物件情報
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所在地：東京都港区芝３丁目
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交通：都営三田線「芝公園」駅 徒歩4分／都営大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩8分／JR山手線「田町」駅 徒歩12分
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賃料：月額 297,000円（管理費等：-）
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礼金・敷金：礼金1ヶ月／敷金3ヶ月
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使用部分面積：37.49 m²（約11.35坪）
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築年月：1989年1月（築約36年11ヶ月）
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建物構造・階数：SRC 6階／地上7階地下1階建
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設備等：冷房・暖房・エアコン・トイレ・エレベーターあり。備考に「民泊利用可」の記載あり。
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備考：バイク置場・駐輪場・駐車場なし。保証会社加入要。除菌施工代金22,000円、鍵交換代99,000円など初期費用あり。
- 物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988295797/00277585/x06988295797.html
民泊適正評価
良い点
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立地：港区芝３丁目という住所は、都心かつ観光・ビジネス需要の高い地域。芝公園駅徒歩4分というアクセスの良さは集客面で強みです。
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民泊利用可の記載あり：物件備考に「民泊利用可」の記載があり、オーナー・仲介ともに宿泊利用を視野に入れている可能性が高い点。
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面積37.49 m²：先の物件（足立区18 m²）と比べると、宿泊用途として使いやすいサイズ。2〜3名、あるいは少人数のグループでの滞在想定が可能です。
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築年数・構造：築年数は古め（約37年）ですが、SRC造の6階建と構造的に信頼できる印象。都心でこの広さ・立地なら、競争優位性を持ちうる。
悪い点・リスク要因
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賃料の高さ：月額297,000円という家賃はかなり高水準。これだけ家賃が高いと、宿泊単価・稼働日数を十分確保しないと支出をカバーできません。
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用途が「店舗・事務所」：物件が貸店舗・事務所用途で募集されており、住宅用途ではない点が大きなハードル。宿泊用途（民泊）転用には用途変更・行政手続・近隣合意など追加のコスト・手間が想定されます。
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築古の影響：築1989年の物件（築37年）は設備・内装更新の必要性が出てくる可能性が高く、初期投資が嵩む可能性があります。
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面積・宿泊人数制限：37.49 m²という広さは悪くありませんが、グループ向けやファミリー向け民泊として多人数を取るには限界があります。このため宿泊単価を高めに設定する必要があります。
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周辺環境に関する確認必要：都心のビジネス・観光立地という強みがある反面、住宅エリアとしての静けさ・近隣住民配慮・宿泊用途対応の難しさ（騒音・ゴミ・出入り）などリスクがあります。
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運営コスト・価格競争：高立地・都心エリアであるがゆえに競合も多数。稼働率を高めるためのマーケティング・清掃・アメニティ・レビュー対応コストが高まる可能性があります。
総じて、「立地・可能性」という点ではかなりポテンシャルありですが、「収益モデル・コスト構造・用途手続き」の観点から、容易には利益が出る物件ではなく、慎重な構築が必要です。
契約前に確認するポイント
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賃貸契約書・募集条件に「民泊（宿泊事業）利用が明示的に許可されているか」及び転貸・宿泊用貸出に関する制限の有無。用途が店舗・事務所なので、宿泊運営に適用できるか確認。
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建物が宿泊事業（例えば簡易宿所営業許可）を取得可能な構造・設備を備えているか（避難経路・消火器・防火設備・宿泊者対応など） 民泊navi+1
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周辺用途地域・近隣住民・条例による営業制限（特に家主不在型宿泊・住居専用地域での平日営業禁止など） 行政書士いわさき事務所+1
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初期費用（鍵交換／除菌施工など）・敷金礼金・保証金・更新料などの条件。
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内装・設備の状態（築年数・設備更新履歴）・家具家電の購入・備品・清掃体制・運営代行費用見込み。
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想定ターゲット・宿泊単価の検証：このエリア・この広さで取れる宿泊料金を調査。
