民泊物件  ·  03日 11月 2025

愛知県名古屋市西区那古野／民泊可・相談物件のご紹介

物件情報

  • 所在地：愛知県名古屋市西区那古野２丁目

  • 交通：地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩8分、地下鉄東山線「名古屋」駅 徒歩11分、地下鉄鶴舞線「丸の内」駅 徒歩14分

  • 使用部分面積：115.24 m²（約34.9坪）

  • 建物構造／階数：RC造／4階建の2階部分

  • 築年月：1990年4月（築35年8か月）

  • 賃料：143,000円／月

  • 管理費等：6,600円／月

  • 敷金・礼金：なし／なし

  • 保証金：2か月分（解約時100％償却）

  • 引渡時期：2026年1月1日予定

  • 備考：「民泊可能（応相談）」と明記。飲食は不可、駐輪場有（25,000円／月）あり。

  • →詳細URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23104/6988233089/40411323/x06988233089.html

民泊適正評価

良い点

  • 駅近・名古屋駅徒歩圏という好立地。アクセス優。

  • 建物は「店舗（建物一部）貸し」という契約形態が明示されており、用途変更が難しくとも“相談で民泊可”と明記されている点。

  • 周辺エリア（名古屋駅〜那古野エリア）は観光・ビジネス両用ニーズが期待できる。特に名古屋駅利用客・出張者が取り込みやすい。

  • 面積115 m²と比較的大きめ（複数室確保可）なので、複数ベッド運営やドミトリー形式・グループ利用対応などのバリエーションを持てる。

悪い点・リスク要因

  • 建築築年数が35年以上。設備・内装・防音・断熱など、宿泊用途に適した改装コストがかかる可能性。

  • 契約形態が“貸店舗”であり、旅館業・簡易宿所・住宅宿泊事業（民泊）への用途転用の許可・届出・仕様対応（消防設備・非常口・騒音対策等）にハードルがある。特に「建物一部」「店舗」→「宿泊施設」への変換には慎重な確認が必要。

  • 保証金2か月かつ解約時100％償却という条件が経営負担となる。

  • 賃料143,000円＋管理費6,600円で、月額コストが約149,600円（賃料＋管理費）となる。これは宿泊用途で利益を出すには“稼働”と“単価”が両立しないと採算が厳しい。

  • “応相談”という表現で「民泊可」ではあるが、実際に許可・仕様変更・近隣合意などが取れているわけではなく、運営可能性は契約前に必ず確認要。

  • 駐輪場25,000円／月と別途コスト。利用しないなら一応コスト見込みから外せますが。

  • 周辺に既存宿泊施設が多ければ競争激化の可能性。

以上を踏ま、民泊運営という意味では“好立地だがコストも高く、運営設計・集客がキー”という評価とします。

契約前に確認するポイント

  1. 用途変更・宿泊営業許可：この物件で「住宅宿泊事業」「簡易宿所」「旅館業」いずれか対応可能か、管理会社・オーナーに確認。消防・防火・非常口・共用廊下・騒音対策・換気など宿泊に必要な設備要件をクリアできるか。

  2. 近隣の住民・用途制限：店舗用途から宿泊用途に転用した場合、近隣からの苦情・地域住民とのトラブルリスク。特に民泊は住宅地用途でのトラブルが多いため、地域環境・過去の苦情履歴をヒアリング。

  3. 賃料・管理費＋その他費用：月額賃料・管理費に加え、駐輪場等のオプション費、改装費、清掃費、光熱費、保険、IT回線、鍵交換・鍵管理費、備品費などを含めた月次コストを算定。

  4. 想定客単価・稼働率：この立地・物件タイプで１泊あたりどのくらいの料金設定が可能か、そして実際にどのくらい稼働率が見込めるか。平日・週末・繁閑期で差も出るため、自身で運営時の想定を立てておく。

