物件情報
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所在地：東京都江戸川区南小岩６丁目
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アクセス：ＪＲ総武線「小岩」駅徒歩8分
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賃料：月額 90,000円
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敷金：90,000円／礼金：270,000円
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専有面積：22.77㎡
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間取り：ワンルーム／築年月 1978年1月（築48年）／構造 木造2階建・2階部分
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契約期間：普通借家2年
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特記事項：「民泊相談・民泊可・民泊ＯＫ」表記あり。事務所利用・ルームシェア相談も可。
民泊適正評価
◎良い点
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面積22.77㎡と、ワンルーム物件としては少し余裕があり、宿泊ユニットとして最低限の居住性を確保できそうです。
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駅徒歩8分というアクセスは、住宅街としては「十分な徒歩圏」。宿泊用途でも“駅近”という言える範囲に入ります。
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契約条件に「民泊相談・民泊可・民泊ＯＫ」と明記されているため、オーナー・管理側が宿泊用途を前提にある程度協議可能性あり。
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所在区である 江戸川区 は「上乗せ民泊条例なし」というメリットもあります。 note（ノート）+2Plays Inc.+2
△注意／リスク点
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築48年という築年数から、設備・断熱・防音・耐震などに改修費用が発生する可能性があります。
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ワンルームという構造ゆえ、宿泊人数を増やすことが困難。「1〜2名対応」が前提となり、宿泊単価・稼働日数で勝負する必要あり。
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賃料9万円という月額水準に対して、宿泊収益を出すためにはかなりの稼働率・宿泊単価を達成しなければなりません。
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宿泊用途としての法令・用途変更・建物の仕様確認が必須です。住宅宿泊事業法上、年間180日までの営業制限などが適用される可能性あり。 city.edogawa.tokyo.jp+1
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周辺が住宅街であり観光インパクトが強い立地とは言えないため、観光需要が高いエリアと比べると集客ハードルがあります。
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契約期間2年という短期契約であり、運営期間・安定稼働を前提とすると出口戦略に注意が必要。
総合評価：賃料が比較的抑えめで民泊用途にチャレンジしやすい条件もありますが、客室稼働を確保して利益を出すにはかなりの工夫が必要な物件です。特に面積・宿泊需要・改装・運営コスト・契約条件などを慎重に見極める必要があります。
契約前に確認するポイント
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賃貸借契約書に「宿泊利用（民泊）」の可否・宿泊何名まで・騒音・ゴミ対応等の制約が明記されているか。
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宿泊用途転用のために必要な改装・設備（防火・避難・消防点検・鍵・チェックイン体制・清掃体制など）の範囲と費用。
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建物・部屋の構造・仕様（耐震・設備老朽化・遮音・断熱）および改修が必要かどうか。
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宿泊単価・ターゲット（ビジネス客・観光客・長期滞在）・稼働率の想定値。
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所在地・駅徒歩8分というアクセスを考慮した集客動線・競合物件の有無・地域需要。
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管理費・共益費・清掃費・光熱費・設備維持費など定常コストの見込み。
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契約期間2年という条件の詳細（更新可否・賃料改定・退出時原状回復など）。
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自治体・区の民泊条例・届出手続き（例えば江戸川区では住宅宿泊事業の届出が必要・年間営業日数制限あり） city.edogawa.tokyo.jp+1
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退出時・収益が出ない時のリスク対応策（賃貸として転用可能か、運営代行契約可否など）。
周辺地域の平均稼働率
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江戸川区では、民泊運営の平均稼働率が 約62％ と少し低めの水準です。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
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都内全体で見た「簡易宿所・民泊」の平均稼働率は54％というデータもあります。 東京税務署
よって、本物件では保守的に 稼働率60％ を想定してシミュレーションします。
運営した場合の想定年間利益
前提条件（仮定）
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面積：22.77㎡ → 1ユニット貸し想定
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宿泊単価：1泊あたり12,000円（住宅街・ワンルームという条件を考慮）
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年間営業可能日数：365日 × 稼働率60% ＝ 約219泊／年
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年間収入：12,000円 × 219泊 ≒ 2,628,000円
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年間賃料：90,000円 × 12ヶ月 = 1,080,000円
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年間運営費（清掃・光熱・ネット・家具家電維持・保険等仮定）：300,000円
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年間改装／設備償却費（築古・改装必要性ありと仮定）：200,000円
収支計算
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年間収入：2,628,000円
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年間コスト：1,080,000 + 300,000 + 200,000 = 1,580,000円
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想定年間利益：2,628,000 − 1,580,000 ≒ 1,048,000円（約104万円）
このモデルでは年間約100万円の利益という水準にとどまります。収益が出る可能性はあるものの、想定通りに宿泊単価・稼働率・運営コストが実現できない場合は利益が圧迫されやすいです。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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宿泊単価を上げる：ワンルームでも「カップル・ビジネス利用・連泊割引付き」などで15,000円以上を目指す。
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稼働率を上げる：長期滞在プラン（1週間以上）、法人契約、撮影利用など用途拡張を図る。
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集客チャネルを増やす：国内観光客だけでなく、ビジネス出張者・撮影・ワーケーション需要も視野に入れる。
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コスト削減：家具家電・清掃・光熱費など運営費を見直し、年間運営費300,000円より低めに設計。
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立地補強：駅徒歩8分というハンデを補うため、自転車レンタル・荷物配送サービス・空港アクセス案内など付加価値を提供。
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契約条件の交渉：賃料・改装費用・償却条項・契約期間をオーナーと協議し、有利条件を模索。
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退出・転用リスク対応：万一宿泊利用が難しくなった場合の賃貸転用可能性や運営代行契約の検討。
この物件は「民泊としてチャレンジ可能」な条件を持っていますが、収益性・集客力・運営リスクを考えると、決して“楽に稼げる物件”ではありません。特に面積・築年数・地域需要・契約条件が厳しいため、運営にあたっては入念な準備と改善策が重要です。