物件情報
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物件名：伊奈町南山新田戸建て
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所在地：愛知県豊川市伊奈町南山新田
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交通：名鉄名古屋本線「伊奈駅」徒歩13分／「小田渕駅」徒歩14分／JR東海道本線「西小坂井駅」徒歩20分
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賃料：月額65,000円（管理費なし）
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敷金・礼金：なし
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間取り：4DK（洋6・洋6・洋6・洋4.5・DK5.0）
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専有面積：65.41㎡
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築年数：築50年（1975年12月築）
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構造：木造2階建
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契約形態：普通借家2年
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駐車場：無料・平面駐車場付
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条件：ペット相談／事務所利用相談可／民泊・事業用相談可能
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初期費用：ルームクリーニング費用7万円
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保証会社：初回賃料の50％・年間更新料1万円・月々1,200円（引落手数料含む）
民泊適性評価
◎良い点
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「民泊・事業用相談可」と明記されており、交渉次第で民泊運営を正式に行える可能性が高い。
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4DK・65㎡超の戸建てで、ファミリーや複数人グループ向けの宿泊に適している。
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平面駐車場付きで、車利用の旅行客・出張利用者に好まれる。
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名鉄・JRの3駅が利用可能で、豊橋・岡崎方面へのアクセスも良い。
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ペット相談可のため、ペット連れ旅行客向け民泊にも展開可能。
×注意すべき点
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築50年の木造住宅のため、内装・設備の劣化や耐震性には要確認。
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閑静な住宅地に立地しており、騒音・駐車マナーなどの近隣トラブル防止策が必要。
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普通借家契約2年のため、長期的な民泊運営には更新リスクを考慮。
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用途地域・条例の確認が必須：豊川市の住宅地では用途制限があるため、住宅宿泊事業届出または簡易宿所許可の要否を事前に確認。
契約前に確認すべきポイント
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貸主・管理会社への民泊利用可否の明確確認（「事業用相談可」範囲に民泊が含まれるか）。
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建築基準・消防設備の現況（消火器・火災報知器・非常経路など）。
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豊川市の民泊届出条件（住宅専用地域では不可の場合あり）。
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内装・家具備品の整備費（築年相応の改修・清掃費用を見積もる）。
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近隣配慮計画（駐車ルール・チェックイン時の静粛管理など）。
想定年間収益モデル
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賃料：月6.5万円 → 年間78万円
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宿泊単価：1泊15,000円（4〜5名グループ想定）
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稼働率：60％（年間219日）
→ 年間売上＝15,000円×219日＝3,285,000円
→ 運営経費（清掃・光熱費・リネン・管理）＝年60万円
→ 年間利益＝3,285,000−780,000−600,000＝約1,905,000円
収益改善アイデア
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ターゲット拡大：家族連れ・ペット連れ旅行者・出張利用者を想定。
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内装アップグレード：古民家風リノベーション＋写真映えで単価向上。
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長期滞在プラン導入：月貸しやマンスリープラン併用で稼働率安定化。
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駐車場活用：車中泊やキャンピング客の補助設備（電源・水道）で差別化。
まとめ
伊奈町南山新田の戸建ては、賃料6.5万円で民泊・事業用相談可という希少な条件を備えた物件です。築年数は経過していますが、戸建て・駐車場付き・複数駅利用可という強みを生かせば、地域型の民泊拠点として採算性が見込めます。契約時は用途制限・設備基準・近隣対策を確認の上、リノベーションによる付加価値を検討するとよいでしょう。