物件情報
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所在地：京都府京都市東山区祇園周辺
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最寄駅：JR京都駅からアクセス可能（詳細駅徒歩不明）
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間取り／面積：非公開
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賃料／管理費：月額180万円／なし
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敷金・礼金：各2ヶ月
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階建：4階建て
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築年数：新築
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用途：民泊・宿泊事業向け／簡易宿所
民泊適正評価
◎良い点
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祇園という観光地中心地の立地：京都の観光客集客力を活かしやすく、国内外の宿泊需要が見込める。
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新築の一棟貸し物件：自由度の高い運営が可能で、部屋配置や内装を自由にカスタマイズ可能。
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大型物件のため収益ポテンシャルが高い：一棟貸しで複数室を運営できるため、適正稼働すれば高収益が見込める。
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京都駅からアクセス可能：観光客・出張客の集客にも有利。
△注意すべき点・課題
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家賃が高額（180万円/月）：初期費用・月額コストともに高く、稼働率・単価を確保しないと赤字リスクが大きい。
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間取り・面積非公開：収容人数・設備・客室数が不明で、具体的な収益シミュレーションが困難。
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敷金・礼金が2ヶ月ずつ必要：初期投資が高額になり、キャッシュフローの負担が大きい。
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運営ノウハウ必須：1棟運営は管理・清掃・予約対応・集客などの業務負荷が高く、経験がないと運営は難しい。
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用途の規制確認が必要：簡易宿所としての営業許可や地域条例、消防法など法的確認が必須。
契約前に確認するポイント
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旅館業法・簡易宿所営業の許可状況：建築確認・消防・保健所など、民泊・宿泊事業として利用可能か。
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物件の間取り・収容人数・設備：客室数・バス・トイレ・共用部・家具家電等の配置を確認。
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収益シミュレーション：家賃180万円/月＋管理費・光熱費・清掃費・予約サイト手数料などを加味。
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運営負荷・スタッフ体制：清掃・チェックイン・予約管理・トラブル対応に対応可能か。
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契約条件・保証金：敷金・礼金・契約期間・解約条件・修繕費用など。
周辺地域の平均稼働率
祇園周辺の宿泊施設は観光地中心で、民泊・簡易宿所を含めた平均稼働率は年間 70〜80％ 程度が目安です。観光シーズン（桜・紅葉・連休）に高稼働が見込める反面、閑散期は稼働率が下がるため年間平均は70％前後が現実的です。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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稼働率：70％（年間365日×0.7＝約256日）
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平均宿泊単価：30,000円（祇園・1棟貸し・新築という高付加価値想定）
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年間売上：30,000円 × 256日 ≒ 7,680,000円
年間コスト（概算）
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家賃：180万円 ×12＝2,160万円
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運営費・光熱費・清掃費等：約600万円
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年間支出合計：約2,760万円
想定年間損益
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年間売上：約7,680,000円
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年間支出：約27,60,000円
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想定年間利益：大幅赤字（約▲19,200,000円）
※上記からわかるように、家賃水準が非常に高いため、通常の民泊運営では黒字化は困難です。
想定利益改善のアイデア
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高単価宿泊への特化：全室貸切・ラグジュアリープラン・体験型宿泊プランなどで単価を50,000円以上に設定。
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長期・団体向け運営：研修・企業・学生団体向けの長期滞在を組み込み、稼働率の底上げ。
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事業併用・イベント利用：撮影・ワークショップ・パーティ会場として貸し出し、1棟貸しのメリットを活かす。
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コスト削減：光熱費・清掃代の効率化、予約管理自動化による運営コスト低減。
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資本提携・複数オーナー運営：1棟運営の負担を複数事業者で分担し、初期費用・運営負荷を分散。
この物件は立地・新築・1棟貸しという希少性が魅力ですが、高家賃による収益性の低さが最大の課題です。運営を検討する場合は、宿泊単価・稼働率・収益モデルの綿密な検討が必須となります。