物件情報
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所在地：岐阜県岐阜市岩崎 794-25
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賃料：4.5万円／月（管理費等記載なし）
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敷金・礼金：敷・礼 無し
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間取り：4DK（ダイニングキッチン＋洋室等）
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専有面積：70.56㎡
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築年月：1978年10月（築約48年）
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向き：南向き
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備考：駐車場あり（1台無料）・バス・トイレ別・ペット相談可・「民泊などの相談も可」と明記あり。
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交通：名鉄名古屋本線 名鉄岐阜駅 バス21分 上岩崎下車 徒歩9分
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設備・周辺情報として、コンビニ徒歩約476m、スーパー徒歩約989m、ドラッグストア徒歩約805m。住環境として「ほどほどに住みやすい」という口コミあり。
民泊適正評価
◎ 強み：
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非常に低い賃料（4.5万円／月）という点。初期ランニングコストを抑えてある程度の運営余地がある。
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専有面積70㎡超・4DKという広さ。グループ・家族宿泊向けに活用できる可能性あり。
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駐車場1台無料という付帯。レンタカー利用・車旅客をターゲットにできる可能性。
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南向き・バス・トイレ別など基本設備も整っており、民泊として最低限の居住良好性あり。
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岐阜市で民泊制度の案内・整備が出ており、参入障壁が比較的明確になってきている。 岐阜市公式サイト+1
△ 課題／ネック：
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交通アクセスが「バス21分＋徒歩9分」ということで、駅からの利便性・送客ハードルが高め。徒歩・公共交通利用を重視する観光客にはやや不便。
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築年数48年・木造建築構造の可能性。設備更新・修繕リスクが高い。
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「民泊相談可」とは記されているが、実際の許可届出・用途地域・近隣住民対応など運営前にクリアすべき条件が多い。
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岐阜県・岐阜市の宿泊施設稼働率は全国よりやや低めの水準であり、住宅宿泊事業（民泊）で高稼働を期待するには工夫が必要。 gpc-gifu.or.jp+1
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駅徒歩圏・観光地直結という立地ではなく、ターゲットを明確にしないと「集客難＝稼働率低」につながるリスクあり。
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運営体制・清掃・家具家電・備品・保険・近隣クレーム対策など、固定コストや変動コストをしっかり見ないと「安賃料でも利益が出ない」可能性あり。
総合評価：
賃料が非常に抑えられており、「リスクを抑えた民泊運営を試みたい」「グループ・家族向け／車利用者向け」など明確なターゲットを持てる方には向く物件です。一方で「駅近／観光中心／高単価宿泊」を目指す場合、この立地・交通条件・築年数ではハードルが高めです。運営経験・リノベ・ブランド化を前提に検討すべき物件といえます。
契約前に確認するポイント
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用途地域・建物用途・転貸可能性：賃貸契約に「民泊利用（宿泊事業として転貸・サブリース含む）を認める旨」が記載されているか。建物用途・ゾーンが民泊（住宅宿泊事業法等）対応地域か。
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民泊届出・営業日数制限：岐阜市／岐阜県では、住宅宿泊事業法の届出が必要となる。年間営業日数・届出書類の確認を忘れず。 岐阜市公式サイト+1
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交通アクセス・ターゲットの明確化：バス＋徒歩9分という条件を宿泊者にどう伝えるか、送迎サービス／車利用者想定などターゲット設定が必要。
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修繕・設備更新状況：築48年木造建築。給排水・電気・耐震・断熱・シロアリ・木造特有のメンテナンス箇所を確認。
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駐車場・車利用対応：一台駐車可能というのは強みだが、宿泊者にとって駐車場所・料金・案内がわかりやすいかを確認。
