物件情報
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所在地：東京都足立区舎人５丁目
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交通：日暮里・舎人ライナー「見沼代親水公園」駅 徒歩4分、同「舎人」駅 徒歩10分
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賃料：月額 70,000円（管理費等：-）
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敷金・礼金：敷金1ヶ月／礼金1ヶ月
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面積：18.48 m²（約5.59坪）
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築年月：2014年1月（築約11年11ヶ月）
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構造・階数：木造／2階建 建物2階部分
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備考：飲食店不可。内装設備にエアコン・バス・トイレ別・洗濯機置場・バイク置場（小型）あり。民泊・美容系サロン等「出店についてご相談」可となっている。
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物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13121/6988285465/00278994/x06988285465.html
民泊適正評価
【良い点】
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駅徒歩4分というアクセスは、民泊利用者（観光・ビジネスとも）にとってプラス材料。
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築年数も比較的浅く（11年程度）設備の傷みが少ない可能性が高い。
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賃料が23区で民泊可能物件としては「まずまず抑えめ」な部類（70,000円／月）で検討余地あり。
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“民泊・美容系サロン等ご相談可”という文言があり、民泊運営の意思・相談可否がオーナー側にある可能性がある。
【悪い点】
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面積が18.48 m²と非常にコンパクト。民泊で宿泊者を多く取るには制約が大きく、単価を上げにくい。
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用途が「貸店舗・事務所」であり、住宅用途ではないため、民泊（宿泊施設）転用時に用途変更・届出・近隣合意の観点でハードルが高い可能性。
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立地が住宅街・オフィス用途中心、観光宿泊ターゲットにはやや“宿泊感”が薄く、集客には工夫が必要。
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賃料を含めた運営コスト（清掃・光熱・備品・運営管理）を考えると、稼働率・宿泊単価共に高めに設定しないと利益率が低下する。
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面積の小ささから宿泊人数・ターゲット層が限定されるため、季節・曜日変動が大きくなるリスクあり。
総合的に見ると「少人数（1～2名）向け、短期滞在・ビジネス利用・ワークステイ利用」などに特化できれば運営可能性はあるが、一般的なファミリー向け・グループ向け民泊としては条件が厳しい。用途変更・近隣合意・建築基準・消防法等の確認が必須。
契約前に確認するポイント
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本契約書・賃貸借契約に「民泊利用（宿泊事業）を貸主が許可しているか」の記載があるかを必ず確認。用途が「店舗・事務所」なので別途承諾が必要となる可能性あり。
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建物・部屋が宿泊用途に適応可能か：例えば、避難経路・消防法令適合通知書・宿泊者仕様の設備（防火・警報設備など）を満たせるか。
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建築用途地域・用途の確認：住宅宿泊事業法や地域の条例により「住居専用地域」等では宿泊営業日数に制限あり。行政書士いわさき事務所+1
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周辺環境の確認：住宅街の静かなエリアであれば夜間騒音・ゴミ・近隣苦情リスクが上がる。民泊稼働に支障がないか実地確認を。
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運営コスト見積もりを作成：家賃／月額70,000円を基準に、光熱費・清掃費・消耗品・運営代行手数料などを試算。
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稼働日数・宿泊単価・客層・集客チャネルを仮設定し、収支シミュレーションを行う。
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保証金・敷金・礼金・仲介手数料・その他費用（保証会社加入・バイク置き場2,000円／月など）を明確化。
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管理規約・近隣の住民説明義務・清掃体制・連絡対応体制を整える。地域により住民説明義務があることも。 行政書士いわさき事務所
周辺地域の平均稼働率
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足立区では「年間平均稼働率が60〜70％台」という情報あり。 Plays Inc.+1
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一方で、物件種別・立地・宿泊単価によっては「50％程度で想定すべき」という意見もあります。
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保守的な見方として、稼働率を 50％（＝年間営業日数365日のうち約183日）と設定するのが無難でしょう。
運営した場合の想定年間利益
〈前提条件〉
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宿泊単価を仮に 10,000円／泊（少人数・ビジネスワークステイを想定）
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年間稼働日数：183日（稼働率50％）
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年間売上：10,000円 × 183日 = 1,830,000円
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年間固定費：家賃70,000円×12＝840,000円
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光熱費・通信費：月10,000円×12＝120,000円（想定）
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清掃費：1回5,000円×183日＝915,000円（かなり負担）
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運営代行・管理費・消耗品・保険等：月20,000円×12＝240,000円
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年間総費用＝840,000＋120,000＋915,000＋240,000＝2,115,000円
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年間利益＝1,830,000−2,115,000＝ -285,000円（赤字）
〈解説〉
このシミュレーションでは、賃料を含めた運営コストが高く、宿泊単価／稼働日数がこの水準では利益を出すのは難しいという結果になりました。 面積が小さい為に宿泊単価も高めに設定しづらく、清掃費も回数が多いためコスト負担が大きくなる点が響いています。
想定利益が低い場合・改善アイデア
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宿泊単価を 10,000円→15,000円以上 に引き上げる（例えば2〜3名仕様・付加価値サービス付き）
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稼働率を50％→70％程度に改善（年間255日程度）できれば、年間売上＝15,000×255＝3,825,000円。コストを同じくしても利益化可能。
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清掃回数・清掃費を抑える仕組みを導入（例えば利用者自身のセルフチェックアウト、簡易清掃体制、契約清掃会社との交渉）
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ターゲットをビジネス利用・ワーケーション・撮影利用など「少人数・長期滞在・高単価」型に特化。
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周辺立地の強み（駅徒歩4分）を活かし、「都心移動＋安価利用」「夜遅くチェックイン可」など付加価値をつける。
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内装やブランディングで差別化を図り、レビュー・リピーターを高めて単価・稼働を改善。
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運営代行費を抑え、自主管理を行うことでコスト削減。
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複数の集客チャネル（国内外Airbnb・Booking・自社Webサイト）を活用し、需要を広げる。
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将来的に住宅用途への転用を見据え、用途変更等の可能性を検討しておく。
この物件は「条件が決して悪くない」ものの、民泊として“安易に運営すれば利益が出る”というレベルではなく、しっかりとターゲット設計・運営工夫・コスト管理を行った上で初めて収益化の可能性があるタイプです。