  5. 改装・仕様変更の費用と期間：宿泊運営開始までに必要な内装・設備改修費用、工事期間やその間の賃料支払いの有無などを確認。

  6. 契約条件（保証金・償却・契約期間）：保証金2か月・解約時100％償却という条件はかなり厳しめ。契約期間（2年）や更新条件、退去の際の原状回復範囲も確認。

  7. 集客導線・マーケティング：OTA（Airbnb・Booking.com等）や法人契約導線を確保できるか、近隣観光・ビジネス需要の裏付けはどうか。

  8. 競合状況・周辺宿泊施設：近隣エリアにどれだけ宿泊施設があるか、価格帯・稼働状況はどうか。差別化できるかを確認。

  9. 清掃・鍵管理・運営手間：面積が大きいため、ベッド数・清掃回数・鍵管理など運営コスト・労力が上がる可能性あり。アウトソーシング費用なども含めて検討。

周辺地域の平均稼働率

名古屋市圏域の民泊・宿泊施設市場では、駅近の観光・ビジネスエリアにおいて「年間稼働率 約80～85％」を想定できる、という分析があります。アメーバブログ（アメブロ）+1 本物件は名古屋駅・国際センター駅徒歩圏という利点を持つため、理想的には 稼働率80％ を上限目安、保守的には 70％程度 を想定しておくのが実務的です。

運営した場合の想定年間利益

想定設定条件

  • 月額固定コスト（賃料＋管理費）＝ 143,000円 + 6,600円 = 149,600円 → 年間固定コスト：約1,795,200円

  • 想定1泊あたり料金：仮に2万円／泊（複数室運営・グループ対応として大きめに設定）

  • 年間稼働率：70％（保守的）

  • 年間泊数：365日 × 0.70 = 255.5日 → 255日として計算

  • 客数換算：複数室運営を想定し「1泊あたり1予約」で考えると、255 泊 × 20,000円 = 5,100,000円／年

  • 年間収入：約5,100,000円

  • 年間利益（粗利益）：5,100,000円 − 1,795,200円 = 約3,304,800円

注意点

この想定では「清掃費・備品費・光熱費・保険・税金・空室期間・OTA手数料・運営代行費用」などは含んでいません。これらを保守的に年間500,000円～1,000,000円程度見積もると、実質利益は 年間約2,300,000円〜2,800,000円 程度と考えるべきです。よって「1年間で約230万円〜280万円の利益」が現実的なレンジです。

もし稼働率を80％と上げ、料金を2.2万円／泊にできたとしても、改装費・運営リスクを踏まえると「年間利益300～350万円」が上限目安となるでしょう。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 料金単価の引き上げ：大きめの面積（115.24 m²）を活かし、グループ利用・パーティー・セミナー・撮影用途など多目的利用を組み込むことで1泊料金を2.5万円以上に設定できる可能性あり。

  • 平日利用促進：ビジネス出張・研修・法人契約を平日で押さえると、稼働率の底上げに繋がる。名古屋駅近の利便性をアピール。

  • 長期滞在プランの導入：月単位・数週間単位で割引を含めた複合プランを設け、稼働率をより一定化。

  • 清掃・運営コストの最適化：IoT鍵・セルフチェックイン・定額清掃契約などで人件費・清掃費を抑える。

  • 差別化付加価値サービス：名古屋駅近・那古野地区の商店街（円頓寺本町商店街まで徒歩1分）など観光性を強化し、宿泊＋地域体験プランを展開。

  • SNS・インフルエンサーマーケティング活用：グループ利用・撮影スタジオ・ライブ配信等を可能にする設備（リングライト・撮影用背景など）を整えて、追加収益化。

  • 付帯収益の創出：駐輪場・駐車場・撮影機材レンタル・会議室利用など、宿泊以外の収益源を検討。

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本物件は「立地・面積・アクセス」の観点では大きなポテンシャルがあります。ただし「賃料・固定コスト・用途転用のハードル・運営設計」の観点からはチャレンジングな側面も多く、実務を想定した計画が必要です。

カテゴリ： tokai, aichi