民泊物件  ·  08日 11月 2025

東京都港区新橋３丁目【民泊相談可・民泊可】物件紹介

物件情報

  • 所在地：東京都港区新橋３丁目

  • 最寄り駅：JR山手線「新橋」駅 徒歩2分／都営大江戸線「汐留」駅 徒歩5分／都営三田線「内幸町」駅 徒歩8分

  • 賃料・管理費：月額賃料33.88万円＋管理費29,040円

  • 保証金：賃料8ヶ月分／解約時償却2.00ヶ月分

  • 面積：29.08㎡

  • 築年月：1972年9月（築53年3ヶ月）

  • 建物構造・所在階：鉄筋コンクリート（RC）4階／地上6階地下1階建

  • 備考：飲食可・スケルトン仕様・「民泊相談可（諸条件変更有）」との記載あり／定期借家契約5年

  • 設備：エレベーターあり／現況：事務所仕様

  • 注意点：築年数や用途が店舗・事務所前提という点、契約期間・用途変更の条件あり

  • （物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988310996/00611817/x06988310996.html ）

民泊適正評価

✅ 強み（メリット）

  1. 抜群のアクセス立地：新橋駅徒歩2分という都心の超優良立地で、ビジネス・観光両面の宿泊需要が期待できます。都内でも宿泊需要が高いエリア。

  2. 用途の柔軟性：「飲食店可・スケルトン」という条件とともに「民泊相談可」と明記されており、宿泊用途に転用できる可能性があります（ただし条件確認必須）。

  3. 都心ならではの稼働率ポテンシャル：港区・新橋・都心部ということで、比較的稼働率が高く出る可能性があります。例えば港区では平均稼働率が77％というデータもあります。 プレイズ+2民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載+2

  4. 少面積（29㎡）＝少人数宿泊向け：人数を限定（1～2名やカップル・ビジネス利用）することで、宿泊単価を高めて運営しやすくなる可能性があります。

❌ 弱み（デメリット）

  1. 家賃が非常に高額：月33.88万円＋管理費＋保証金という高コスト。家賃負担が重いため、稼働・単価ともに非常に高水準でないと利益確保が困難です。

  2. 築53年、元店舗・事務所仕様：宿泊施設としてのレイアウト・防災・衛生・宿泊者動線が整っていない可能性があります。改装・用途変更費用が発生する可能性あり。

  3. 定期借家契約5年：短期運営モデルを採る場合、契約更新・再契約時の条件が不利になるリスクがあります。退出リスク・転用リスクも想定すべき。

  4. 用途変更・届出のハードル：「民泊相談可」ながら明確に宿泊用途承認済ではないため、契約・管理組合・自治体・建築・消防・保健の確認が必須です。

  5. 面積が小さく宿泊定員数を絞る必要：29㎡では多数の宿泊者を想定できず、一室少人数運営が前提となるため、単価戦略・付加価値付けが必須です。

  6. 高コスト・収益確保のプレッシャー：都心立地ゆえ集客は有利ですが、同時に周囲の競合も激しく、宿泊単価・稼働率・コスト管理のバランスが厳しいです。

総合評価

この物件は「立地・用途柔軟性・都心需要」という観点では非常に魅力がありますが、「家賃負担・改装／用途変更・収益確保のハードル」という観点でリスクも高いです。特に民泊運営初心者・小規模運営者がローリスクで始めるにはやや割高なチャレンジ物件と言えます。一方、都心で高単価・高稼働を狙える運営モデルを描けるならば、ポテンシャルは高いと評価できます。

契約前に確認するポイント

  • 管理規約・用途地域・建物用途・自治体・町会のルール：宿泊用途・短期利用が可能か、規制・協定がないかを必ず確認。都心でも民泊条件に制限があるケースあり。 プレイズ

  • オーナー・管理会社との合意内容：「民泊相談可」の意味・宿泊用途転用が契約上問題ないか、明文化された承諾書があるか。

  • 必要な改装・設備投入コスト：宿泊仕様にするための内装・家具家電・防災設備・宿泊用備品など。

  • 固定費の全算入：賃料・管理費・保証金償却・改装費・清掃・消耗品・電気光熱費・鍵交換・保険など、運営費見込みを事前に立てる。

  • 稼働率・宿泊単価設定：都心・新橋エリアで実現可能な定員・宿泊単価・運営モデルを確認。

  • 契約期間・退出時条件：定期借家5年という契約条件を踏まえ、長期運営を前提にするか、出口戦略を考える。

  • 損害保険・宿泊トラブル対応：都心・商業エリアゆえ宿泊トラブル・近隣クレームリスクが高め。備えを準備。

周辺地域の平均稼働率

  • 港区では民泊運営において平均稼働率が 約77％ というデータあり。 プレイズ+1

  • 東京都23区全体では平均稼働率が 約72〜75％ 程度という報告あり。 訪日ラボ

  • 本物件の立地（新橋駅徒歩2分・都心）という観点から、理想モデルでは 80〜90％ 稼働率も想定可能とされていますが、実務リスクを考慮すると保守的に 70％程度 を想定するのが現実的です。 民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載

運営した場合の想定年間利益（試算）

前提条件

  • 月額賃料＋管理費：33.88万円＋2.904万円＝ 約36.78万円／月 ⇒ 年額 約 441万円

  • 面積29.08㎡：定員を1〜2名と少人数に想定

  • 年間稼働率：70%（365日×70% ≒ 256日）

  • 平均宿泊単価：1泊あたり25,000円（都心・少人数・高単価モデル想定）

  • 年間売上＝256日 × 25,000円 ≒ 6,400,000円

  • 年間運営費（清掃・備品・光熱・ネット・消耗等）：年額400,000円と仮定

利益試算

  • 年間売上：6,400,000円

  • 固定費（家賃＋管理費）：4,410,000円

  • 運営費：400,000円

  • 想定年間利益 ≒ 1,590,000円

  • 利益率約25％（売上比）

リスクを加味した保守的試算

もし稼働率が60％、平均宿泊単価が20,000円となった場合：

  • 稼働日数＝365×60%＝219日

  • 売上＝219×20,000＝4,380,000円

  • 利益＝4,380,000 − 4,410,000 − 400,000 ≒ −430,000円（赤字）

このように、少し条件が悪化すると利益が出ないまたはマイナスとなる非常にシビアな物件です。

想定利益が低い／赤字となる可能性がある場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価の引き上げ：少人数・高単価を前提に「ビジネス出張用」「プレミアカップル滞在」「デザイン宿泊体験」など特化型モデルを打ち出す。

  2. 稼働率アップ策：長期滞在割・週末・平日料金差・予約サイト連携・直前割引・SNS活用による集客強化。都心アクセスを訴求。

  3. 定員を最小化し付加価値強化：1〜2名定員に絞り、宿泊体験の質を上げてレビュー強化・リピーター率向上を図る。

  4. コスト削減：無人チェックイン・清掃委託の見直し・運営時間外管理の効率化など運営費の圧縮を検討。

  5. 契約交渉：賃料・管理費の見直し・保証金償却条件の改善をオーナーと相談。特に家賃水準が高いため交渉余地があれば検討。

  6. 用途の併用検討：宿泊以外（例：レンタルスペース、イベント利用、ハイブリッド運用）を併用して稼働率・収益性を高めるモデルを構築。

  7. 改装・設備による差別化：宿泊特化仕様（高級インテリア・スマートホーム設備・防音・快適性強化）を投入し、「ただ泊まる場」から「体験型宿泊」へ転換。

カテゴリ： tokyo, minatoku