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集客チャネル・稼働率想定・清掃・光熱費・管理費等の運営コスト見積り作成。
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近隣の宿泊施設・競合の動向・レビュー・価格帯を実地調査。
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運営中のトラブルに備えた保険・近隣住民対応・クレーム対応体制の整備。
周辺地域の平均稼働率
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港区では「年間平均稼働率60～70％程度」というデータあり。 民泊navi+2行政書士いわさき事務所+2
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さらに、港区は「予想収入248,515円／月」など、都心部ならではの高収益ポテンシャルが示されています。 行政書士いわさき事務所+1
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よって保守的に見て、稼働率を 60％（＝365日×0.6＝約219日）と想定するのが現実的です。もちろん物件条件・ターゲット・宿泊単価によって稼働率は上下します。
運営した場合の想定年間利益
〈前提条件〉
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宿泊単価を仮に 25,000円／泊（都心・港区・駅近という強みを活かし、2〜3名向け）
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年間稼働日数：219日（稼働率60％）
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年間売上：25,000円 × 219日 = 5,475,000円
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年間固定費：家賃297,000円×12＝3,564,000円
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光熱費・通信費：月15,000円×12＝180,000円（想定）
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清掃費：1回7,000円×219日＝1,533,000円（少人数想定）
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運営代行・管理費・アメニティ・消耗品等：月30,000円×12＝360,000円
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年間総費用＝3,564,000＋180,000＋1,533,000＋360,000＝5,637,000円
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年間利益＝5,475,000－5,637,000＝ -162,000円（赤字）
〈解説〉
このモデルでも、宿泊単価を比較的高めに取ったにもかかわらず、家賃が非常に高いためコストをカバーしきれず、赤字となるシミュレーションとなりました。宿泊単価をもっと引き上げ、稼働率を更に向上させる必要があります。
〈改善シナリオ〉
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宿泊単価を 30,000円／泊に引き上げ、かつ稼働率を70％（＝約256日）に改善した場合：
年間売上＝30,000×256＝7,680,000円
年間費用（家賃3,564,000＋光熱180,000＋清掃7,000×256＝1,792,000＋運営代行360,000）＝5,896,000円
年間利益＝7,680,000−5,896,000＝1,784,000円（黒字化）
ただし、このレベルの単価・稼働を維持するには、差別化された施設・高級仕様・レビュー高評価・ビジネス・観光の両需要掘り起こしが必須です。
想定利益が低い場合・改善のためのアイデア
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宿泊単価をさらに 30,000円以上／泊に設定できるよう、内装をブラッシュアップ（デザイン性・快適設備・高級アメニティ）し、2〜3名＋付加価値（ワークスペース・長期滞在割・撮影利用）に特化。
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稼働率を60％→70％以上に改善するため、マーケティング強化（OTA掲載最適化・直販Webサイト・SNS・リピーター化）を行う。
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清掃費・運営コストを見直し：清掃回数・清掃単価の最適化、セルフチェックアウト導入、消耗品の仕入れコスト削減。
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ターゲットをビジネス利用（会議・撮影・ワークステイ）や長期滞在者にも拡大し、平日・閑散日の稼働を引き上げる。
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借上契約交渉（家賃・契約条件）をオーナーと相談し、賃料や契約条件を緩くできないか検討。
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物件を住宅用途として転用できる可能性を探り、長期賃貸・民泊二毛作モデルを検討。
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内装・設備にこだわってレビュー評価を高め、競合との差別化を図る。高評価レビューは稼働率・宿泊単価向上に直結。
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決算・税金・保険・近隣トラブル等のリスク対策をしっかり行い、収益のブレを抑制。 都市住建+1
以上のように、この物件は「都心・港区・駅近」という非常に魅力的な立地を持ちながらも、賃料・用途・コスト構造の面から、安易に運営すれば利益を出すのは難しいタイプです。逆に言えば、運営戦略・ターゲット設定・内装・運営コストに一定の投資・工夫を行えば、十分に収益化可能性のある物件でもあります。