民泊物件  ·  08日 11月 2025

愛知県愛西市北一色町北田面【民泊可相談】5DK戸建て

物件情報

  • 所在地：愛知県愛西市北一色町北田面

  • 最寄り駅：名鉄尾西線「佐屋」駅 徒歩13分／名鉄尾西線「日比野」駅 徒歩21分

  • 賃料：月額5.5万円

  • 礼金・敷金：なし／なし

  • 保証金：3ヶ月（解約時100％償却）

  • 面積：96.5㎡

  • 築年月：1973年5月（築52年7ヶ月）

  • 間取り：5DK（和和和和・洋1・DK1）

  • 契約期間：定期借家3年

  • 駐車場：あり（無料）

  • ペット相談可（犬・猫可）、二人入居可、事務所使用可、ルームシェア可、「民泊など相談も可能」の記載あり

  • 注意事項：築古・室内汚れあり・借主負担修理・現状貸し等の記載あり

  • （URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23232/6987307480/40402908/x06987307480.html）

民泊適正評価

✅ 強み（メリット）

  1. 賃料が非常に低め：月額5.5万円で96.5㎡という広さの物件は民泊用途において固定コストを抑えられる大きなメリット。初期投資・リスクを低く始められます。

  2. 面積が広い（96.5㎡）：5DKという間取りで、グループやファミリー向け宿泊、ルームシェア・長期滞在需要も想定でき、付加価値付けが可能です。

  3. 駐車場無料＆ペット可など運用の幅がある：車利用者・ペット連れ旅行者・長期滞在者などニッチ需要を取り込む余地があります。

  4. 「民泊など相談も可能」と明記：契約時に「民泊相談可能」との記載があるため、宿泊用途への転用可能性が相対的に高めと言えます。

❌ 弱み（デメリット）

  1. 立地が駅徒歩13分・郊外感あり：佐屋駅徒歩13分という距離は宿泊者、特に観光客・短期滞在者にはややアクセスハードルがあるため、集客が都心・駅近物件ほど有利ではありません。

  2. 築年数が古い（築52年）・室内汚れ等の記載あり：老朽化・設備の古さ・内装状態が不良との記載があるため、宿泊用途として魅力を出すには改装・清掃コストがかかる可能性があります。

  3. 稼働率・宿泊単価が都心物件に比べて低めの想定が必要：郊外・地方型という位置づけから、稼働・単価ともに都心水準とは差が出る可能性高。

  4. 保証金償却・3年定期借家契約など契約リスクあり：保証金3ヶ月分が解約時100%償却される条件であること、契約期間が定期借家3年という点は、長期運営を考える上で負担・リスクとなります。

  5. 用途変更・宿泊届出の必要性：住宅宿泊事業法・旅館業法・地方条例など、民泊運営に必要な手続きがある地域であるため（愛知県では簡易宿所許可・フロント設置義務などの規制あり）確認必須。 point-device.com+1

総合評価

この物件は「低コスト＋広い間取り」という民泊運営を始めやすい条件が揃っており、特に郊外・グループ・長期滞在を想定するモデルには適しています。一方で、観光・短期宿泊需要を主体としたスケール運営を考えると立地・アクセス・築年数・契約条件がネックとなるため、慎重な設計が必要です。宿泊単価設定・ターゲット客層・改装戦略などをしっかり構築できれば、堅実に運営可能な物件と言えるでしょう。

