民泊物件  ·  05日 11月 2025

佐賀県伊万里市「民泊可・戸建5LDK／駐車場複数・庭付き」物件

物件情報

  • 物件URL： https://jmty.jp/saga/est-hou/article-1bnrsh

  • 物件名： 【民泊可/佐賀賃貸戸建/駐車場複数庭付/5LDK】（投稿ID:1bnrsh）

  • 所在地： 佐賀県伊万里市山代町立岩（伊万里市）

  • 間取り・面積：5LDK／土地721㎡・建物195㎡

  • 築年数：築49年

  • 家賃：税込8万円／月（管理費0円）

  • 敷金／礼金：敷金なし／礼金1ヶ月

  • 駐車場：複数台駐車可能（5台程度の説明あり）

  • 特徴：庭付き・現状渡し・リフォーム相談可・民泊・シェアハウス運営・店舗・倉庫・DIY可・ペット相談可

  • アクセス：県道沿い・家の前が川・裏には海が広がる自然豊かな場所・バス停家の前・駅徒歩10分以内との記載あり（松浦鉄道西九州線「浦ノ崎駅」）

民泊適正評価

良い点

  • 建物・敷地が広く、5LDK・庭・駐車場多数という仕様は、ファミリー・団体・車利用者にアピールできる。

  • 「民泊可・シェアハウス運営可・DIY可」の自由度が高く、物件活用の幅がある。

  • 駐車場が複数台置けるため、車で訪れる旅行客（九州内・ドライブ客）を取り込める可能性あり。

  • 自然環境に恵まれており、旅行者に“落ち着いた滞在”を提供できるスペースという価値有。

悪い点／リスク

  • 家賃8万円という固定費が比較的高め。民泊で収益を出すには、稼働率＆宿泊単価をしっかり確保する必要。

  • 築49年とやや築年数が古く、設備・メンテナンス費用がかかる可能性あり。古民家的な雰囲気が魅力ともなり得るが、修繕・水回り・断熱・騒音対策の追加コストを想定すべき。

  • 立地が「県道沿い」「家の前が川」「裏に海」など自然豊かだが、アクセス面で駅徒歩10分以内とはあるものの“バス停家の前”というだけで、主要交通網／観光動線から利用者を取り込めるか疑問。実際、伊万里市では公共交通機関のアクセスに不便という指摘があります。 city.imari.lg.jp

  • 地域特性として、伊万里市は少子高齢化・人口減少の傾向にあること。 city.imari.lg.jp+1 旅行需要が限定的・単価を上げづらい可能性あり。

  • 稼働率データとして、佐賀県の簡易宿所（民泊を含む）平均稼働率は13.7％という非常に低い数字が出ています。 都道府県市区町村 もちろん地域・物件条件によるバラツキはあるものの、現実的に高稼働を期待するのはハードルが高い。

総合的に見ると「自由度と敷地規模は魅力だが、稼働・集客・固定費・メンテナンス・交通アクセスの課題をしっかり把握すべき物件」という評価です。

契約前に確認するポイント

  1. 用途規制・許可手続き

    • 住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出が必要です。佐賀県では年間提供日数180日以内が原則。 佐賀県公式サイト+1

    • また、旅館業法（簡易宿所）を検討する場合は許可が別途必要。 g-tsunagu.com+1

    • リフォーム・改装を行う場合、建築基準法・消防法・衛生法令などの適合性を事前に確認。

  2. リフォーム・設備コストの見込み

    • 築49年で「現状渡し」とされており、DIY・改装相談可というメリットがある反面、修繕・設備更新（給湯・排水・断熱・耐震）等のコストを事前に見込むべき。

    • 駐車場・庭・広い建物というメリットがあるが、維持管理も大規模になる。

  3. 交通アクセス・集客動線

    • 駅徒歩10分以内と記載されているが、どの駅・どの交通アクセスかを立ち止まって現地確認を。車利用が前提となるエリアと想定されるため、宿泊者が車で来られるか・レンタカー需要があるかを想定。

