物件情報
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所在地：北海道函館市上湯川町23-9
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最寄駅：函館駅 車で約20分
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間取り／面積：4LDK以上／98.12㎡（約29.7坪）
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賃料／管理費：月額48,000円／0円
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敷金・礼金：0円／0円
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駐車場：敷地内2台（1台屋根付き・倉庫兼用）
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築年数：48年
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階建：2階建
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特徴：民泊可、DIY可、ペット可（最大3匹）、閑静な住宅地
民泊適正評価
◎良い点
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空港から車で6分の立地：国内外の観光客・ビジネス客の集客に有利。
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駐車場2台付き：団体客やファミリー層向けに便利。
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DIY可・民泊可：室内の改装自由度が高く、宿泊向けに最適化可能。
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ペット可：ペット連れ旅行者にも対応できる。
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初期費用ゼロ・初月家賃無料：資金負担が少なく運営開始しやすい。
△注意すべき点・課題
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築48年の古民家：ストーブ・床暖など使用できない設備があり、修理・交換は借主負担。
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空港周辺の集客力は限定的：観光需要は函館市中心地ほど高くない。
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設備・家具の補充が必要な場合あり：宿泊向け運営には初期投資が発生する可能性。
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一戸建てで管理負荷が高い：清掃・チェックイン・予約管理は自前で対応する必要。
契約前に確認するポイント
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民泊許可・条例・消防法規制の確認
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使用できない設備や修繕範囲の確認
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ペット対応条件の確認（最大3匹まで、4匹目以降は追加費用）
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清掃費・光熱費・予約管理のコスト試算
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契約期間・解約違約金・保証会社条件
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DIY可能範囲の制限
周辺地域の平均稼働率
函館市の民泊稼働率は季節変動が大きく、夏季（7〜9月）や年末年始は高稼働ですが、年間平均は 50〜60％程度。保守的には 年間稼働率50％ を想定。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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稼働率：50％ → 365日 × 0.5 ≒ 183日
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1泊あたり宿泊単価：7,000円（4〜5名対応・一棟貸し）
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年間売上：7,000円 × 183日 ≒ 1,281,000円
年間コスト（概算）
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家賃：48,000円 ×12＝576,000円
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運営費・光熱費・清掃費等：約400,000円
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年間支出合計：約976,000円
想定年間利益
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年間売上：約1,281,000円
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年間支出：約976,000円
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想定年間利益：約305,000円
※立地や設備補修の負担を考慮すると、利益は変動する可能性があります。
想定利益改善のアイデア
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短期・長期滞在の併用：ビジネス客・観光客・長期滞在者をターゲットにする
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ペット宿泊特化プラン：ペット連れ客の単価を上げる
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DIY改装で魅力アップ：内装・家具・設備を宿泊向けにカスタマイズ
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地元観光と連携：空港送迎や地元体験プランで差別化
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予約サイト連動：Airbnb・Booking.com等で集客力を最大化
この物件は、初期費用0円・DIY可・民泊可・駐車場2台付きという点が魅力ですが、築年数・設備補修・集客力に課題があります。収益化には工夫と運営体制の構築が必須です。