民泊物件  ·  06日 11月 2025

東京・新橋駅徒歩2分／民泊相談可物件紹介（港区新橋３丁目）

物件情報

  • 所在地：東京都港区新橋３丁目（ＪＲ山手線「新橋」駅徒歩2分、都営大江戸線「汐留」駅徒歩5分、都営三田線「内幸町」駅徒歩8分）

  • 建物名：新丸文ビル（RC造 地上6階 地下1階、物件は2階部分）

  • 使用部分面積：29.08㎡

  • 賃料：月額40.66万円＋管理費等29,040円

  • 敷金・礼金：なし／なし（保証金8ヶ月、解約時償却2.00ヶ月）

  • 契約形態：定期借家契約5年／現況スケルトン（現況渡し）／即入居可

  • 特記事項：飲食店可・スケルトン。民泊相談可（諸条件変更有）／中途解約違約金あり。

  • 築年月：1972年9月（築53年3ヶ月）

  • URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988282195/00611817/x06988282195.html

民泊適正評価

◎良い点

  • 駅徒歩2分という抜群のアクセス。新橋エリアは「ビジネス客・出張客・宿泊需要」のポテンシャルが高いとされており、民泊物件としても一定の優位性があります。pqd.co.jp+1

  • 港区では観光・宿泊受入体制の整備も進んでおり、民泊事業者向けの支援環境が整備されつつあります。港区公式サイト+1

  • 物件が“民泊相談可”という記載あり。オーナー・管理側が宿泊用途を前提に相談に応じる可能性あり。

  • 小規模面積（29㎡）のため、初期投資（内装費・家具家電費）が大型物件に比べて抑えられる可能性あり。

△注意／リスク点

  • 賃料水準が高い。月額40.66万円は年間で約488万円の賃料（管理費除く）となり、面積29㎡という小規模スペースでこれを回収できるか疑問。

  • 面積が小さいため、宿泊ユニット数として使える部屋数に限界あり。1部屋貸しまたは少数のユニット想定となるため、稼働・宿泊単価をかなり高く設定する必要あり。

  • 用途が貸店舗・建物一部（テナント）であり、「宿泊施設用途」として法令・用途変更・消防設備・避難経路・建築基準の確認が必要。転用費用がかかる可能性あり。

  • 築53年という築年数から、設備更新・耐震・断熱・防音などに追加コストが発生する可能性あり。

  • 定期借家契約5年という契約期間。中途解約違約金あり。宿泊運営では長期戦略が望まれるため、出口戦略・再契約可能性の確認必要。

  • 「民泊相談可（諸条件変更有）」の文言があるものの、自治体・建物・用途制限が厳しい可能性。Plays Inc.+1

  • 29㎡という面積ゆえ、1ユニット使用で宿泊数を稼ぐには限界。例えば1泊あたり宿泊料金を高めに設定しなければ利益が出にくい。

総合評価：アクセスと立地は極めて良好だが、賃料・面積・用途変更コスト・契約期間など収支を厳しくする要因が揃っています。民泊専用に運営利益を出すにはかなり条件を整える必要あり。慎重に収支モデルを組むべき物件です。

契約前に確認するポイント

  1. 宿泊用途転用の可否（建物用途・テナント契約書・建築基準・消防法・避難経路・用途地域）

  2. 宿泊施設に必要な設備の有無（例：防火・避難設備、24時間対応・清掃体制・ゴミ処理・鍵・チェックイン方式）

  3. 契約条件・賃料以外の固定費（看板料・管理費・共益費・保証会社料・解約償却）

  4. 定期借家契約期間5年の出口戦略・再契約可否・中途解約違約金の条項

  5. 収支モデルを自社で回せるか（面積29㎡でユニット数や宿泊単価・稼働率の達成可能性）

  6. 周辺の宿泊供給状況・競合物件・宿泊単価実績データ

  7. 初期改装費用（スケルトンからの内装工事・家具家電・ネット回線・防音改装）・運営費（清掃・光熱費・保険・設備維持）

  8. 自治体・建物管理・管理組合が民泊に対してどのような制限・条件を設けているか（例えば営業日数制限や用途制限）Plays Inc.

  9. 退出時の原状回復・償却見込み・契約終了時の負担

  10. 運営代行・集客手法（自社運営か代行か）・ターゲット（ビジネス客・観光客・撮影利用など）

周辺地域の平均稼働率

  • 港区エリアでは「プレミア立地」であれば稼働率80〜90％も理論上可能とされるものの、実務を考えると保守的に「70％程度」を想定すべきという見解があります。民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載+1

  • 東京都全体の平均稼働率として、過去調査では約72％というデータあり。訪日ラボ
    よって、本物件では稼働率を70％と仮定してシミュレーションをします。

運営した場合の想定年間利益

前提条件（仮定）

  • 面積：29.08㎡ → 1ユニット貸し想定

  • 宿泊単価：1泊あたり25,000円（この立地なら観光・ビジネス両対応でやや高め設定）

  • 年間日数365日 × 稼働率70％ ＝ 約256泊／年

  • 年間収入：25,000円 × 256泊 ≒ 6,400,000円

  • 年間賃料：40.66万円 × 12ヵ月 ≒ 4,879,200円

  • 年間管理費等：29,040円 × 12ヵ月 ≒ 348,480円

  • その他運営費（清掃・光熱・ネット・保険・備品減価償却など仮定年額500,000円）
    収支計算

  • 年間収入：6,400,000円

  • 年間コスト（賃料＋管理費＋運営費）：4,879,200 + 348,480 + 500,000 ≒ 5,727,680円

  • 想定年間利益：6,400,000 − 5,727,680 ≒ 672,320円

上記モデルでは年間利益約67万円となります。利益率としては収入に対して10％強という水準。少なくとも改装費・集客コスト・予備費・空室リスク・設備トラブルなどを加味すれば“利益が出にくい”と言えるレベルです。
また、宿泊単価をさらに上げられなければ、賃料の重さをカバーできません。たとえば宿泊単価が20,000円だと、収入4,000,000円程度となり、明らかな赤字域に入る可能性があります。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 宿泊単価を上げる：ハイエンド仕様（デザイナーズ・撮影利用・法人契約など）として1泊40,000円〜50,000円を目指す。

  2. 複合用途化：宿泊だけでなく、昼間は撮影スタジオ・レンタルサロン・コワーキングスペース等、時間帯別利用を掛け合わせて稼働率を高める。

  3. 長期滞在・法人契約の取り込み：例えばビジネス滞在者向けに1週間以上滞在プランを作り、滞在日数を延ばす。

  4. 運営コスト削減：清掃・光熱費・備品更新を効率化し、運営費を年間500,000円よりも低く抑える。

  5. 契約交渉：賃料・保証金・契約期間・償却条件など、オーナーと交渉し条件改善を図る。

  6. 集客チャネル拡充：自社HP・SNS・法人専用予約・撮影利用案件など、一般宿泊以外の需要を取り込む。

  7. 退出・再契約リスク備え：5年契約終了時の再契約可否・想定退出費用を見据え、早期に出口戦略を検討。

本物件は「立地・ブランド力」で魅力的ですが、「賃料水準」「面積」「用途転用コスト」「契約条件」が重めです。民泊運営で確実な利益を狙うには、上記改善策を講じたうえで慎重に動くことをお勧めします。

カテゴリ： tokyo, minatoku