民泊物件  ·  05日 11月 2025

東京都港区芝３丁目で民泊相談可・貸店舗／事務所（芝公園駅4分）－都心立地の宿泊運営チャレンジ

物件情報

  • 物件名：港区芝３丁目 貸店舗・事務所（民泊相談可）

  • 所在地：東京都港区芝３丁目

  • 交通：都営三田線 芝公園駅 徒歩4分／都営大江戸線 赤羽橋駅 徒歩8分／JR山手線 田町駅 徒歩12分

  • 使用部分面積：37.49㎡

  • 構造・築年月：SRC造、地上7階地下1階建6階部分、1989年1月築（築約36年11ヶ月）

  • 賃料：月額297,000円（管理費等なし）

  • 礼金・敷金：礼金1ヶ月／敷金3ヶ月

  • 用途：貸店舗・事務所（飲食店可）／但し「民泊利用可」との記載あり

  • 設備：冷暖房（エアコン）、トイレ、エレベーター

  • その他：賃貸保証加入要（初回賃料等100％）

  • 契約期間：2年

  • URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988251596/00280933/x06988251596.html

民泊適正評価

◎良い点

  • 立地：芝公園駅徒歩4分という都心アクセスの良さは、宿泊需要の高い立地として非常に魅力です。観光・ビジネスともにターゲットを取りやすいエリアです。

  • 港区の宿泊需要が高く、エリアとして民泊運営可能性が高いというデータあり。港区全体では平均稼働率77％・平均宿泊単価約32,500円という報告があります。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+2plays-inc.jp+2

  • 面積がコンパクトであるため、少人数宿泊やデザイン重視の高単価運営モデルを導入すれば効率化できる可能性あり。

△悪い／留意すべき点

  • 賃料が非常に高め：月額297,000円＝年間約3,564,000円。収支モデルでこのコストをカバーできるか慎重に検討が必要です。

  • 面積37.49㎡というサイズは、宿泊人数・設備（複数ベッド、共有スペース）を充実させるには限度があり、少人数向けに特化する必要があります。

  • 用途が店舗・事務所という点。民泊運営にあたって転貸・用途変更・契約上の許可などが必要な可能性があります（賃貸借契約書・管理規約・用途地域による制限）→契約前に必ず確認が必要です。

  • 築年数が約36年＝設備・内装・配管・防火・断熱・防音などで修繕・リノベーションコストが発生しやすいです。

  • 港区では「上乗せ条例」など家主不在型民泊に対する規制があるため、運営方式（家主常駐型／管理者常駐型）を確認する必要があります。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1

  • 高単価設定・都心立地ゆえに競合物件が多く、差別化（デザイン・サービス・体験）を打たないと稼働率が落ちるリスクあり。

契約前に確認するポイント

  1. 賃貸借契約書に「民泊利用（転貸・短期貸し）」の可否が明記されているか、オーナーからの書面承諾があるか。

  2. 所有建物・用途地域・管理規約・転貸禁止条項などをチェック。用途が店舗・事務所であるため宿泊運営向けに適しているか。

  3. 建物設備（配管・電気・給排水・空調・防火・換気・Wi-Fi）および状態（築36年）を実地確認。宿泊者が快適と感じる仕様かどうか。

  4. 民泊に必要な届出・条例（例：港区内の住宅宿泊事業法届出・上乗せ条例等）を確認。特に家主不在型の場合の制限。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1

