民泊物件  ·  06日 11月 2025

東京都大田区東糀谷・民泊可物件紹介：羽田空港アクセス良好な戸建3DK一棟貸し

物件情報

  • 所在地：東京都大田区東糀谷4-2 

  • 交通：大鳥居駅 徒歩10分／穴守稲荷駅 徒歩14分（京急空港線） 

  • 間取り：3DK／49.35㎡

  • 構造・築年数：木造・築44年

  • 賃料条件：賃料181,500円（税込）・敷金2ヶ月・礼金2ヶ月・保証会社料100％（民泊利用時） 

  • 設備：システムキッチン、ウォシュレット、エアコン2台、モニターインターフォン 

  • 契約形態：定期借家契約2年（更新可） 

  • 民泊可（ただし管理・届出・近隣対応等、別途対応要）

  • https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1kwukz

民泊適正評価

良い点

  1. 羽田空港アクセスの良さ
    　東糀谷は空港近隣エリアで、旅行者・出張者にとって「空港からの移動時間が短い」という強みがあります。荷物が多い旅行者にも向きやすい。

  2. 一棟貸し・戸建タイプ
    　他の宿泊施設と比べて「戸建・3DK」でプライバシー感が出せるため、グループ・家族旅行者や長期滞在者にもアピール可能です。

  3. 地域の稼働率が比較的高め
    　大田区の民泊平均稼働率が、近年「73％／通年では80％前後」などと報じられており、需要がゼロというわけではありません。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1

悪い点・要注意

  1. 賃料が非常に高め
    　181,500円という月額賃料は、運営コスト（賃料＋固定費＋設備維持等）を大きく圧迫します。稼働率が高く、宿泊単価も想定通り確保できなければ利益が出にくい。

  2. 築44年・木造物件
    　木造かつ築年数が経過しているため、設備更新や維持管理、場合によっては防音・断熱面での改修が必要になる可能性があります。宿泊客の満足度にも影響。

  3. 立地・駅徒歩10〜14分
    　駅まで徒歩10分、穴守稲荷駅まで14分という距離は悪くありませんが、荷物が多い旅行者にとって「駅近すぎる」という印象はないかもしれません。また、観光地としての“華”があるエリアと比べて集客力という点ではややハードルがあります。

  4. 競合・周辺宿泊施設の多さ
    　空港付近という性質上、宿泊施設やホステルが多い可能性があります。差別化戦略が必要です。

  5. 契約条件が厳しい（敷礼2ヶ月ずつ・保証100％）
    　初期費用・資金的負担も大きいため、運転資金の確保が重要です。

総合評価

立地＋戸建＋空港アクセスといった魅力があり、民泊運営として「ポテンシャルあり」と評価できます。ただし、賃料がかなり高いため、「高稼働・高単価を確保できる運営体制・集客力・サービス力」がないと利益化は難しいというハードルは設けておいたほうが良いでしょう。

契約前に確認するポイント

  • 民泊利用にあたって、住宅宿泊事業法・旅館業法簡易宿所・特区民泊制度などどの制度が適用可能か確認。大田区では特区民泊制度活用例あり。 Livhub+1

  • 近隣住民・マンション・戸建て住宅地域の利用実績・クレーム実績を調査。特に木造・戸建は騒音・ゴミ・マナー問題への備えが必要。 大田区公式サイト

  • 建物の耐震・防音・設備更新状況の確認。木造築44年なので、水回り・空調・断熱・騒音対策などコストが想定以上になる可能性あり。

  • 駅からの徒歩距離・荷物の多い旅行者向けのアクセス手段（タクシー・空港バス・荷物預かり等）を検討。

  • 賃料・修繕費・光熱費・清掃代・民泊運営代行費用・税金・保険など、固定費・変動費を洗い出す。

  • 集客戦略：どの客層をターゲットにするか（空港利用者・家族旅行・グループ・ビジネス長期滞在）を明確化。宿泊単価をどれくらい取るか想定。

  • 競合分析：周辺の宿泊施設・民泊物件の宿泊単価・稼働実績を調査。

  • リスク管理：稼働率が想定より下がった場合の措置（価格下げ・長期滞在プラン・地域特典など）を事前に準備。

  • 契約形態：定期借家契約2年という点を考慮。更新可とはいえ、短期運用リスクも念頭に。

周辺地域の平均稼働率

大田区における民泊運営の参考数値は以下の通りです：

運営した場合の想定年間利益（※概算）

以下、ざっくりと試算します（全て目安です）。

  • 月額賃料：181,500円 → 年間賃料支払：181,500 × 12 = 2,178,000円

  • 稼働率：70％想定

  • 平均宿泊単価：例えば1泊＝15,000円（3DK、空港付近・家族・グループ向け設定）

  • 年間日数365日 × 稼働率70％ = 255日稼働

  • 年間売上（宿泊収入）：15,000円 × 255日 ≒ 3,825,000円

  • 年間収入－年間賃料：3,825,000 − 2,178,000 = 1,647,000円

  • さらに清掃費・光熱費・管理代行費・設備維持費・税金等を仮に年間300,000円とすると利益：約1,347,000円／年（約112,000円／月）

このモデルでは何とか利益化可能という数字となりますが、宿泊単価が下回ったり稼働率が60％以下になると利益が大きく圧迫されます。

例えば、平均宿泊単価を12,000円、稼働率を60％に下げると：
12,000円 × (365×0.6＝219日) ≒ 2,628,000円収入 −賃料2,178,000＝450,000円 −諸費用300,000円＝利益約150,000円／年、月1.2万円という厳しい状況になります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 宿泊単価を上げるための差別化：例えば「空港送迎付き」「ファミリー・グループ専用」「荷物多めOK」「長期滞在割引＋キッチン・洗濯機完備」で滞在者の満足度を高め、レビューを得て価格優位性を確保。

  • 稼働率を上げるための工夫：閑散期（平日・オフシーズン）価格設定・地域プロモーション・連泊・週末特化プランなど。SNS・アフィリエイト・法人契約（出張・長期滞在）も検討。

  • コスト削減：清掃代・光熱費の効率化、設備の省エネ化、清掃業者の見直し。DIYで内装・改修コストを抑える。

  • 付加サービス展開：自転車貸し出し・荷物預かり・地域観光ツアー提携・空港アクセス案内強化など付加価値提供。

  • 長期滞在者を取り込む：キッチン・洗濯機付き・WiFi快適などを強調し、週〜月単位の滞在契約枠を設ける。

  • マーケット分析・競合チェック：近隣の宿泊施設・民泊物件を定期的にチェックし、価格・サービス面で差別化。

  • 契約条件見直し交渉：更新時に賃料交渉や管理契約の見直し、契約期間延長で安定運営を図る。

カテゴリ： tokyo, ootaku