民泊物件 · 05日 11月 2025

東京都調布市飛田給で民泊可・ワンルーム（13㎡）賃貸‐レジデンス六番館／駅徒歩11分

物件情報

物件名：レジデンス六番館
所在地：東京都調布市飛田給３丁目
交通：京王線飛田給駅徒歩11分／京王線西調布駅徒歩11分／京王相模原線京王多摩川駅バス12分（バス停徒歩2分）
専有面積：13.00㎡（ワンルーム、洋6＋ロフト5）
築年月：1992年2月（築34年）
賃料：月額50,000円
敷金／礼金：敷金5万円／礼金5万円
設備：エアコン、ガスコンロ対応、フローリング、室内洗濯機置場、駐輪場、光ファイバー、ロフトあり
備考：「民泊設備譲渡費用99万円（税別）」という記載あり（SUUMO掲載）
構造：木造／1階／2階建・総戸数6戸
URL： https://suumo.jp/chintai/bc_100471301113/

民泊適正評価

◎良い点

賃料が月5万円と非常に抑えられており、支出が少ないという点は宿泊運営のハードルを下げるメリットになります。
ワンルーム・ロフト付きという仕様で、短期滞在・一人旅・出張者向けなどニッチな需要を狙いやすい可能性があります。
周辺にスーパー・コンビニ・ドラッグストアなど生活・買物利便施設が徒歩圏内にあり、宿泊者にとって「暮らしやすさ」の点でアピール材料になります。

△悪い／留意すべき点

面積13㎡という極めて狭いサイズで、宿泊用途では「一人または二人」程度の滞在に限られ、グループやファミリー向けには適していません。
立地が駅徒歩11分というのは決して悪くはないものの、都心ターミナル駅からのアクセスや「宿泊者が選びたくなる立地」ではやや分が悪い可能性があります。
築34年という築年数。設備・断熱・防音・換気・水回りなどで改装費用が発生しやすいため、初期投資やメンテナンスコストを軽視できません。
民泊設備譲渡費用として「99万円（税別）」という高額な初期費用が記載されており、これをどう回収するか慎重に検討する必要があります。
13㎡という小さいサイズゆえ、宿泊者満足度・レビュー獲得・リピート率確保のためには「狭くても快適」という差別化が不可欠です。
また、所在が木造1階という点では音の伝達・周辺住民トラブル・防犯対策など注意が必要です。
さらに、宿泊用途としての契約・転貸・条例制限・短期貸出可否などを契約時に確認する必要があります。

契約前に確認するポイント

賃貸借契約書に「短期貸出／民泊利用」が可能かどうかを明記しているか、オーナー・管理会社の承認があるかを確認。
建物の用途・管理規約・地域条例（調布市・東京都）で宿泊施設として使用可能かどうか。特に「木造アパート・住居用」の仕様では旅館業許可・住宅宿泊事業届出などの適用条件をチェック。
初期費用（民泊設備譲渡費用99万円）＋改装・家具家電・清掃備品・鍵交換などの必要コストを見積もる。
収支モデル（賃料＋運営コスト）を契約前に作成し、「家賃が高すぎて利益が出ない」というケースにならないか検証。
面積13㎡というサイズではどういった客層（ビジネス出張・バックパッカー・短期一人旅）をターゲットにするか戦略を明確に。
近隣環境（住宅街・静かな立地なら宿泊者の満足度が高く、繁華街・交通量が多いとマイナス要因になることも）を確認。
清掃・鍵受け渡し・運営体制（自主管理 or 代行）をどうするかコストも含めて検討。
築34年という築年数を踏まえて、設備・内装・給排水・防音・ネット回線など「宿泊仕様」への改修要件を確認。
稼働上限（例えば年間180日制限等）やレギュレーション（地域条例・家主不在型リスク）を把握。 point-device.com+1
保険・消防・消火設備・ゴミ出しルールなど宿泊運営に必要な体制が整えられるか確認。

周辺地域の平均稼働率

東京都全体の民泊稼働率データでは、2017年時点で平均64.1％という報告があります。 Livhub+1
最新データでは地域別にばらつきがあり、都心エリアでは70％前後が目安となるとの分析も。 note（ノート）+1
調布市・多摩地域における実例では、「年間180日枠を既に使い切る」ほど稼働が良かったという事例もあります。 web-tamashin.jp
保守的にこの物件では 稼働率を55〜60％ と見積もるのが妥当と考えます（規模・面積・立地・競合等を勘案して）。

運営した場合の想定年間利益（現実的数字）

仮定条件：

想定1泊あたり宿泊単価：10,000円（13㎡という小規模・ターゲットは一人または二人）
想定稼働率：60％＝年間365日×60％＝約219泊／年
年間宿泊収入：10,000円 × 219泊 = 約2,190,000円
年間支出（簡易モデル）：
- 家賃：月50,000円＝年600,000円
- 初期設備譲渡費用99万円（税別）を回収期間3年と仮定＝年330,000円
- 清掃・消耗品・光熱費・ネット：月5万円＝年600,000円
- 運営管理代行・保険・税金・予備費：月2万円＝年240,000円
- 合計支出（初年度想定）：600,000 + 330,000 + 600,000 + 240,000 = 1,770,000円
年間想定利益＝2,190,000 − 1,770,000 = 約420,000円（42万円）
収益率としてはかなり控えめ。初期投資・空室リスク・レビュー評価低下・競合激化などを考慮すると、実質的にはもう少し低くなる可能性もあります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

この物件で利益を改善するためには、以下のような施策が考えられます：

宿泊単価を上げる：例えば12,000円〜15,000円まで単価アップを狙う。インテリア・ロフト仕様・ユニークな演出を行えば可能性あり。
稼働率改善：60％→70％に改善すれば、219泊→約256泊。10,000円×256＝年間2,560,000円。支出同じなら利益 ≒790,000円に。
コスト削減：清掃・消耗品・光熱費を月4万円に削減＝年480,000円に。支出軽減分利益アップ。
長期滞在・法人利用の取り込み：13㎡と小さいため、例えば「出張滞在」「ワーケーション１人利用」など単価・稼働率ともに安定するターゲットの絞込み。
付加価値サービスを提供：高速Wi-Fi、在宅ワーク用環境、ロフトを活用したユニークスペース、SNS映えする内装などで差別化。
契約条件見直し：譲渡費用99万円をどう割り振るか、契約年数と更新条件を交渉し、初期回収を早める。
空室・レビュー対策：13㎡という制約を逆手に「コンパクトでおしゃれ＆コストパフォーマンス高い宿泊体験」として訴求。口コミ・リピートにより安定稼働狙う。

まとめ

この「レジデンス六番館（13㎡・月額5万円・築34年・駅徒歩11分）」物件は、賃料が抑えられており、民泊運営をスタートしやすい側面があります。しかし、面積が非常に小さい・立地が「駅徒歩11分」であるという点・築年数・初期設備譲渡費用の発生など、収益モデルとしては複数のハードルがあります。今回のシミュレーションでは年間利益約42万円という控えめな見込みにとどまり、改装・運営改善・ターゲット戦略をしっかり設計することが不可欠です。民泊運営を目的としてこの物件を検討される方は、メリット・デメリットを両面から把握した上で、契約前に改装費・許可・運営体制・収支モデルを十分に確認されることをおすすめします。

カテゴリ： tokyo, tokyocity