民泊物件  ·  05日 11月 2025

東京都北区志茂３丁目で民泊可・戸建て貸店舗／高収益期待？ 志茂駅徒歩6分

物件情報

  • 物件名：志茂３丁目戸建て（貸店舗・事務所用途）

  • 所在地：東京都北区志茂３丁目

  • 交通：東京メトロ南北線 志茂駅 徒歩6分／JR京浜東北線 赤羽駅 徒歩16分

  • 使用部分面積：42.12㎡

  • 構造・築年月：木造2階建、1982年11月（築43年以上）

  • 賃料：月額150,000円＋管理費10,000円

  • 敷金・礼金：敷金2ヶ月／礼金2ヶ月

  • 用途：貸店舗・事務所（飲食店不可）／備考に「民泊可・サロン等ご相談可能」と記載あり

  • 設備：エアコン、バス・トイレ別、洗濯機置場、シャワー、都市ガス など

  • 注意事項：建設業10年以上実績の不動産会社取扱／賃貸保証加入要（賃料総額の100％）など

  • 契約期間：3年間

  • 【URL】https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13117/6988249203/00277667/x06988249203.html

民泊適正評価

◎良い点

△悪い／留意すべき点

  • 面積42.12㎡というサイズは、グループ利用や複数ベッド運営には限界があります。１〜２名向け、またはコンパクトなお部屋運営が前提になりそうです。

  • 月額賃料が15万円＋管理費1万円＝月額16万円という支出はかなり高め。年額約192万円となり、収益モデルとしては収支を慎重に見なければ利益を圧迫します。

  • 構築年月が1982年11月、築43年以上という点。設備・内装・構造面でメンテナンスコストが発生しやすいです。宿泊者が快適と感じるためにはリフォームや改修費用を想定する必要があります。

  • 用途が「貸店舗・事務所」になっており、民泊として使う際には用途変更やオーナー・管理会社・区への届出など別途手続きが必要となる可能性があります。

  • 駅徒歩6分は良いですが、赤羽駅徒歩16分というのは「主要駅からアクセス良好」ではありますが、宿泊需要を最大化するにはもう少しターミナル駅近が有利というデータもあります。立地の「差別化要因」が弱い可能性があります。

  • 競合が激しい都内エリアゆえ、差別化（インテリア、体験、宿泊特典など）を打たなければ稼働率低下のリスクがあります。 民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！

契約前に確認するポイント

  1. オーナーまたは管理会社に「民泊利用可」の確認を必ず取ること。賃貸契約書や用途規約に民泊（宿泊・短期貸し出し）禁止条項が無いか要チェック。

  2. 用途規制・区条例・設備規制等：北区では住宅宿泊事業法利用が可能ですが、年間180日制限・届出義務があります。旅館業許可を取るなら別途手続き。 北区公式ウェブサイト+1

  3. 建物・設備の状態（築年数43年）を現地で必ず確認。水回り、給排水、耐震、断熱／防音、Wi-Fi／ネット環境など宿泊需要の観点で重要。

  4. リフォーム／改装費用の見積もり：宿泊仕様（複数ベッド、キッチン、リビング、収納、共用スペース、清掃設備、鍵受け渡しシステム等）を整えるためのコストを見込む。

  5. 家賃と収支バランスのシミュレーション：家賃15万円＋管理費1万円＝月額16万円・年間192万円。これに固定費・変動費（光熱費、清掃、リネン、消耗品、管理代行、税金等）を上乗せして、年間収益モデルを作る。

  6. 周辺の民泊競合物件と宿泊単価の調査：北区・赤羽・志茂周辺の宿泊単価および宿泊タイプの競合状況を把握し、「1泊あたり単価」「想定稼働率」「客層（ビジネス／観光／国内／海外）」を明確に。

