民泊物件  ·  06日 11月 2025

茨城県つくば市／民泊相談可戸建物件（3LDK）

物件情報

  • 所在地：茨城県つくば市梅ヶ丘（詳細URL： https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1kx3gm ）

  • 間取り：3LDK

  • 建物面積：55㎡

  • 家賃：月額6.2万円

  • 敷金／礼金：なし／なし

  • 築年数：約40年

  • アクセス：ＪＲ「牛久駅」または「みらい平駅」より車で11分／バス停徒歩1分

  • 駐車場：1台無料、最大5台可可能性あり（別途条件）

  • 特徴：ペット可・DIY可・法人可・事務所可・シニアOK・ルームシェア可・民泊可・外国人可

民泊適正評価

良い点

  • 月額家賃6.2万円という低家賃は、宿泊運営での固定費を抑えるという点で大きな強み。

  • 駐車場1台無料付きという点も、車利用の宿泊客や長期滞在客を想定する上でメリットあり。

  • 多用途対応（民泊・ルームシェア・シニア向け・ペット可・DIY可）という記載があり、宿泊業以外も視野に入れたフレキシブル運営が可能。

  • 敷金礼金ゼロという条件で初期費用負担が少ないため、リスク低めで運営開始できる。

悪い点・リスク

  • アクセスが「車11分／最寄り駅から徒歩ではない」ため、徒歩・鉄道移動メインの観光客・短期宿泊客を呼び込むには弱め。車利用や長期滞在・ワーケーション寄りの想定になる。

  • 築約40年・建物面積55㎡という規模・築年数のため、宿泊用途として内装・設備更新・断熱・耐用年数・修繕コストがかかる可能性あり。

  • 茨城県において「住宅宿泊事業（民泊）」を行う場合、年間営業日数が180日以内という制限があります。 茨城県公式サイト+1 通年営業を想定だとリスクが高くなる。

  • 3LDK／55㎡という広さでも、宿泊用途として「荷物の多いゲスト」「家族旅行客」「グループ宿泊客」にはやや手狭になる可能性あり。

契約前に確認するポイント

  1. 届出形態・営業日数制限：茨城県での住宅宿泊事業届出にあたって、年間180日という営業日数制限があることを確認。 茨城県公式サイト+1

  2. 賃貸契約の用途明記：「民泊利用可」「短期宿泊用」「転貸可」など契約書に明記されているか。宿泊用途として貸主承諾が得られているかを確認。

  3. 設備・修繕状況：築年数があるため、ユニットバス・洗面台等がリフォーム済とあるが、宿泊運営に十分な状態か（防音・WiFi・キー管理・設備耐用）実地確認。

  4. アクセス・ゲスト動線：駅徒歩ではなく車アクセス中心という点を踏まえ、車駐車場の有無・近隣駐車場料金・夜間アクセスなどを確認。

  5. 固定費＋変動費シミュレーション：月6.2万円という家賃に加え、清掃費・光熱費・宿泊プラットフォーム手数料・管理代行・消耗品費を加味して収支モデルを作成。

  6. 近隣環境・騒音・住民対応：ルームシェア・民泊・シニア向け利用とあるため、周囲住民の反応・近隣住宅地かどうか・ゴミ出し・駐車場出入口等の状況も確認。

周辺地域の平均稼働率

茨城県全体では民泊（住宅宿泊事業）において、稼働率の参考として「年間営業日数180日以内」という制度があるため、365日稼働前提では過大な見込みになります。 民泊navi+1 保守的に考えるなら、稼働率を年間営業可能日数の50〜60％程度と見ておくほうが安全です。例えば180日 × 0.5＝90日。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 月額家賃：6.2万円 → 年間固定費＝6.2万円 × 12＝74.4万円

  • 年間営業可能日数＝180日（茨城県住宅宿泊事業前提）

  • 稼働率＝50％想定 ⇒ 実営業日数＝180日 × 0.5＝90日

  • 平均宿泊単価：仮に1泊9,000円（3LDK・車利用想定・地方都市）

  • 年間収入＝90日 × 9,000円＝約81万円

  • 年間粗利益＝81万円 − 74.4万円＝約6.6万円

  • その他経費（清掃・光熱・消耗品・広告等）を年間約40万円と仮定すると

  • 年間純利益＝約 −33.4万円（つまり赤字）

解釈

この試算では、かなり厳しい結果となりました。家賃が低く固定費が抑えられているとはいえ、営業日数制限・アクセスの弱さ・単価が低めの地方という条件を踏まえると、収益性は非常に低い／改善策なしでは損失リスクが高いと言えます。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  • 宿泊単価の向上：車利用・庭付き・DIY可という付加価値を活かし、長期滞在・ワーケーション・シニア利用に特化して1泊12,000〜15,000円を狙う。

  • 稼働率向上策：180日以内という制限を活かし、ピーク時・週末・連休に集中稼働。また、シェアハウス・長期滞在対応・地域イベント宿泊を活用。

  • 変動費削減：古築物件ゆえ設備更新・修繕は必須。初期改装費を抑えつつ光熱費・清掃コストの見直しを行う。DIY可能という点を生かし、運営者自身で工夫改装を行う。

  • 付加価値サービス提供：シニア向け民泊／ルームシェア／ペット連れ家族向けと明確にターゲットを設定。車アクセス前提の地方旅行者向けに「車貸出」「マイカー旅サポート」「アウトドア用品レンタル」などサービスを付加。

  • 近隣拠点との連携・集客チャネル強化：つくば・牛久エリアの観光情報・研究滞在者ニーズ・外国人研究者向け長期滞在など、宿泊用途以外も視野に入れた運営モデルに転換。

  • 契約形態の交渉：固定家賃契約だけでなく、成果連動型の賃料交渉（例：売上に応じて賃料減免）をオーナーと交渉してみる。

カテゴリ： kanto, ibaraki