民泊物件  ·  07日 11月 2025

福島県会津若松市・民泊相談可物件：6DK／172㎡／家賃１万円（管理費１万円）～東山町湯本字下原～

物件情報

  • 所在地：福島県会津若松市東山町大字湯本字下原

  • 最寄交通：ＪＲ東北新幹線「郡山駅」バス91分／「原瀧駐車場」バス停 徒歩2分（※非常に長いアクセス時間）

  • 間取り：6DK

  • 専有面積：172㎡

  • 築年月：1953年１月（築72年以上）

  • 建物構造／階数：木造・2階建・最上階／角部屋

  • 条件：賃料1万円、管理費等10,000円、敷金・礼金なし。ペット相談可（大型犬・猫・多頭制限なし）／楽器相談／ルームシェア可／民泊等用途相談可。

  • 備考：家具付き・家電付き・駐輪場・バイク置場あり。フリーレント等相談可。

  • https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/07202/6988270331/00271526/x06988270331.html

民泊適正評価

✅ 良い点

  • 広さが172㎡という非常にゆったりした間取りであり、グループ利用・ファミリー利用・長期滞在／複数室を使った滞在型などの使い方が可能。

  • 賃料が1万円という極めて低価格（ただし管理費10,000円あり）であり、固定費を抑えられる可能性が高い。

  • ペット・楽器・ルームシェア・民泊相談可という用途の柔軟性があり、一般賃貸用途だけでなく宿泊・シェア・多用途対応という点で運用方法が多様。

  • 地方観光地である会津若松市ということで、自然・温泉・歴史・文化資源があり「観光滞在型」の訴求をしやすい可能性あり。実際、観光客入込み数に関して会津若松市では一定数の集客実績があります。 会津若松観光ナビ+3会津若松市+3会津若松市+3

❌ 悪い点／リスク要素

  • アクセスが非常に不便：最寄駅がバス91分という長時間。宿泊客目線では「アクセス良好」とは言い難く、集客時の障壁となる可能性が高い。

  • 築年数が72年以上ということで、建物・設備の劣化・リフォームコスト・耐震・断熱・水回り・電気系統などメンテナンスに備える必要あり。宿泊施設としての見栄え・クオリティ維持も課題。

  • 観光地としての立地強さが「駅徒歩数分」や「観光中心市街地」のような利便性・集客性に比すと弱め。アクセス条件もあり、ターゲット設定（車利用・長期滞在など）を吟味する必要あり。

  • 稼働率・宿泊単価が都市部に比べて低めになりがち。地方＝「需要が限定的・アクセスがハードル」という構図があるため、収益のブレ幅が大きい。参考として、地方の民泊平均稼働率は40〜50％程度という指摘もあります。 民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！+1

  • 管理費1万円の設定と家賃1万円という「実質固定費2万円/月（家賃＋管理費）」という構造。宿泊用途として月次の空室リスクを考えると、回収ハードルが常に存在します。

総じて、「コストを抑えたユニークな広さ・用途自由度が高い物件」である反面、「アクセス条件・築年数・立地強さ」の面で宿泊運営における負荷が高いため、運営プランを慎重に立てる必要があります。

契約前に確認するポイント

  1. 宿泊（民泊）用途としての法令・自治体／地域条例・届け出／営業形態（旅館業法簡易宿所・住宅宿泊事業法・県条例）を確認。特に福島県では区域・期間制限がある旨注意。 ポイントデバイス