  7. 運営方法（自主管理・外部代行／清掃・鍵受け渡し・トラブル対応）を検討し、そのコストを考慮。

  8. 保証会社・賃貸契約条件（敷金・礼金・保証金・償却・契約期間）を把握。礼金・敷金が2ヶ月ずつという条件もコスト要因です。

  9. 近隣環境（騒音、住宅街か繁華街か、夜間交通、人の流れ）を確認。宿泊者が過ごしやすい環境かどうか。

  10. 保険・旅館業・消火設備・ゴミ処理など宿泊事業実施に必要な諸条件が満たせるか。

周辺地域の平均稼働率

運営した場合の想定年間利益（現実的数字）

仮定条件：

  • 想定1泊あたり宿泊単価：20,000円（北区平均宿泊単価2.1万円を参考） 行政書士いわさき事務所+1

  • 想定稼働率：65％（年間365日）＝ 約237泊／年

  • 年間宿泊収入：20,000円 × 237泊 = 約4,740,000円

  • 年間支出（※簡易モデル）：

    • 家賃＋管理費：16万円／月 → 年間1,920,000円

    • 清掃・消耗品・リネン代・光熱費・ネット料金・雑費：仮に月10万円 → 年間1,200,000円

    • その他運営管理代行料・税金・保険・予備費：月4万円 → 年間480,000円

    • 合計支出：3,600,000円

  • 年間想定利益＝収入4,740,000円 − 支出3,600,000円 = 約1,140,000円（114万円）

  • 利回り（支出に対する利益率）を家賃＋管理費ベースで見ると、（114万円／192万円）＝約59％ですが、実際にはその他支出を含めると利益率は約24％となります。

  • なお、改装費用・契約敷礼・保証金等の初期コストを除くモデルですので、初期費用回収を含めると実質利回りはさらに低くなります。

想定利益が低い／課題ありの場合の改善アイデア

本物件では想定利益114万円と出ましたが、以下のような改善策を講じることで更なる収益改善が可能です。

  1. 宿泊単価を引き上げる：20,000円を例えば22,000円または25,000円まで上げられれば、収入・利益ともに改善が見込めます。ただし単価を上げるには設備・インテリア・付加価値（例：デザイン性・体験型・長期滞在向け）で差別化が必要です。

  2. 稼働率改善：65％から70％以上を目指せれば、泊数が増えて収入増につながります。例えば70％＝255泊／年×20,000円＝約5,100,000円。支出そのままなら利益は約150万円弱に。

  3. コスト削減：清掃・リネン・消耗品・管理代行費用を効率化・まとめて外注費を圧縮できれば支出削減効果あり。例えば月10万円→月8万円なら年間24万円削減。

  4. 長期滞在やアパートメント型利用の導入：1〜２週間滞在・月単位利用の需要を取り込むことで稼働率安定・単価アップを狙う。

  5. 付加価値サービス導入：Wi-Fi高速・スマートチェックイン・近隣案内・観光体験プラン・女性専用フロア・ファミリー向け設備などを導入し、他物件との差別化を図る。

  6. 夜間・早朝アクセスの訴求・ターゲット拡大：ビジネス出張・外国人観光客・国内旅行者だけでなく、ワーケーション・遠隔勤務・撮影ロケ利用など新しい用途も視野に。

  7. 改装・リノベーションで魅力度アップ：築43年という築年数を逆手に「レトロモダン」・「和モダン」テイストでリノベーションすればSNS・インスタ映え需要を狙える。初期コスト大きいですが、長期的に高稼働・高単価につながる可能性あり。

  8. 家賃交渉・管理費削減を検討：オーナーと賃料交渉が可能なら、月額家賃を少しでも下げることで収益モデルが改善します。

まとめ

この「志茂３丁目貸戸建て・民泊相談可」物件は、駅徒歩6分という優れた立地と北区という民泊運営しやすい行政環境という面では大きな魅力があります。一方で、42㎡という空間規模・月額16万円という賃料水準・築年数の古さ・用途が貸店舗・事務所という点が収益モデルにおいてハードルとなっています。今回のシミュレーションでは年間利益を約114万円と見積もりましたが、宿泊単価・稼働率・コスト抑制などの要素次第では改善余地があります。民泊運営を目的としてこの物件を検討する場合、契約前に改装費・オーナー許可・用途変更・運営体制・近隣競合を慎重にチェックすることが不可欠です。
民泊希望者の皆さまにとって、「良い面・悪い面」をバランスよく把握した上で、契約に進むかどうか判断できる記事になっていれば幸いです。

カテゴリ： tokyo, kitaku