    • 周辺宿泊施設の立地や価格帯、競合を確認。

  4. 固定費・運営コストの把握

    • 家賃8万円／月＝96万円／年。その他、光熱費・清掃費・リネン代・ネット回線・駐車場維持等を加味する。

    • 稼働率が低かった場合に固定費を賄えるかシミュレーション。

  5. 宿泊単価・ターゲット設定

    • 5LDK、駐車場複数台という仕様を活かし、ファミリー・団体・車利用旅行者をターゲットにするか。価格設定を宿泊単価（1泊何円）・宿泊者数（何名）で想定。

    • 平日・週末価格の差・長期滞在割引などを検討。

  6. 近隣環境・騒音・設備状況

    • 「家の前が川」「裏に海が広がる」という自然環境は魅力だが、洪水・潮風・虫・風通り・建物状態など確認。

    • 近隣住民への配慮、駐車場・庭使用時の音・騒ぎが出るかどうかをチェック。

  7. ローカル観光需要・マーケティング

    • 伊万里市の観光資源（伊万里牛・鍋島焼等）は強みですが、客数・滞在ニーズが高いとは言い切れない。 city.imari.lg.jp

    • SNS・国内旅行者・車利用者・外国人旅行者などマーケットを具体的に想定。

周辺地域の平均稼働率

  • 佐賀県全体の「簡易宿所（民泊含む）」客室稼働率：13.7％（過去データ） 都道府県市区町村

  • 伊万里市のSWOT分析では「公共交通機関アクセスに不便」「宿泊施設数が少ない」という弱みが明記されており、稼働を大きく期待できるエリアではないことが示唆されています。 city.imari.lg.jp

  • しかし、宿泊施設数が少ない＝競合も少ないという見方もでき、地域特化の物件・マーケティング次第で稼働率を上げる余地あり。

  • 現実的に、この物件で想定できる民泊稼働率としては「年間稼働率30〜40％」を達成できればかなり優秀、50％超えはかなりチャレンジングという水準が妥当と考えられます。

運営した場合の想定年間利益

想定条件（保守的）

  • 宿泊単価：1泊8,000円（5LDK・駐車場複数・車利用想定でやや高め設定）

  • 稼働率：40％（年間365日×40％≒146泊）

  • 年間収入：8,000円 × 146泊 = 1,168,000円

  • 年間家賃支出：96万円

  • その他運営コスト（清掃・光熱・ネット・消耗品・駐車場維持・設備修繕）仮に年間30万円と仮定

  • 年間粗利益：1,168,000円 − 960,000円 − 300,000円 = −92,000円（赤字）

想定条件（やや楽観）

  • 宿泊単価：1泊10,000円

  • 稼働率：50％（年間183泊）

  • 年間収入：10,000円 × 183泊 = 1,830,000円

  • 家賃：960,000円

  • 運営コスト：30万円

  • 年間粗利益：1,830,000円 − 960,000円 − 300,000 = 570,000円

このように、かなり楽観的な条件を設定しても年間利益は57万円程度。現実的に保守的に見ると、赤字となる可能性も高いため「利益を確実に出す」には相当な工夫が必要です。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 宿泊単価を上げる

    • 5LDK・庭・駐車場複数台という特徴を活かし、グループ・ファミリー・車旅ユーザーをターゲットに。例えば「車2〜3台分無料駐車」「BBQ設備付き」「庭での子ども遊びスペース」など付加価値を付けて1泊12,000円前後まで単価を上げる。

  2. 稼働率を上げるためのマーケティング

    • 車旅拠点としてのPR（「九州ドライブの宿」など）

    • 長期滞在・ワーケーション対応（Wi-Fi/ワークデスク設置）

    • 団体割引・リピーター割引・地域体験付きプラン（伊万里焼体験・伊万里牛食事プラン）など付加サービスを提供。

  3. 固定費・コスト削減

    • 家賃交渉（オーナーと民泊利用を前提とした契約条件を交渉）

    • リフォーム・設備投資を抑えつつ「魅力を出す」演出（古民家風＋デザイン改装）

    • 清掃・リネンサービスを効率化（地域業者との提携）

  4. オフシーズンの活用

    • 通年運営が難しいなら、閑散期は長期滞在・合宿・撮影利用（庭付き・駐車場多数という点を生かす）などで稼ぐ。

  5. 幅広い用途展開

    • 民泊だけでなく、撮影スタジオ・団体研修施設・シェアハウス併用など“宿泊だけ”に頼らない収益源も検討。物件説明に「店舗・撮影・団体寮可」とあるのは強みです。

この物件は「敷地・構造・自由度」という魅力がある反面、運営・集客・固定費という観点で“利益が出るかどうか”がかなりハードル高めです。民泊運営を前提に検討されるなら、上記の良し悪しをしっかり把握し、「契約前に確認するポイント」での検証を怠らず、数字を出してシミュレーションすることをおすすめします。

カテゴリ： kyusyu, saga