契約前に確認するポイント

  • 管理規約・自治会・用途地域：宿泊用途が可能か、建物・用途地域が民泊を許容しているか確認。地方では住宅宿泊の届出・簡易宿所許可が必要である場合あり。

  • 契約条件：定期借家3年／保証金償却100%という条件の意味確認。退出リスク・再契約可否・更新料などをチェック。

  • 改装・設備投入コスト：築52年という老朽物件ゆえ、内装・設備・衛生・宿泊仕様への改修・備品投入が必要となる可能性。

  • 集客動線・アクセス・立地特性：駅徒歩13分という距離が宿泊者にとって許容範囲か、駐車場・車アクセス含めて実地確認。

  • 固定コスト・運営費用：賃料5.5万円以外に、光熱費・清掃費・備品・メンテナンス・宿泊者対応など運営コストを見込む。

  • ターゲット客層・宿泊単価：立地・築年数を考慮し「誰をターゲットにするか（例：長期滞在・車利用・グループ・ペット連れ）」を明確に。

  • 契約上の民泊可否：仮に宿泊用途で運営するなら、住宅宿泊事業法・旅館業法・愛知県条例の確認が必要。届け出・許可をクリアできるか検討。

周辺地域の平均稼働率

全国的な民泊平均稼働率は約50〜60％というデータがあります。特に駅近・都市部では60〜70％に達する物件もあります。 民泊M&A仲介会社｜Stay&（ステイアンド）+1
郊外・地方エリアではこれより低く、年間40〜50％程度に留まることも。
本物件の立地（愛西市／駅徒歩13分／郊外）を勘案し、保守的に稼働率を 45〜55％ 程度と割り引いて想定するのが現実的と考えます。

運営した場合の想定年間利益（試算）

前提条件

  • 月額賃料：55,000円 → 年間固定費賃料 ≒ 660,000円

  • 面積96.5㎡、定員を4〜6名想定

  • 年間稼働率：50％（365日×50% ≒ 183日）

  • 平均宿泊単価：1泊あたり8,000円（郊外・少人数・車利用可能・ペット可という付加価値を少し付与して）

  • 年間売上＝183日 × 8,000円 ≒ 1,464,000円

  • 年間運営費（清掃・備品・光熱・管理・車駐車・メンテナンス等）を年額約300,000円と仮定

利益試算

  • 年間売上：1,464,000円

  • 固定賃料コスト：660,000円

  • 運営費：300,000円

  • 想定年間利益 ≒ 504,000円

  • 利益率 ≒ 約34%（売上比）

リスクを加味した保守的試算

もし稼働率が45%、宿泊単価が6,000円となった場合：

  • 稼働日数＝365×45%＝164日

  • 売上＝164×6,000＝984,000円

  • 利益＝984,000 − 660,000 − 300,000 ≒ −(−)≈ −(negative) = −(−) = −(≈ −) = −(≈ −)*(?) = −(−)≈: ≒ −(−)(approximately minus 0?) Actually: 984,000 − 960,000 = 24,000円利益極小
    このように、少し条件が悪化すると利益がほぼ出ない、またはほとんど儲からない状態になります。

想定利益が低い／改善するためのアイデア

  1. 宿泊単価の引き上げ：ペット可・広さあり・駐車場付きという条件を活かし「車旅行者・ペット連れ家族向け」「長期滞在ワーケーション向けプラン」など、1泊10,000〜12,000円を目指す。

  2. 稼働率アップ策：オフシーズン価格を抑えつつ、週末パッケージや連泊割引、車・ペット特典を設ける。予約サイト・SNSで「車1台無料」「ペット無料」など差別化。

  3. 定員活用・収益モデルの多様化：5DKという広さを活かして4～6人向けグループ利用を想定。長期滞在（1週間以上）プランを設け、マンスリー・ウィークリー需要も取り込む。

  4. コスト削減・運営効率化：清掃費・備品交換・設備メンテナンスの外注最適化。セルフチェックイン化、自動化導入など。

  5. 改装・魅力付け：築古であるため、内装リフォーム・DIYで「レトロ×カジュアル」や「古民家風」など魅力あるデザインを入れてレビュー強化。写真訴求を強化。

  6. 地元連携・観光体験付加：愛西市周辺の観光スポット（農家体験・四季イベント）を宿泊プランに添えることで滞在動機を強化。

  7. 契約交渉：保証金償却100%という条件を契約前に見直す交渉。改装／設備投入費用を考慮しオーナー負担または双方負担の条件を検討。

カテゴリ： tokai, aichi