📍 物件概要
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所在地：東京都大田区久が原3丁目
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交通：東急池上線「久が原」駅 徒歩4分／御嶽山駅 徒歩11分／東急多摩川線「鵜の木」駅 徒歩14分
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賃料：220,000円
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管理費等：56,000円
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敷金・礼金：なし／なし
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面積：35㎡（2LDK）
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築年数：1993年3月（築32年）
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構造：RC造 3階建／3階部分
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契約形態：普通借家 2年
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入居可能時期：即時
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設備：バス・トイレ別、システムキッチン、エアコン、洗濯機置場、バルコニー、防犯カメラあり
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備考：民泊・マンスリー利用可、ペット相談可、事務所利用可、リノベーション済み
- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13111/030H100468317761/176160001/x1030H100468317761.html
🌟 良い点
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明示的に「民泊・マンスリー可能」記載あり
オーナー・仲介ともに宿泊利用を許容しており、法的なハードルが低い稀少物件。 -
敷金・礼金なしで初期費用を大幅削減
初期費用が軽く、短期収益モデルでも早期に投資回収可能。 -
駅徒歩4分の好立地
東急池上線「久が原」駅近くで、渋谷・五反田・蒲田などへのアクセス良好。観光・出張・長期滞在需要を取り込める。 -
2LDKで多用途対応可能
家族・友人グループなど複数人滞在にも対応。1泊単価を上げやすい。 -
住宅街で落ち着いた環境
静かで治安が良く、外国人長期滞在者・リモートワーカーにも人気のある地域。 -
ペット・事務所利用も相談可
柔軟な契約形態により、空室期間の間も他の用途に転用しやすい。
⚠️ 注意点・リスク
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家賃＋管理費が実質27.6万円と高め
賃料設定が高く、稼働率が60％以下だと赤字リスク。 -
専有面積35㎡に対して2LDK表記
部屋数は多いが1部屋ごとの広さはコンパクト。4名以上の宿泊は窮屈な印象。 -
築32年とやや古め
リノベーション済みとはいえ、内装・水回りなど実際の状態確認が必要。 -
大田区の条例・用途地域の確認必須
大田区は特区民泊制度下での営業が前提のケースが多く、用途地域（住居専用地域）によっては営業日制限の可能性あり。 -
管理費が高額（56,000円）
清掃・維持費と合わせると運営コストが重くのしかかる。
💹 大田区の民泊市場データ
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平均稼働率：55〜65％
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平均宿泊単価：15,000〜22,000円／泊（2〜3名想定）
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想定ターゲット：羽田空港利用客・外国人長期滞在者・出張ビジネス客
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平均年間稼働日数（60％想定）：219日
💰 収益シミュレーション
① 想定条件
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宿泊単価：20,000円／泊
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稼働率：60％（219日）
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年間売上：20,000 × 219 ＝ 4,380,000円
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家賃＋管理費：27.6万円 × 12ヶ月 ＝ 3,312,000円
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光熱費・通信費等：月2万円 × 12 ＝ 240,000円
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清掃費：1回6,000円 × 219泊 ＝ 1,314,000円
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運営費・消耗品・代行費：月2万円 × 12 ＝ 240,000円
② 年間利益試算
売上 4,380,000 − 費用合計 5,106,000 ＝ ▲726,000円（赤字）
💡 改善シナリオ
| 対策 | 目標値 | 結果 |
|---|---|---|
| 宿泊単価アップ | 25,000円／泊 | 年間売上5,475,000円 → 黒字化（利益約36万円） |
| 稼働率向上 | 70％（255泊） | 年間売上5,100,000円超 → 利益約10〜15万円 |
| マンスリー併用 | 長期滞在客20〜30％確保 | 清掃コスト減で収益安定化 |
| ペット可・事務所利用OK活用 | 多用途化で空室回避 | 稼働の平準化が可能 |
✅ 契約前チェックリスト
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契約書に「民泊・短期貸可」が明記されているか
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特区民泊／簡易宿所いずれの方式が想定されているか
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近隣クレーム・管理組合の民泊禁止規約の有無
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管理費の内訳（清掃・共用電気など含むか）
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建物の防火・避難・衛生基準への適合可否
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短期運用終了後の用途（マンスリー・通常賃貸・事務所利用）を柔軟に切り替えられるか
🧭 総評
「ウィステリア久が原」は、都内では希少な「民泊・マンスリー可能」物件。
初期費用ゼロで始められる点や、柔軟な用途（民泊＋事務所＋ペット可）は大きな魅力です。
ただし、家賃＋管理費が高額なため、通常の民泊運用だけでは赤字リスクも。
「長期マンスリー併用」や「高単価ターゲット（外国人・出張者）」を狙った運営戦略がカギになります。