民泊物件  ·  02日 11月 2025

高知県高知市 役知町で民泊相談 – 6LDK・賃貸物件（民泊・ゲストハウス可）

物件情報

  • 物件所在地：高知県高知市役知町（駅：桟橋通一丁目駅 徒歩7分／梅の辻駅 徒歩7分／菜園場町駅 徒歩9分）

  • 間取り：6LDK（和6・6、洋6・6・8・13、LDK20）

  • 専有面積：185.48㎡

  • 築年月：1997年7月（築28年5ヶ月）

  • 賃料：110,000円／月、管理費等なし

  • 敷金：2ヶ月、礼金：1ヶ月

  • 駐車場：駐車場3台以上可（無料）

  • 設備・特徴：エアコン・都市ガス・バス・トイレ別・バルコニー・室内洗濯機置場・和洋室ミックス・ペット相談可

  • 特記事項：事業用（ゲストハウス・民泊）もOKとの記載あり。

  • URLはこちら → https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/39201/6981654236/50015540/x06981654236.html

民泊適正評価

◎良い点

  1. 広さ・部屋数が豊富：185㎡・6LDKという規模は、ファミリー・グループ向け宿泊や長期滞在にも対応可能。宿泊単価を上げやすい構成。

  2. 駅徒歩7分というアクセス：主要駅から徒歩圏（7分）という点は、観光利用・ビジネス利用ともにプラス。

  3. 駐車3台以上可・ペット相談可：車でのアクセスが見込める地域なら駐車スペースは大きな強み。ペット可は差別化要素。

  4. 民泊・ゲストハウス可という明記：契約条件として「事業用（ゲストハウス・民泊）もOK」と書かれており、民泊目的での運用を考慮しやすい。

×注意すべき点

  1. 築年数が比較的古い（28年超・木造）：維持管理・修繕・改修が必要な可能性あり。特に6LDKで面積が大きいため修繕コストがかさむリスク。

  2. 専有面積が非常に大きい＝コスト増：広さゆえに光熱費・清掃費・リネン交換費用など運営コストが高めになりがち。宿泊者単価を確保しないと利益が圧迫される。

  3. 賃料11万円という固定費の負担：家賃が11万円/月で年間132万円。初期費用・運営費とあわせると利益が出るまでに高稼働・高単価が必要。

  4. ターゲット絞り込みが必要：宿泊施設が集中する観光地に比べ、集客力のある立地・魅力がどれだけあるかを検証すべき。観光需要のピーク・オフ期のギャップも大きい可能性。

  5. 競合・需要の見極めが必須：高知県・高知市内は民泊需要が拡大していますが、供給との兼ね合いを慎重に見た方が良い。note（ノート）+3民泊navi+3INBOUND PLUS | インバウンドプラス+3

契約前に確認するポイント

  • 賃貸契約書で「民泊・ゲストハウス使用」についての条項を詳細確認。例えば「宿泊日数制限」「転貸条件」「管理会社の承認有無」など。

  • 保証金・敷金に加えて、増額や償却が必要な条件がないか。

  • 建物構造・管理状況・修繕履歴を確認。木造3階建で築年数があるので、防火・漏水・断熱・音対策など実状を把握。

  • 面積が広いため、光熱・清掃・リネン交換など運営費が見合うか「見積り」を取る。

  • 駅徒歩7分とはいえ「周辺の観光施設・飲食・アクセス」の充実度を現地確認。観光客誘致のポテンシャルを把握。

  • 地域の民泊規制・届出状況を確認。高知市公式ホームページ

  • 駐車場3台という記載を実際に所有・予約可能か、また駐車場維持のコスト・除雪・管理状況など。

周辺地域の平均稼働率

  • 四国全体では2024年2月時点で客室稼働率59.4％。wwwtb.mlit.go.jp

  • 高知県では簡易宿所で稼働率が2020年時点で非常に低く、旅館・ホテル向けに近いデータしか出ていない。Livhub+1

  • 以上を踏まると、この高知市の民泊物件ではアクセス条件・広さ・フィットするターゲットを考慮して、リアルな稼働率を40〜50％程度として想定するのが保守的です。今回は中間値として 稼働率45％ を想定します。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 宿泊料金：1泊あたり15,000円（6LDK・グループ・家族向けでこの地域設定）

  • 年間稼働日数：365日 × 稼働率45％ ≈ 164日

  • 年間粗収入：15,000円 × 164日 ≈ 2,460,000円

  • 年間家賃＋管理費：11万円 × 12＝ 1,320,000円

  • その他ランニングコスト（清掃・リネン・光熱・広告・修繕など）：年間概算700,000円～800,000円（広さゆえにコスト増） → 今回700,000円で試算。

  • 年間利益＝2,460,000 − 1,320,000 − 700,000 ≈ 約440,000円／年

評価

年間利益約44万円という試算となりました。固定家賃・維持コストを差し引くと、かなり利益の余裕が少ない運営モデルです。稼働率・宿泊単価ともに保守的に見た値ですが、これを大きく超える設定ができないと「運営しても儲けが薄い」可能性があります。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 宿泊単価の引き上げ：6LDK・広さ185㎡をウリにし、例えば20,000円／泊以上を目指す。例えば15,000円→20,000円に引き上げると、収入＝20,000×164＝3,280,000円。コスト変わらずと仮定すると、利益＝3,280,000−1,320,000−700,000＝約1,260,000円。大きく改善。

  2. 稼働率の向上：45%では利益が薄いため、ターゲットを「大人数グループ／多拠点拠点泊」などに絞り、連泊・長期滞在プランを用意し、稼働日数を200日以上（稼働率55％以上）に引き上げる。

  3. コスト削減：広さゆえに清掃・リネン・光熱がかかるため、清掃費を委託料の見直しや回数調整、電気・ガス使用量の効率化（例えば省エネ機器、オール電化検討）を進める。

  4. 付加価値プランの導入：ペット可・駐車3台可を活かして「ペット＋大型車駐車可・BBQスペース付き」など差別化。さらに、地元高知ならではの体験（釣り・カツオたたき・サイクリング）を連携して宿泊単価を引き上げる。

  5. 地域集客＆マーケティング：高知市内という立地を活かし、観光需要・インバウンド需要双方を視野に入れたプロモーション。例えば多言語対応／SNS活用／連泊割引など。特に、ひろめ市場 等観光地へのアクセスが良いため、それらを訴求。INBOUND PLUS | インバウンドプラス+1

  6. 長期滞在・ワーケーション需要の掘り起こし：185㎡という広さを活かして、ワーケーション・リモートワーク対応プランを打ち出し、平日稼働の改善を図る。

以上、
高知県高知市役知町の6LDK賃貸物件を民泊運営の視点から、メリット・デメリット・収益想定・改善策まで整理しました。利益の“余力”は大きくないモデルですが、差別化・単価アップ・稼働率改善を図れば十分検討の価値があります。

カテゴリ： shikoku, kochi