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近隣住民・騒音・ゴミ対応：戸建物件であるならではの隣・近隣環境の確認。宿泊者が出入り頻繁になった場合のトラブルリスクを契約前に想定。
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契約条件（賃料・更新料・解約条件）：敷礼無しという初期の優位条件あり。だが契約期間・更新料・解約条項の内容も確認。
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家具・家電・備品導入費用・運営コスト見積もり：最初から備え付けられているかどうか、またどこまで初期投資が必要か。
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清掃・管理体制：民泊運営を自社で行うか管理代行を利用するかを想定し、その費用と質を比較。
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保険・法令順守：火災保険・宿泊施設としての保険（宿泊賠償）・民泊関連法令（住宅宿泊事業法・旅館業法）・県・市条例順守状況。
周辺地域の平均稼働率
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岐阜県 の宿泊施設全体の客室稼働率は、2019年度でおおよそ 49〜58％程度 と報告されています。 Livhub+2gpc-gifu.or.jp+2
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2023年全国平均で宿泊施設稼働率は57.4％。 国土交通省
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上記を踏まえ、民泊物件としての保守的な想定稼働率は 40〜50％、運営がうまくいく場合でも 55〜60％程度が現実的と考えられます。
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岐阜市単体の民泊専用データは明確ではないものの、県全体の傾向として“やや稼働率が低め”という指摘もあります。 gpc-gifu.or.jp+1
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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宿泊可能日数：年間365日
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宿泊単価：仮に1泊あたり10,000円（広さ70㎡で4〜6名想定、低価格帯での設定）
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稼働率想定：保守的40％／やや成功55％
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月家賃：4.5万円 ×12＝54万円／年
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運営コスト（清掃・備品・光熱費・管理代行等）：年間約80万円（低価格帯・車駐車あり・戸建ゆえコスト多少かかる）
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備考：初期投資（家具家電・内装）除く
試算１：稼働率40％
宿泊日数365日 ×40％＝約146日
宿泊単価10,000円 ×146日＝約1,460,000円（＝約146万円）
年間収入：約146万円
－家賃54万円
－運営コスト80万円
＝ ＋12万円（利益）
試算２：稼働率55％
宿泊日数365日 ×55％＝約201日
宿泊単価10,000円 ×201日＝約2,010,000円（＝約201万円）
年間収入：約201万円
－家賃54万円
－運営コスト80万円
＝ ＋67万円（利益）
このように、低賃料という強みのおかげで利益が出る可能性は比較的高いですが、宿泊単価・稼働率・運営コストいずれかが想定より落ちると利益がごく少額になるリスクがあります。また、10,000円という宿泊単価が実際に取れるかどうか、広さ・築年数・立地を考慮すると“もう少し価格を下げざるを得ない”可能性もあります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価の引き上げ
- 広さ70㎡・4DKという間取りを活かし、4〜6名グループ用、また家族旅行向けに「1泊12,000〜15,000円」設定を狙う。
- 車利用宿泊者を狙い「無料駐車場＋レンタカー提携／送迎あり」などリードする付加価値を提供し、単価アップを図る。 -
稼働率の改善
- 地元観光資源（長良川・鵜飼・岐阜城など）を宿泊者に案内できるようにコンシェルジュ的情報提供。
- 平日・閑散期用の割引プランを設定し、稼働を底上げ。
- SNS・OTA（宿泊プラットフォーム）でのレビューを重視し、検索順位向上を図る。 -
運営コストの最適化
- 清掃時間・備品補充フローを効率化。リネン交換枚数・消耗品を見直し。
- 地元清掃業者・レンタル備品業者との契約交渉。 -
内装リノベ／テーマ化
- 築48年という築年数を「昔ながらの戸建をリノベした宿泊体験」としてブランド化。和モダン・家族旅というコンセプトを打ち出す。 -
長期滞在・リピーター化
- 単泊だけでなく2泊以上・週末／連休＋車利用者の滞在をターゲットに。
- 滞在者の満足度を高めてリピート獲得と口コミ拡散を狙う。 -
プロモーション／提携先確保
- 地元観光施設・レンタカー・地域イベントと提携し、宿泊プランをセット販売。
- 企業研修・ワーケーション需要も視野に入れ、朝食付き・WiFi／ワークスペース整備など。
まとめ
本物件は「賃料4.5万円」という非常に抑えられたコストで、70㎡超・駐車場あり・4DK戸建という“民泊転用ポテンシャル”を秘めた物件です。低予算で民泊を始めたい方には非常に魅力的な選択肢と言えます。一方で、アクセス面（駅からバス＋徒歩9分）・築年数・設備の状態・立地条件（観光中心地から距離あり）などを考えると、集客・稼働率・宿泊単価の戦略をしっかり立てないと“稼働しても利益がほとんど出ない”という状況になるリスクもあります。契約前には上記確認ポイントをクリアし、改善アイデアを実践できる運営体制を整えておくことが重要です。