民泊物件  ·  06日 11月 2025

東京都目黒区・民泊相談可ワンルーム物件（1室）

物件情報

  • 物件名：的場ビル

  • 所在地：東京都目黒区目黒１丁目 （詳細は該当URL）

  • 間取り：ワンルーム

  • 専有面積：10.88㎡

  • 賃料：月額45万円

  • 敷金／礼金：1ヶ月／1ヶ月

  • 築年月：1971年3月（築54年9ヶ月）

  • アクセス：ＪＲ山手線「目黒」駅徒歩4分、東急目黒線「不動前」駅徒歩18分、東京メトロ南北線「白金台」駅徒歩17分

  • 備考：民泊可！！との記載あり／1フロア1住戸／駅徒歩5分以内／即入居可などの特徴あり

  • 物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13110/030H100451258083/042934000/x1030H100451258083.html

民泊適正評価

良い点

  • 駅徒歩4分という極めてアクセスの良い立地。観光・ビジネス宿泊客にも訴求しやすい。

  • 「民泊可！！」明記されており、転貸・宿泊事業の可否を重視する運営者には貴重な物件。

  • ワンフロア1住戸という構造で、他住戸と隣接が少ないため、宿泊客のプライバシー・騒音リスクが比較的低くなる可能性。

悪い点・リスク

  • 専有面積10.88㎡と非常に狭いため、宿泊用として「快適」「リピートされる宿」として位置づけるには限界がある。長期滞在や荷物の多いゲスト、二人以上での利用には向かない。

  • 賃料月額45万円という高額な固定コスト。このコストを民泊運営でカバーするためには、宿泊単価・稼働率ともに非常に高水準で維持する必要。

  • 築年数が経過（1971年築）しており、設備・法規対応・内装コスト・メンテナンスコストが高めに出る可能性。特に宿泊用途では安全設備・耐火・防音・衛生など投資が必要になることも。

  • 目黒区では、住宅宿泊事業（民泊）において「週末（金曜正午～日曜正午）限定」「年間営業可能日数104日」という制限があるとの情報あり。 地元在住ライターによる地域情報メディア『ローカログ』+1平日営業ができないことは稼働率・収益性に対して大きなハードル。

  • ワンルーム・専有10.88㎡という規模では、宿泊単価を高めに設定するのが難しい可能性も。アクセスは良いが「ゆったりできる宿泊施設」としての訴求力には限界がある。

契約前に確認するポイント

  1. 民泊営業許可・届出・管理規約の確認：目黒区の制度、管理組合の規約、建物管理者・オーナーとの「民泊使用可・転貸可」の明文化。特に営業日数制限・宿泊人数制限・使用時間制限を事前に把握。

  2. 宿泊用途での設備対応・初期投資：防火設備、避難経路、住宅宿泊事業届出、宿泊税対応、清掃設備、WiFi、鍵受け渡し方式等。築年数から設備更新が必要になる可能性あり。

  3. 固定コストと収支シミュレーションの確認：月額45万円という家賃を前提に、その他管理費・光熱費・清掃費・宿泊プラットフォーム手数料等を見込んで収益モデルを作成。

  4. 利用ターゲット／宿泊単価の想定：10.88㎡という規模でどのようなゲストをターゲットにするか（単身・短期・ビジネス利用など）を整理し、それに見合った宿泊単価と稼働率を設定。

  5. アクセス・立地特性の詳細把握：駅徒歩4分は強みだが、ビジネス・観光両面での訴求がどの程度か、荷物多めの旅行者・観光客・インバウンドのニーズがあるかも調査。

  6. 近隣環境・騒音・宿泊向きか：住宅街・ビル構造・防音性能・1住戸1フロアというメリットもあるが、宿泊客の出入り・清掃時騒音・近隣住人の影響も確認。

  7. 運営代行・マネジメント体制の想定：営業日数に制限があるため、宿泊運営代行や清掃体制・顧客対応体制をどのように組むか検討。

周辺地域の平均稼働率

目黒区における民泊の稼働率に関するデータを整理します。

  • 「平均稼働率81％」というデータが出ているものもあります。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1

  • ただし、目黒区では年間の営業日数制限（約104日）という実情もあり、実稼働においては60〜70％程度という見方もあります。 Genspark+1

  • よって、この物件の稼働率モデルとしては「年間営業可能日数 104日」を前提に、現実的に70％程度（104日 × 0.7 ≒73日）を採用するのが慎重な姿勢です。
    ※注：この稼働日数は目黒区条例下での住宅宿泊事業を前提とし、全日営業できる前提ではありません。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 月額家賃45万円 → 年間固定費＝45万円×12＝540万円

  • 年間営業可能日数＝104日（目黒区ルール想定）

  • 稼働率＝70％想定 ⇒ 実営業日数＝104 × 0.70 ≒73日

  • 平均宿泊単価：例えば1泊２名・10,000円～12,000円（立地良好・都心であるが専有面積制限ありのため控えめに）
    ここでは10,000円／泊を想定

  • 年間収入＝73日 × 10,000円＝73万円

  • 年間粗利益＝73万円－540万円（家賃）＝－467万円

  • その他経費（清掃・光熱・広告・プラットフォーム手数料等）を年20万円と仮定すると

  • 年間純利益＝－487万円（つまり大きな赤字）

解釈

この試算では、家賃の高さ・限定営業日数・専有面積の狭さを考慮すると、現状条件では明らかに利益を出すのは難しいという結果になりました。つまり、運営モデルとしてかなり厳しい物件ということになります。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  • 宿泊単価の大幅なアップ：都心・駅4分という立地を最大限活かし、10,000円ではなく1泊20,000円以上に設定できる内装・ブランド仕様にリノベーションを行う。例えばゲスト単身でも「ラグジュアリー・都心ステイ」価格。

  • 稼働率の向上戦略：営業可能日数以外の用途を検討（マンスリー／ウィークリー）やビジネス利用、撮影利用、ポップアップオフィス的な貸出も視野に入れる。

  • 家賃交渉または契約形態の見直し：月額45万円という固定コストが重すぎるため、家賃減額交渉や成果連動型賃料・サブリースを検討。

  • 複合用途運用：民泊だけでなく、平日マンスリー・長期滞在者向けに貸し出し、週末民泊というハイブリッド運用。これにより平日を使っても収益を上げるチャネルを確保。

  • 内装・設備投資で差別化：専有面積が小さい点を逆手に取り、「デザイナーズ極小ステイ」「都心隠れ家」「フォトジェニック宿泊施設」としてブランド化、SNS集客を重点に。

  • 集客チャネルの強化：海外客需要・ビジネス客需要を狙い、宿泊プラットフォーム＋広告運用＋口コミ取得を早期に行い、高単価・高稼働の循環を作る。

カテゴリ： tokyo, meguroku