物件情報
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所在地：京都府京都市下京区
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最寄駅：JR京都駅 徒歩9分
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間取り／面積：4LDK以上／非公開
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賃料／管理費：月額70万円／0円
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敷金・礼金：3ヶ月／1ヶ月
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階建：2階建て
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築年数：不明
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用途：民泊・宿泊事業向け／簡易宿所
民泊適正評価
◎良い点
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京都駅徒歩9分の好立地：観光・出張の集客に非常に有利で、国内外の宿泊需要を取りやすい。
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19室の大型物件：一棟貸しで複数室を運営可能。収益ポテンシャルが高い。
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事業用・民泊向けとして専用設計可：運営自由度が高く、室内・内装を宿泊向けに最適化できる。
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利便性の高い地域：駅近のため交通利便性・周辺商業施設・飲食店へのアクセスが良い。
△注意すべき点・課題
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高家賃（70万円/月）：収益化には稼働率・単価確保が必須で、リスクが高い。
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初期費用が大きい（敷金3ヶ月＋礼金1ヶ月）：キャッシュフロー負担が大きくなる。
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間取り詳細非公開：部屋の広さ・浴室・トイレ数・備品などが不明で、収益シミュレーションに影響。
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運営負荷が高い：19室を一棟で管理する場合、清掃・チェックイン・予約管理などの業務が膨大。
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法規制・許可の確認必須：簡易宿所・旅館業法上の許可が取得可能か事前確認が必要。
契約前に確認するポイント
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簡易宿所営業の許可状況や地域条例の確認
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客室数・浴室・トイレ・設備・家具家電の状況
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家賃・管理費・光熱費・清掃費・予約サイト手数料などの収支試算
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運営体制：清掃・チェックイン・予約対応・トラブル対応
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契約期間・更新条件・解約条件・保証金・修繕費用
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稼働率・宿泊単価・ターゲット層の検討
周辺地域の平均稼働率
京都駅周辺の民泊・簡易宿所平均稼働率は、観光需要により季節変動が大きいですが、年間平均 70〜80％ 程度。ピーク期（桜・紅葉・連休）には高稼働が期待できます。保守的には 年間稼働率65％ と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
前提条件（保守的設定）
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稼働率：65％ → 365日 × 0.65 ≒ 237日
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1泊あたり宿泊単価：25,000円（19室・一棟貸し・駅近）
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年間売上：25,000円 × 237日 ≒ 5,925,000円
年間コスト（概算）
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家賃：70万円 ×12＝8,400,000円
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運営費・光熱費・清掃費等：約1,000,000円
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年間支出合計：約9,400,000円
想定年間損益
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年間売上：約5,925,000円
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年間支出：約9,400,000円
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想定年間利益：大幅赤字（約▲3,475,000円）
※高家賃・運営負荷のため、通常の民泊運営では黒字化は困難。
想定利益改善のアイデア
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高単価宿泊への特化：一棟貸切プランやグループ・外国人観光客向け高付加価値プラン
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長期滞在・団体向け運営：企業研修・学生団体・観光団体向けプランで稼働率底上げ
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用途併用：宿泊＋撮影・イベント会場利用など、多目的活用
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コスト削減：清掃・光熱費の効率化、予約管理自動化
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複数オーナー・事業者による共同運営：初期費用・運営負担を分散
この物件は駅近・19室・一棟貸しという希少性が魅力ですが、高家賃・初期費用・運営負荷の高さが課題です。民泊運営を成功させるには、宿泊単価・稼働率・ターゲット戦略・運営体制の事前設計が必須です。