物件情報
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所在地：東京都調布市飛田給３丁目
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アクセス：京王線「西調布駅」徒歩11分、京王線「飛田給駅」徒歩12分
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賃料：月額 55,000円
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敷金・礼金：各 55,000円
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保証金／敷引・償却：－／－
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間取り：ワンルーム／専有面積 13.0㎡
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向き：西
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建物種別：アパート／木造2階建／築年月 1992年2月（築34年）
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特記事項：駐輪場１台無料。賃貸条件に「民泊運営：民泊設備譲渡費用550,000円（家具・消防点検・写真使用権等一式／すぐに開業できる状態です／許可申請要）」の記載あり。URL： https://suumo.jp/chintai/bc_100471459844/
民泊適正評価
◎良い点
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比較的賃料が低め：月額55,000円という賃料水準は、民泊用途に転用するには初期コスト・賃料負担ともに“低め”という点でメリット。
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開業前の設備譲渡費用が明記されており（55万円）、「家具・消防点検・写真使用権等一式／すぐに開業できる状態」という条件が提示されているため、内装・設備投入の目安が立ちやすい。
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住居専用アパートであるため、宿泊用途への改装・用途変更を前提としてチャレンジ可能な余地がある。
△注意／リスク点
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専有面積13㎡は非常に狭く、宿泊ユニットとしては1 名または2 名対応が限界。これにより宿泊収入を稼ぐボリュームが出しにくい。
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駅徒歩11〜12分という距離は、宿泊客の利便性という観点から“駅近”とは言い難く、集客面でハンデになる可能性あり。特に旅行者・観光客をターゲットにする場合、アクセスが重要。
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築34年と築年数も少し古く、設備・断熱・防音・耐震改修などの追加改装が必要となる可能性あり。
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住居専用地域・アパート物件のため、通常の宿泊施設（旅館・ホテル）とは異なる法令上の制限・許可・届出・運営ルールが関わる。たとえば、年間180日ルールなどが適用される場合があります。 「スマホ完結、即日暮らし」unito（ユニット） | 「泊まる」ように「住む」+1
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駅アクセス・周辺利便・宿泊需要に関して競合物件状況を確認する必要あり。調布市自体は観光地というより住宅地的性格強く、宿泊需要が限定的な可能性あり。
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契約上・賃貸借契約上、宿泊用途への転用・賃貸人・管理会社の許可がいる可能性が高い。
総合評価：賃料が抑え目で“民泊設備譲渡”という条件が提示されておりチャレンジしやすい側面がありますが、専有面積の狭さ・アクセスのやや不便さ・宿泊収益を出すための構造的ハンデを抱えています。運営で利益を出すにはかなり工夫が必要な物件です。
契約前に確認するポイント
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宿泊用途としての転用可否（賃貸借契約に宿泊利用禁止条項がないか、賃貸人・管理会社・建物管理規約の確認）
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宿泊に必要な消防設備・防火・避難経路・構造基準の適合状況（住宅宿泊事業法・旅館業法の見地から） 国土交通省+1
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建物・部屋の改装・設備導入費用（家具家電・ネット・清掃回転・防音対策・備品）および、提示の「設備譲渡費用55万円」でどこまでカバーされるかの明確化。
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想定宿泊単価・稼働率・収支モデルの検証（13㎡という面積で1泊何名まで・何泊稼げるか、アクセス・施設周辺環境を考慮して）
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周辺の宿泊需要・競合物件の有無・アクセス利便性（駅から徒歩11〜12分という距離の影響）
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契約期間・解約条件・敷金礼金・保証金・賃料の変動・退出時の原状回復条件など。
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管理費・共益費・清掃費・光熱費の実負担見込み。
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許認可申請後の運営ルール（年間何日まで宿泊可能等）・自治体の条例・住環境への影響対応（騒音・ゴミ）など。 行政書士しかま事務所+1
周辺地域の平均稼働率
調布市・多摩地域における「民泊（住宅宿泊事業）」の実績データは限定的ですが、東京都全体の平均稼働率が約72％という過去のデータがあります。 調布みつぎ不動産研究所+1
ただし、今回の立地（駅徒歩11〜12分・13㎡というユニット）を考慮するとプレミア条件とは言えず、保守的に 50～60％程度 を想定するのが現実的と考えます。
今回は「稼働率60％」で試算します。
運営した場合の想定年間利益
前提条件（仮定）
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面積：13㎡ → 1ユニット貸し想定
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宿泊単価：1泊あたり10,000円（小面積ゆえローレンジ設定）
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年間日数365日 × 稼働率60％ ＝ 約219泊／年
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年間収入：10,000円 × 219泊 ≒ 2,190,000円
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年間賃料：55,000円 × 12ヶ月 = 660,000円
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年間設備譲渡費用の償却：55万円を3年償却と仮定＝約183,333円／年
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年間運営費（清掃・光熱・ネット・管理費等仮定）：300,000円
収支計算
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年間収入：2,190,000円
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年間コスト（賃料＋償却＋運営費）：660,000 + 183,333 + 300,000 = 1,143,333円
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想定年間利益：2,190,000 − 1,143,333 ≒ 1,046,667円（約104万円）
このモデルでは年間約100万円の利益となります。少なくとも“赤字”ではありませんが、面積・アクセスのハンデを考えると、収益余力は余裕あるとは言えません。また改装費の追加・集客不振・空室・設備トラブル等のリスクを勘案すれば、利益が実現するかどうかはギリギリのラインです。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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宿泊単価を上げる：13㎡という狭さを逆手にとり「ビジネス滞在向け／撮影・ワーケーション向け：1泊12,000〜15,000円」など少しプレミア価格設定を模索。
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稼働率を上げるため、長期滞在プランを併用（例：1週間以上の滞在割引）し、連泊を促進。
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集客チャネルを複数用意：ビジネス出張者・撮影利用・個人ワークスペース兼用など、単なる宿泊だけでなく用途拡張。
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アクセス補強：駅からの送迎・荷物搬入補助・自転車レンタルなど、徒歩11分のハンデを補うサービスを追加。
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コスト管理を徹底：清掃コストの効率化・光熱費を削減・家具家電維持費を抑制し、運営費を年間300,000円よりさらに低くできる設計を目指す。
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契約条件の交渉：賃料交渉・保証金償却条件・賃料改定条項を事前にチェック・交渉しておく。
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退出・リスク対応策：万一稼働が低迷した場合に備え、賃貸としての保険をかける、あるいは短期貸しからシェアオフィス兼用に切り替えられる備えを持つ。
この物件は「民泊として運営可能性があるが、収益性・集客性という面ではかなりハードルがある」タイプと言えます。特に専有面積が13㎡という制限と、徒歩距離がやや長めな点は“宿泊用途”を前提にする上でマイナスです。もしこちらの物件を本格的に検討されるなら、上記の改善策をセットで考えることをお勧めします。