋市名東区・上社駅徒歩8分「民泊可・民泊相談」2LDK物件（民泊可・民泊相談）

物件情報

  • 所在地：愛知県名古屋市名東区上社（正確な丁目等は募集文掲載）

  • 最寄駅：名古屋市営地下鉄東山線 上社駅 徒歩8分（募集文記載）

  • 間取り／面積：2LDK／50㎡（募集文記載）

  • 賃料／管理費：月額6万円＋管理費5,000円

  • 敷金・礼金：無し／無し

  • 築年数：築37年（募集文記載）

  • 用途：民泊、事務所、テナント相談可（事業系は家賃＋5,000円）／ペット可・外国籍可・登記可（募集文記載）

  • URL： https://jmty.jp/aichi/est‑hou/article‑1kz66o

民泊適正評価

◎良い点

  1. 駅徒歩8分というアクセス：上社駅から徒歩8分という立地は、都市部で宿泊客・事業客をターゲットにする上で有利です。地下鉄東山線を使えば名古屋市中心部へのアクセスも比較的良い。

  2. 2LDK・50㎡という間取り：1 〜 2名だけでなく、カップル・少人数ファミリー・グループ利用が見込めるため、宿泊用途として利用幅がある間取りです。

  3. 敷金・礼金なしで初期費用抑制：敷金・礼金がゼロという条件はスタート時のキャッシュアウトを減らせるメリット。

  4. 民泊・事務所・テナント利用相談可という柔軟性：用途が幅広く検討できるため、宿泊のみならず他収益用途を併用しやすい可能性あり。

  5. 都市部／利便性の高いエリア：名東区・上社というエリアは住宅地として成熟しており、生活者向け施設・アクセスが整っているため滞在者の利便性を訴求できます。

△注意すべき点・課題

  1. 築年数が経過（築37年）：築年数が古いため、内装・設備更新・メンテナンスコストが発生する可能性が高く、見た目・クオリティで他に劣ると宿泊評価に影響しうる。

  2. 宿泊需要の明確さが見えない：観光地直結という立地ではないため、観光宿泊用途だけで高稼働を見込むのはリスク。ビジネス・長期滞在・地域ニーズをどれだけ掘るかが鍵。

  3. 間取り・面積比から単価・収益余地が限定的：50㎡・2LDKというサイズは十分とはいえ、都市部高級物件と比べると宿泊単価を上げづらい可能性あり。

  4. 用途「相談可」だが条件変動の可能性あり：事業系利用（民泊含む）で「家賃＋5,000円」という記載あり。つまり、宿泊用途には通常とは異なる条件が適用される可能性があるため、契約前に詳細確認必須。

  5. 固定費・変動費の確認が必要：家賃・管理費だけでなく、清掃代・備品・光熱費・予約サイト手数料・保険・設備修繕等を先行見積するべき。

総じて言えば、「都市近郊・アクセス良好・用途柔軟」という点で魅力があるものの、「築年数」「宿泊需要」「収益モデル」には慎重に見極めが必要な物件です。

契約前に確認するポイント

  • 宿泊営業（旅館業法・住宅宿泊事業法）に必要な許可・届出の可否：用途地域・建物用途・管理組合・消防・保健所など。

  • 宿泊用途として契約条件（賃料＋5,000円等）の詳細確認：募集文に記載の「事業系は家賃＋5,000円」などの適用範囲・契約書への反映。

  • 建物の設備状況・内装クオリティ：築37年ということで、設備更新状況・耐震・断熱・給排水など、宿泊者に安心感を与えられるか。

  • 周辺アクセス・滞在者需要：駅・地下鉄沿線であっても宿泊ターゲット（観光・ビジネス・長期滞在）に応じた利便施設・交通手段・駐車場などを実地確認。

  • 初期設備投資・運営コスト：家具・家電・インターネット・消耗品・清掃代・予約サイト手数料などをあらかじめ見積もり。

  • 稼働率・宿泊単価・定員設計：1泊あたり単価・最大何名宿泊可能かを検討し、収益モデルを複数想定。

  • 契約期間・更新料・退出時条件：住居用途と宿泊用途で条件が異なる可能性あり。短期退去時の違約金・清掃費・敷引き等を確認。

  • 集客・差別化戦略：2LDKという間取りをどう宿泊市場で訴求するか（ファミリー・グループ向け・長期滞在・ペット可など）を検討。

周辺地域の平均稼働率

本物件周辺の「名古屋市名東区／上社駅徒歩圏」で民泊稼働率の公表データは見つかりませんでした。都市近郊エリアでは、宿泊施設運営の目安として稼働率70〜80％という例もあります。 Rakuten Oyado
ただし、本件は「観光地」ではなく住宅エリア寄りであるため、保守的に 稼働率60％ を想定します。

運営した場合の想定年間利益

前提条件（保守的設定）

  • 稼働率：60％ → 365日 × 0.6 ≒ 219日

  • 1泊あたりの宿泊料金（ADR）：12,000円（都市近郊・2LDK・50㎡という間取りを活かし若干高め想定）

  • 年間売上：12,000円 × 219日 ≒ 2,628,000円

  • 年間固定費：家賃6万円 ×12＝720,000円、管理費5,000円×12＝60,000円 → 合計780,000円

  • 年間変動費（清掃・光熱費・消耗品・サイト手数料等仮に350,000円）

想定年間損益

  • 年間売上：約2,628,000円

  • 年間支出：約780,000円＋350,000円＝1,130,000円

  • 想定年間利益＝ 約 1,498,000円

補足：もし稼働率70％・単価15,000円が可能なら

  • 稼働日数：365 × 0.7 ≒ 256日

  • 売上：15,000円 ×256＝3,840,000円

  • 支出同じなら利益＝約2,710,000円

ただしこの改善モデルを実現するにはアクセス・集客・ブランディングがかなりしっかりしている必要があります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価の向上：2LDKをフル活用し「ファミリー・グループ向け」「長期滞在割」「ペット可プラン」など付加価値を付け、単価15,000円以上を目指す。

  2. 稼働率の底上げ：需要の少ない平日・閑散期には「直前割・長期滞在割」「ビジネス利用（長期出張・研修）」「法人契約」などで稼働を改善。

  3. 用途の併用：「民泊＋事務所利用」「宿泊＋撮影スタジオ」「宿泊＋ワーケーション」など用途を幅広くすることで収益日を増やす。

  4. 設備・体験の強化：築37年であるため内装・設備に手を入れ、デザイン性・快適性を上げて「満足度→レビュー→リピーター」を獲得。

  5. アクセス補助・プロモーション：駅徒歩8分とはいえ、宿泊者誘導のため「空港・駅からのアクセス案内」「無料レンタサイクル」「近隣観光案内」「SNS・OTA最適化」などを強化。

  6. コストの最適化：運営代行料・清掃回数・消耗品費等をチェックし、効率運営を目指す。初期投資を抑えるため家具家電付きにするなども検討。

以上のように、本物件は「アクセス◎・用途柔軟性◎・間取り◎」という民泊運営における魅力的な要素を備えていますが、「築年数・集客需要・単価・契約条件」の観点では慎重な検討が必要です。民泊運営を成功させるためには、宿泊ターゲットの明確化・差別化戦略・収益モデルの早期設計が重要です。

カテゴリ： tokai, aichi