  5. 想定宿泊単価・ターゲット客層（ビジネス／観光／外国人／国内）・競合物件の確認。

  6. 初期費用（内装・備品・改装・鍵交換・清掃備品等）および運営コスト（月次清掃・消耗品・光熱費・管理代行）の見積もり。

  7. 収支シミュレーション（賃料・管理費＋運営費用）を作り、利回りを見て「家賃が高すぎて利益が出ない」リスクを事前に把握。

  8. 契約期間・更新条件・敷金・礼金・保証金・解約条件などの賃貸条件を確認。礼金1ヶ月・敷金3ヶ月という条件もコスト要因。

  9. 近隣環境（夜間の交通・騒音・繁華街か静かな住宅街か）を確認。宿泊者満足に影響します。

  10. 清掃・鍵受け渡し・トラブル対応など運営体制をどうするか検討（自主管理／代行）し、それに伴うコストも想定。

周辺地域の平均稼働率

  • 港区全体の民泊市場データでは、平均稼働率 約77％、平均宿泊単価約32,500円という報告があります。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+2plays-inc.jp+2

  • しかし都心・高価格帯物件では設備・差別化次第で稼働率が変動するため、保守的には 稼働率を70％ と想定するのが現実的です。

運営した場合の想定年間利益（現実的シミュレーション）

仮定条件：

  • 想定宿泊単価：32,000円（平均32,500円をやや下振れ）

  • 想定稼働率：70％＝年間365日×70％＝約256泊／年

  • 年間宿泊収入：32,000円 × 256泊 ≒ 8,192,000円

  • 年間支出（簡易モデル）：

    • 家賃：月297,000円＝年3,564,000円

    • 清掃・消耗品・光熱費・ネット等：月12万円＝年1,440,000円

    • 運営管理代行・保険・税金・予備費：月5万円＝年600,000円

    • 合計支出：5,604,000円

  • 年間想定利益＝8,192,000円 − 5,604,000円 = 約2,588,000円（約259万円）

  • 利回り（支出ベースに対して）：259万円÷（家賃3,564,000円） ≒ 約72％。しかし上記想定には内装・改装初期費用・空室リスク・客単価変動リスクなどを含んでいません。

  • よって、初期投資を入れた実質的な利回り・回収年数を考えると、慎重に設計する必要があります。

想定利益が低い／課題ありの場合の改善アイデア

本物件では想定利益約259万円ですが、以下の改善策でさらに収益性を高めることが可能です：

  1. 宿泊単価を引き上げる：例えば35,000円〜40,000円／泊を狙えるようブランド化・高付加価値化を図る。

  2. 稼働率向上：70％→80％に改善できれば泊数約292泊／年。収入32,000円×292＝約9,344,000円。支出同じなら利益約378万円に。

  3. コスト圧縮：清掃・リネン・消耗品コストを月10万円→月8万円に削減。年間24万円削減。

  4. 長期滞在・法人契約を取り込む：都心オフィス近くという立地を活かし、出張・ワーケーション・法人利用を積極的に取り込む。

  5. 付加サービス導入：高速Wi-Fi・ワークスペース・撮影利用OK・インスタ映え内装など、付加価値を打ち出し単価・リピート率アップ。

  6. 初期改装・インテリアに投資：築36年を逆手に「レトロモダン」「デザイナーズ宿泊施設」風に改装すればSNSで拡散・予約が増える可能性あり。

  7. 家賃交渉・契約条件見直し：オーナーと賃料・契約期間・更新条件などを相談し、家賃軽減または更新時優遇を交渉できるか検討。

まとめ

この「港区芝３丁目貸店舗・事務所（民泊相談可）」物件は、都心かつ駅徒歩4分という立地という「宿泊運営で強い武器」を持っています。宿泊需要が高い港区というエリアデータも追い風です。一方で、賃料が月約30万円という高額支出・面積37㎡という宿泊専用運営には限界のあるサイズ・用途（店舗・事務所）ゆえに、収益モデルをしっかり組まなければ利益を圧迫するリスクがあります。今回のシミュレーションでは年間利益約259万円という見込みでしたが、初期投資や空室リスクを考えると慎重な設計が必要です。民泊運営を目的としてこの物件を検討される方は、メリット・デメリット双方を理解したうえで、契約前に改装費・許可・運営体制・競合状況・収支モデルを十分に確認されることを強くおすすめします。

カテゴリ： minatoku, osaka