物件情報
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所在地：東京都北区滝‑野川６丁目
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交通：都営三田線 西巣鴨駅 徒歩4分
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賃料：30万円／月（管理費等記載なし）
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敷金・礼金：敷2ヶ月・礼2ヶ月
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間取り：3SDK（和室6畳／洋室6帖／洋室5帖）
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専有面積：72.44㎡
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築年月：1962年10月（築約64年）
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向き：南向き
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備考：物件情報に「民泊相談可／商業地域」など記載あり。
URL：https://www.homes.co.jp/chintai/room/8fc92e00c0b8c7999ae8e028108e1b4faa6ec9de/?bid=35520610000017
設備・周辺情報としては、全居室収納・都市ガス・下水・南面バルコニー（バルコニー面積未記載）など。駐車場なし。スーパー徒歩88m、コンビニ徒歩179mという利便が記載。築古・木造3階建（詳細階数未記載）という記録あり。
民泊適正評価
強み（◎ポイント）
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駅徒歩4分というアクセス良好立地。都営三田線という都心アクセスも悪くありません。
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専有面積72.44㎡という広めのサイズ。3SDKという間取りで、複数名・グループ宿泊を想定しやすい。
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南向きという採光面でプラスの印象。
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周辺にスーパー・コンビニが近く、宿泊者にも利便性あり。
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北区では「上乗せ条例」など大きな追加規制が少ないという報告あり。plays-inc.jp+2民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド -民泊M＆Aや運営について発信！+2
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北区の民泊平均宿泊単価・稼働率水準を考えると一定の需要期待が可能。MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1
弱み（△ネック・課題）
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賃料が月30万円とかなり高水準。民泊運営で採算を出すには高リスク。
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築年数64年ということで、設備や構造に劣化・修繕の可能性が高い（木造3階建との記載あり）。
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間取り3SDKは民泊向けにリノベーションすればアレンジ可ですが、バス・トイレ別・オートロック・駐車場等の宿泊者向け設備が記載されておらず、クオリティ面でマイナス印象。
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駐車場無し・築古という点で、ハイエンド宿泊者を狙うには装備面で弱い。
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賃料水準が高いため、稼働率や宿泊単価が想定通り出ないと利益が出にくい。
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民泊運営には、届出・管理規約・消防設備・清掃・近隣対応など運営コストがかかるため、賃料＋運営コストを合わせた負担が大きい。民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド -民泊M＆Aや運営について発信！+1
総合評価：アクセス・広さという「立地／希少性」で魅力がありますが、賃料と築古・設備のレベルを踏まえると“収益を出すにはかなり高めの質で運営・ブランディングが必要”という難易度高めの物件です。民泊運営初心者よりも、リノベやブランディング投資・運営管理体制を持っている方向けと考えた方が安全です。
契約前に確認するポイント
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管理規約・転貸許可：賃貸借契約及び建物管理規約に「民泊（宿泊事業）可否」「転貸可否」「旅館業・住宅宿泊事業法（以下「民泊法」）届出可否」が明記されているか。
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用途地域・近隣の苦情履歴：近隣住民からの苦情・騒音・ゴミ問題についてどう対策されているかを確認。北区市政情報+1
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消防・設備更新状況：築64年木造物件ゆえに、消防設備・給排水設備・電気・耐震等の更新履歴・追加投資が必要かどうか。