  2. 建物・設備の状態確認（耐震性・給排水管・電気／電線・窓・断熱・防火・火災警報器・浴室トイレ設備など）。古築のためリフォーム費用の見込みを持っておく。

  3. アクセス条件（バス便の本数・季節・冬期の交通事情・車利用可否・駐車場の有無）を詳細に調査。宿泊客が不便を感じやすい環境かどうかをチェック。

  4. 宿泊ターゲット（ファミリー・グループ・ペット可・長期滞在）を明確にし、客単価・宿泊日数・滞在パターンを想定。

  5. 料金設定・稼働率見込み・清掃・備品・管理を含めた運営コストを算出。地方物件ゆえの閑散期の落ち込みリスクを織り込む。

  6. 備品・家具家電・インターネット・テレビ・暖房等の状況確認。宿泊用途では室内設備の充実がレビュー・稼働率に直結。

  7. 近隣環境・競合物件・観光需要・収集交通・飲食・コンビニ・スーパー・観光地までの距離など、ゲスト目線での利便性も把握。

  8. 保険・損害賠償・ゴミ処理・宿泊者対応（チェックイン・クレーム・騒音）など運営リスク対策を講じておく。

周辺地域の平均稼働率

  • 地方（観光地・郊外型）の民泊平均稼働率について、「地方では年間平均40〜50％程度」というデータも挙げられています。 民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！+1

  • 会津若松市の観光客延べ人数のデータでは、令和１年で約300万泊相当という数値が出ています。 会津若松市+1

  • 以上を勘案すると、この物件のようなアクセス条件・立地条件を考慮し「年平均稼働率＝50〜60％」を現実的なレンジの目安とします。好条件を作れれば60％超も狙えますが、アクセス・設備がハードルとなるため保守的に考えるべきです。

運営した場合の想定年間利益

仮定条件を以下の通り設定して試算します。

  • 宿泊可能日数：365日

  • 想定稼働率：50％ → 365 × 0.5 = 183泊／年

  • 想定宿泊単価：8,000円／泊（地方・アクセス条件を踏まえ控えめに設定）
    → 年間売上 ≒ 183 × 8,000 = 1,464,000円

  • 年間固定費（家賃＋管理費）＝（1万円＋1万円）×12＝240,000円

  • 年間運営コスト（清掃・備品・光熱・管理手数料等）を売上の20％と仮定＝1,464,000 × 0.20 ≒ 292,800円
    → 年間総コスト ≒ 240,000 + 292,800 = 532,800円
    → 想定年間利益 ≒ 1,464,000 − 532,800 = 約931,200円（約93万円）

もし稼働率を60％、宿泊単価を9,000円に設定できた場合：

  • 365×0.6＝219泊 ×9,000円＝1,971,000円

  • コスト同様（固定費240,000＋運営費394,200＝634,200）
    → 利益＝1,971,000 − 634,200 = 約1,336,800円（約134万円）

逆に稼働率40％、単価7,000円に落ちた場合：

  • 365×0.4＝146泊 ×7,000円＝1,022,000円

  • コスト同様（240,000＋204,400＝444,400）
    → 利益＝1,022,000 − 444,400 = 約577,600円（約57万円）

つまり、この物件では「年間50～60万円～130万円程度」の利益レンジが現実的な範囲と言えます（運営条件を整えれば100万円超も可能）。ただし、アクセス・設備・集客状況次第で大きく上下します。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • アクセス難をカバーするため、宿泊客送迎サービス・レンタカー提携・車利用向け強化（駐車場確保・案内）を行い、「車で来る観光客」ターゲットにシフト。

  • 宿泊単価を上げるため、広さ172㎡を活かして「グループ宿」「ファミリー貸切」「多世帯」「ペット連れ歓迎」「楽器演奏歓迎」など明確なコンセプトを打ち出し、差別化を図る。

  • 長期滞在／ワーケーション需要を取り込む。「宿泊＋滞在型」プランを作り、平日・閑散期の利用を促進。

  • オフシーズン性能向上として、「地域体験（温泉・文化・歴史散策）」「貸切プラン」「ペット宿泊特化」など＋αサービスを提供。

  • 内装・設備をリフォーム・アップグレードし、レビュー評価を高めることでリピーター・口コミ集客を強化。古さを逆手に「レトロ・テーマ宿泊体験」として演出。

  • 清掃・管理コストを見直し、自主管理または提携業者とのプラン見直しを実施。固定費削減が利益改善につながる。

  • 予約サイト運用・SNS集客を丁寧に行い、アクセス弱を補うため「写真・説明・体験価値」の見せ方を強化。

カテゴリ： hokkaidotohoku, fukushima