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想定宿泊単価・ターゲット客層設定：物件が3SDK・72㎡という広さを活かし、ファミリー／グループ向け？その場合、宿泊単価・稼働率見込みを慎重に立てること。
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ランニングコストの見通し：家賃30万円×12＋敷礼と契約更新料、清掃代、消耗品、光熱費、WiFi、管理代行費なども勘案。
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民泊届出・営業日数制限：東京都・北区における届出数や苦情状況を確認し、営業可能日数・地域の条例などを把握。北区市政情報+1
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近隣競合物件・価格設定：同エリアで宿泊料金・稼働状況を調べ、賃料30万円をカバーできる宿泊料金＋稼働率の現実感があるか。
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契約期間・更新料・保証会社条件：長期運営を前提とするなら、更新料・契約期間の確認が重要（物件概要に更新料「新賃料の1ヶ月分」記載あり）。
周辺地域の平均稼働率
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東京都北区の民泊平均稼働率は約 70％ と報じられています。MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1
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また、東京都内旅館業許可施設の稼働率は約 76.3％（ただし旅館・ホテルなど宿泊施設全般）というデータあり。北区市政情報
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よって、本物件で現実的に見込める稼働率としては、立地・運営体制が整っていれば 60〜70％ が目安、初期〜運営体制構築期なら 50〜60％ 程度が保守的想定です。
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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宿泊可能日数：年間365日（営業可能日数）
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宿泊単価（平均宿泊料金）：北区平均宿泊単価21,300円（「平均宿泊単価」データ）MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1
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稼働率：保守的に50％、また想定最高に60％を用いて試算
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月家賃：30万円 ×12＝360万円／年
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その他運営コスト：年間約100万円（清掃・消耗品・光熱費・WiFi・管理代行等）※概算
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備考：リノベーション費用・家具家電初期導入費用はこの試算に含まず
試算１：稼働率50％
宿泊日数365日 ×50％＝約183日
宿泊単価21,300円 ×183日＝約3,900,000円（＝390万円）
年間収入：約390万円
－家賃360万円
－運営コスト100万円
＝ ▲70万円（赤字）
試算２：稼働率60％
宿泊日数365日 ×60％＝約219日
宿泊単価21,300円 ×219日＝約4,660,000円（＝約466万円）
年間収入：約466万円
－家賃360万円
－運営コスト100万円
＝ ＋6万円（ほぼトントン）
この通り、想定宿泊単価・稼働率で運営しても「利益が出るかどうか」というラインであり、かなりギリギリの運営となる見込みです。賃料が高いため、稼働率または単価が想定より上振れないと利益確保が難しいことが明らかです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価の引き上げ
‑ 宿泊料金を平均21,300円より上げる（例：25,000円以上）ために、内装・設備を高級感ある仕様にリノベーションし、付加価値を提供。
‑ グループ・ファミリー向けに特化し、「72㎡・3SDK」の広さを活かして3〜4名以上宿泊で1泊あたりの収益を増やす。 -
稼働率の改善
‑ プロモーション強化（SNS・OTA・外国人向けチャネル）を活用。
‑ 長期滞在（数泊〜1週間以上）割引などの料金体系設計。
‑ 周辺イベント／観光需要との連携（例えば、都心アクセス良好をPR）を打ち出す。 -
運営コストの最適化
‑ 清掃・備品補充・光熱費を効率化。自動化・外注見直し。
‑ WiFi・キッチン設備を充実させて、中長期滞在型客層を取り込む。 -
リノベーション・ブランド化
‑ 築古物件の弱点を「味・ヴィンテージ」仕様として演出。インテリアにこだわることで宿泊単価を上げる。
‑ 「デザイン民泊」「和モダン」「外国人向け日本体験」などテーマ化。 -
ターゲット転換
‑ ビジネス出張、外国人観光客、家族・グループ滞在など複数ニーズをターゲットに。
‑ 朝食提供やキャッシュレス導入、日本語・英語対応など付加サービスを加える。 -
契約交渉
‑ 賃料交渉・管理費等条件見直しを行い、月賃料を引き下げられないか検討。
‑ 長期契約・更新料の条件をふまえた固定家賃設定を検討。
まとめ
本物件は「駅徒歩4分」「広さ72㎡」「民泊相談可」という魅力を備えた物件ですが、賃料30万円／月という高水準、築64年という築古・木造構造、設備面の不確定要素が重く、民泊運営として利益を出すにはかなり高めの運営品質・料金設定・稼働率が求められます。保守的な見立てでは利益が出ない可能性が高く、収益を出すためには「高単価×高稼働×コスト効率化」の3点をしっかり組み立てる必要があります。運営体制・リノベーション余力・ターゲット戦略に自信がある方には検討価値ありますが、初心者・低予算運営を想定している方にはリスクが高めと判断されます。